Дефекты при приемке квартиры в новостройке: как устранить, сроки

Перед тем как подписывать акт приема-передачи квартиры, дольщик должен осмотреть жилье на наличие дефектов: кривых полов и стен, неисправной сантехники. Если они есть, следует составить дефектный акт, позвать независимого эксперта и направить застройщику претензию. По закону строительная компания должна устранить их за 45 дней.

В статье мы рассмотрим, что делать дольщику при обнаружении недочетов в новостройке, куда и в какие сроки обращаться, какую можно получить компенсацию от застройщика.

Что считается дефектом в новостройке

Перед тем как принимать квартиру от застройщика и подписывать акт приема-передачи, нужно проверить ее на наличие дефектов. Это можно сделать самостоятельно или делегировать отдельным специалистам: они проверяют жилье с помощью спецоборудования.

Дефекты в новостройке – это любые отклонения от проектных документов: технических или градостроительных. В большинстве случаев их обнаруживают невооруженным глазом.

Примеры дефектов в новостройке:

• некачественная сантехника;
• промерзающий пол, окна, стены;
• отслаивающиеся обои;
• протекающая крыша;
• отсутствие звукоизоляции между комнатами и другими квартирами;
• духота или повышенная влажность;
• отсутствие вентиляции;
• трещины на окнах, плитке;
• криво установленные двери и окна;
• замыкающая электропроводка;
• отсутствие вентиляции.

Срок выявления недочетов при долевом строительстве

Когда застройщик показывает клиенту квартиру, он выдает ему на руки документ – инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства. В нем указан гарантийный срок службы отделки и других материалов, из которых строился дом. Об этом упоминается в ч. 1.1 ст. 7 закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве».

Гарантийный срок на квартиру – от 5 лет (ч. 5 ст. 7 ФЗ № 214). Гарантия на сантехнику и другое оборудование – от 3-х лет (ч. 5.1 ст. 7 ФЗ № 214).

Как показывает практика, эти сроки не соблюдаются. Застройщик показывает клиенту квартиру за 15–20 минут, а потом просит его покинуть ее из-за того, что его ждут другие клиенты.

Спустя время дольщик обнаруживает дефекты. Когда он просит застройщика устранить их, то получает отказ: «Нужно было смотреть внимательнее. После подписания акта приема-передачи квартиры мы вам ничего не должны».

Словам застройщика не нужно придавать значение. Согласно ч. 6 ст. 7 ФЗ № 214, дольщик может потребовать компенсацию или устранение дефектов в течение 5 лет с момента передачи квартиры.

Как проверить квартиру на наличие дефектов:

1. Осмотреть потолки, стены, пол, дверные и оконные проемы. Если есть отклонения, зафиксировать. Недопустимые отклонения: для стен – 15 мм, для полов – 20 мм, для окон и дверей – 10 мм по горизонтали и вертикали.
2. Проверить, как открываются и закрываются окна и двери.
3. Осмотреть пол: на нем не должно быть вздутий и разрезов.
4. Потрогать обои: они должны плотно прилегать к поверхности стены.
5. Проверить сантехнику: не течет ли водопровод и канализация. Работает ли отопление и запорная арматура – краны и смесители.
6. Проверить электрическую печь или газовую плиту, бытовую технику и розетки.

Как быть дольщику при обнаружении дефектов

Обнаруженные дефекты дольщик должен занести в акт несоответствия. Это документ, который выдают в 2-х экземплярах. Один – дольщику, второй – застройщику. Они оба подписывают его.

После того как дефекты зафиксированы, их нужно разделить на существенные и несущественные. От этого зависит дальнейших ход действий – нужно ли обращаться в суд или получится мирно урегулировать конфликт.

Существенные дефекты – это ошибки застройщика, которые мешают жить в квартире и пользоваться ей. Например: отсутствие вентиляции, протекающие трубы, неисправная канализация, двери со сломанными замками. Эти дефекты заносят в акт несоответствия. Дольщик не подписывает акт приема-передачи квартиры до тех пор, пока их не устранят.

