Новые правила сделок с долями в квартирах!
С 1 сентября 2022 года вступили поправки в жилищный кодекс и теперь как предполагают законодатели, резиновых квартир станет меньше, а также решит вопрос с квартирными рейдерами.
Так ли это на самом деле??
Все слышали истории про черных риэлторов, которые покупают несколько квадратных метров а затем создают невыносимые условия проживания остальным сособственникам.
Что же фактически изменится с вступлением в силу нового закона??
Согласно новой редакции части 1.1 ст. 30 ЖК РФ, теперь запрещается разделять жилое помещение между собственниками так, чтобы на одного человека приходилось менее 6 квадратных метров.
Если после указанной в законе даты: 1 сентября 2022 года – будут совершаться сделки с недвижимостью, нарушающие данное требование, значит, такие сделки будут признаны недействительными.
В связи с этим возник вопрос, каким образом теперь будут совершаться сделки с недвижимостью, в которой выделены доли. Ведь домов с таким видом со собственности сразу с наступлением осени меньше не стало.
Росреестр разъяснил эту ситуацию в Информационном письме от 12 августа 2022 г.N 14-6985-ТГ/22.
Исключением из правила станут только такие сделки, когда выделение долей обязательно вне зависимости от размера самих долей:
приватизация жилого помещения,
наследование,
выделение долей в недвижимости, приобретенной с помощью средств маткапитала,
иные случаи, когда доли в жилом помещении образуются по закону.
Мнение Росреестра
Росреестр подчеркивает, что сделки, заключенные ранее 1 сентября 2022 года отменить на основании №310-ФЗ будет нельзя.
В Федеральной нотариальной палате рассказали, что могут делать добросовестные владельцы с долями менее 6 квадратных метров. Отвечает нотариус города Москвы, член Правления ФНП Александра Игнатенко:
«Прямого запрета на сделки с микродолями и не может быть, поскольку это нарушило бы 35 статью Конституции, включающую в себя право распоряжаться частной собственностью. В законе обозначен недопустимый результат сделки — это когда у собственников получаются доли менее 6 квадратных метров каждая. Положение по ограничению результатом укладывается в третий пункт 55 статьи Конституции, говорящий, в частности, о защите прав и законных интересов других лиц, в данном случае — совладельцев жилья.
Рабочим вариантом могут быть сделки не с третьими лицами, а с другими сособственниками, в результате чего размер долей будет только увеличиваться. Так, например, доля менее 6 квадратных метров может быть продана другому совладельцу квартиры. При чем если таких совладельцев несколько, а долю вы продаете только одному из них — разрешения остальных не требуются.
Если речь идет о микродолях, полученных по наследству, можно, например, заключить с остальными наследниками соглашение о разделе наследственного имущества. И вместо микродоли в квартире получить иное имущество или денежные средства, оставшиеся от умершего. Если не получается договориться, остаётся возможность обратиться в суд с иском о принудительном разделе наследственного имущества и в случае положительного решения — получить компенсацию»
Исходя из буквального толкования закона, запрещено будет образовывать доли размером меньше 6 кв.м. Те доли, которые уже образованы и являются менее 6 метров, на них запрет распространяться не будет. Но, так как, прошло мало времени, отсутствует правоприменительная практика. Как говориться время покажет.
Также не совсем понятно, допустима ли покупка супругами доли жилого помещения равной 6 кв. м в совместную собственность? Ведь в законе ведётся речь именно о ДОЛИ равной кв. м на каждого сособственника, а совместная собственность не предполагает определения долей. Если же покупка допустима, то могут ли в дальнейшем эти супруги сделать брачный договор и прекратить совместную собственность на долю равную 6 кв. м и установить долевую собственность?
В Санкт-Петербурге как правило отказывали в регистрации если принадлежащая доля была менее 4 метров. И продавцы придерживались такого минимума. Соответственно нововведения смогут уменьшить на 1/3 количество резиновых квартир, но никак не уменьшат уже образованные доли. Люди, которые столкнулись с такой проблемой до 1 сентября, на них этот закон никак не повлияет.
Как я уже ранее говорил, писал, снимал видео ролики, я убежден, что запретами и ограничениями не решить вопрос с квартирным рейдерством, резиновыми квартирами и т.д.
Все вышеописанные проблемы — это следствие основной проблемы: люди не могут договориться между собой! И поэтому начинаются продажи принадлежащих им долей. Отсюда все далее вытекающее.
Убежден, что если у граждан будет возможность продавать свои доли государству по рыночной или близкой к этому цене, то вопрос с рейдерством решится сам по себе. Никто не будет продавать свои доли третьим лицам!!