16 октября начнется съезд коммунистической партии Китая, где Си Цзиньпин может быть переизбран на третий срок. Однако политика «трех красных линий», принятая при нынешнем генсеке, нанесла немалый урон экономике Китая – из страны ушли почти все иностранные покупатели недвижимости, местные заемщики бастуют и отказываются выплачивать кредиты, а застройщики один за другим объявляют дефолт. В связи с этим, властям Китая нужно срочно предпринимать решительные действия по восстановлению рынка недвижимости, считают аналитики The economist.
Две трети богатства городских домохозяйств Китая связаны с собственностью - неистовые темпы строительства, взятые в начале правления Си Цзиньпиня, стали символом экономического подъема Китая. Но с первых месяцев ковида рынок жилья в КНР проваливался во все более глубокую яму, тормозя экономику. К июлю продажи новых домов у сотни самых крупных застройщиков упали на 39,7% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Это свидетельствует о катастрофическом снижении доверия населения Китая к новой модели регулирования рынка недвижимости в стране.
«Три красные линии» придется стереть?
Идея системы «трех красных линий» заключалась в ограничениях на займы для застройщиков. Это позволило бы снизить темпы строительства и сдержать спекулянтов, которые скупали объекты и массово перепродавали их по завышенным ценам. Реформы были одобрены Си Цзиньпинем, который настаивал на том, что «жилье предназначено для проживания, а не для спекуляций».
По факту введение системы привело к дефолту некоторых застройщиков, самым крупным потрясением стал дефолт компании China Evergrande Group. Технически компания не проходила ни под один из параметров трех красных линий. В итоге
Evergrande просрочила платежи по кредитам с общей суммой задолженности в 300 млрд долларов и объявила дефолт. В похожей ситуации может оказаться другой крупный девелопер Китая – в июле 2022 Country Garden сообщил, что его прибыль рухнула, а рынок «быстро скатился в глубокую депрессию».
Полицейские смотрят на людей, собравшихся возле штаб-квартиры Evergrande в Шэньчжэне 16 сентября 2021 года, поскольку китайский гигант недвижимости заявил, что сталкивается с «беспрецедентными трудностями», но опроверг слухи о том, что он вот-вот разорится.
Фото: Ноэль Селис—AFP/Getty Images. TIME
Кризис на рынке недвижимости повлек за собой не только экономические последствия, но и политические. Летом 2022 начались ипотечные забастовки, что нехарактерно для режима Китая. Из-за давления на застройщиков некоторые компании заморозили или вовсе прекратили строительство жилых объектов. На акциях протеста, прошедших в июне, участники скандировали: «Строительство прекращается, ипотека прекращается. Сдавайте дома и получайте выплаты!» Учитывая, что в Китае до 80% жилья покупается в кредит, общественные волнения приняли глобальный масштаб, и не могли остаться незамеченными властями.
Центральное правительство приняло попытки регулирования ситуации. В частности, были снижены процентные ставки, а региональным властям было позволено ослабить ограничения на то, кто и как может покупать недвижимость. Кроме того, региональные власти побуждались оказывать помощь застройщикам с незавершенными строительными объектами. Однако в регионах не хватает средств, чтобы выйти из кризиса: по оценкам Capital Economics, компаниям требуется 444 миллиарда долларов только для завершения остановленных проектов, а власти смогли выделить лишь менее трети суммы – 148 млрд.
Очевидно, что политика трех красных линий нанесла ущерб китайской экономике. Ожидается, что проблемы застройщиков сохранятся минимум до 2023 года, восстановления продаж пока не будет. Индекс потребительского доверия упал до самого низкого уровня за последние 10 лет.
Эксперты International Investment отмечают, что система трех красных линий не единственная причина экономического и политического кризиса в Китае. Из-за политики «нулевого ковида», которая сделала Китай одной из самых закрытых стран мира, страдает рынок недвижимости. То и дело из-за новых вспышек заболеваемости закрываются крупные города, что мешает свободному перемещению граждан – население городов становится больше, в то время как темпы строительства замедляются. Властям Китая, вероятно, придется пересмотреть схему выдачи займов – ослабить требования к застройщикам и внести больше контроля за авансовыми платежами для недостроенных объектов. Это поможет оставшимся девелоперам восстановиться финансово, защитит покупателей от мошенников или обвалов на рынке, а также вернет доверие населения ко вкладам сбережений в недвижимость.