Три события сентября сделали жилищное кредитование в России еще менее доступным для решения «квартирного вопроса», чем раньше. Речь идет об объявленной мобилизации, о позиции главы Центробанка относительно субсидированных застройщиками ставок и о решении повысить с 1 декабря коэффициент риска для ипотеки с первоначальным взносом менее 10%.
И хотя число заявок на продажу жилья только в одной Москве выросло втрое после мобилизации, а цены снизились на 20%, купить квартиру в таких условиях легче не стало. Справедливости ради нужно сказать, что и люди использовать открывшееся «окно возможностей» не спешат. О том, почему это происходит и что будет с ценами на жилье, «МК» рассказали эксперты.
Кредитные организации ужесточили требования ко всем категориям заемщиков, сроки выдачи ипотеки выросли, условия по ней стали хуже. В результате покупатели квартир сами стали отказываться от идеи воспользоваться заемными средствами. В первые дни после объявления о мобилизации Россию покинуло, по предварительным данным, 700 тысяч человек. Сколько из них планирует вернуться, пока неизвестно. Однако данные о снизившихся на 20% ценах рынке недвижимости говорят о том, что многие из уехавших явно не намерены возвращаться.
Такой историей можно было бы воспользоваться тем, кто хочет жить и работать в России, но не тут то было. Мужчинам призывного возраста банки стали отказывать в ипотеке «без объяснения причин». После заявлений главы Центробанка Эльвиры Набиуллиной об ужесточении требований к ипотеке на новостройки с первоначальным взносом меньше 10% ради снижения риска для банковского сектора, участники рынка стали ожидать снижения популярности ипотеки.
Кроме того, в Банке России четко указали, что околонулевые ставки по ипотеке от застройщиков могут говорить о завышенной цене на недвижимость, что является введением заемщиков в заблуждение, и ЦБ будет принимать в связи с этим меры, о чем также заявила глава Банка России Эльвира Набиуллина.
«Банки при оценке рисков учитывают и требования Центробанка, — напоминает доцент департамента банковского дела и монетарного регулирования Финансового университета Светлана Зубкова. — Поэтому вполне естественно, что в условиях дефицита бюджета, необходимости активной перестройки экономики, и других ухудшающих факторов, нельзя допустить рост необеспеченной задолженности». Именно это стало триггером изменения отношения регулятора и коммерческих банков к оценке кредитов без первого взноса, утверждает ученый.
Однако эксперты утверждают, что даже такие действия регулятора сегодня лишь вторичным образом влияют на рынок. Главное же в другом. «На данный момент к нам за ипотечными консультациями вообще не обращается новых клиентов, — говорит владелец строительной компании Максим Лазовский. — Мы ведем только тех, кто уже вошел в сделку, имеет предварительное одобрение от банка или находится в стадии сбора документов.
«Закручивание гаек» снизит спрос, но не так сильно, как его понижает политическая ситуация и неопределенность. Речь идет о комплексном страхе населения перед большими тратами в период, когда неизвестно, что будет завтра». Сегодня банки могут попросить (не требовать) справку из военкомата или иной способ подтверждения «отсрочки» или брони. Ну и навязчиво предложить страхование для снижения их рисков и ставки процента кредита соответственно.
Оценивать ситуацию бессмысленно — гражданами руководят эмоции. Россиянам в таких условиях стоит выждать паузу и принять разумное решение. «Цены на квартиры будут снижаться в краткосрочном периоде, — уверен Лазовский. На 15–20% как минимум. Уже сейчас на вторичном сегменте есть варианты «срочной продажи» с дисконтом до 30%. Их выставляют те, кто собираются покинуть страну и крайне оперативно это сделать». Покупателям с наличными можно советовать поискать такие варианты, а «ипотечникам» найти для себя подходящую льготную программу или взять паузу до стабилизации ситуации как минимум на 2–3 месяца, подчеркнул эксперт.
«Если вы решили покупать вторичную недвижимость, то лучше попросить скидку и объяснить ситуацию в случае повышения ставки ипотеки, — продолжает разговор основатель управляющей компании Smarent Виктор Зубик, — Потому что продавцу нужно объяснить ситуацию. особенно если квартира вам подходит и покупаете ее для личного проживания». Лучшая стратегия сейчас — это переговоры с продавцом по цене и условиям или уже покупка на первичном рынке: цена там будет дороже, но ставка на ипотеку будет значительно ниже и окупаемость произойдет через 2-3 года. Кроме того, застройщик поможет получить ипотеку в банке, так как при аккредитации застройщика шансы получить кредит на жилье выше, отметил эксперт.
Автор: Наталия Трушина