Как застройщик может устранить существенные дефекты:

• снизить стоимость квартиры;
• исправить недочеты в установленные сроки (для этого нужно подать претензию);
• возместить сумму, которую дольщик потратит на ремонт.

Если застройщик признает свою вину, между ним и клиентом составляется новый акт. В документе указывают дату приемки жилья: к этому моменту строительная компания должна устранить дефекты.

Юристы не рекомендуют подписывать акт приема-передачи квартиры до тех пор, пока застройщик не исправит недочеты. Не стоит соглашаться, даже если компания предлагает гарантийное письмо.

Кроме существенных, есть и несущественные дефекты, например: царапины, неровности и трещины. При их обнаружении дольщик подписывает дефектную ведомость и акт приема-передачи квартиры. В документах он указывает недочеты, которые обнаружил.

После этого дольщик договаривается с застройщиком о сроках устранения дефектов. Это фиксируется в документах, чтобы ни одна из сторон не нарушила обязательств.

Юристы советуют заключить соглашение об устранении дефектов или написать претензию на имя представителя строительной компании. В документах указывают, что застройщик обязан устранить их в ограниченный срок.

В 80% случаев дольщики отказываются принимать квартиру. Они составляют претензию застройщику по устранению недостатков.

Действия дольщика, если документы о приемке квартиры не подписаны:

1. Составить дефектную ведомость – документ, в котором перечисляются все недостатки квартиры. В нем нужно ссылаться на нарушенные пункты договора, СНиПы и ГОСТы. Застройщик обязан выдать дефектную ведомость перед тем, как показать квартиру клиенту. Если он этого не сделал, документ нужно распечатать самостоятельно. Его образец можно найти в интернете. Дефектную ведомость составляют в 2-х экземплярах: один – дольщику, второй – застройщику.
2. Попросить строительную компанию подписать дефектную ведомость. На этом этапе нужно обсудить сроки, к которым устранят дефекты в квартире. Подписать ведомость может только уполномоченное лицо – представитель компании. У него должны быть с собой документы.
3. Дождаться, пока застройщик устранит дефекты. Если он этого не сделал, нужно написать на его имя письменную претензию с повторным требованием выполнить обязательства по договору. В претензии нужно указать срок – время, в течение которого компания успеет устранить дефекты. Рекомендуемый срок – 45 дней: он установлен законом о защите прав потребителей. Претензию направляют застройщику по почте – письмом с описью вложения и уведомлением о вручении.
4. Подождать, пока выйдет повторный срок. После этого можно осмотреть квартиру. Если застройщик не исправил дефекты, подать заявление в суд.

Если документы о приеме квартиры уже подписаны, у дольщика есть два варианта дальнейших действий. Первый: подписать акт приема-передачи квартиры, если дефекты несущественные и их можно исправить за несколько дней. Документ составляют с оговоркой о том, что жилье не соответствуют условиям договора.

Второй: составить претензию, выждать срок и проверить состояние квартиры. Если дефекты не исправили: подать в суд и получить денежную компенсацию.

Чтобы официально зафиксировать дефекты, дольщику нужно получить заключение экспертизы. Без него он не сможет направить застройщику претензию.

Проведением независимой экспертной оценки занимается любая аккредитованная компания. Чтобы зафиксировать нарушения, можно позвать представителей застройщика – так они будут уведомлены о серьезных намерениях дольщика.

Независимый эксперт осмотрит квартиру и составит ведомость, в которой будет указано, какую сумму должен возместить застройщик. Копию ведомости нужно приложить к остальным документам перед направлением претензии. Она поможет защитить права дольщика в суде.

Претензия застройщику по устранению недостатков

Если действия застройщика нарушают положения закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» или условия договора, дольщик вправе направить ему претензию. В ней нужно требовать, чтобы компания устранила дефекты.

Основания для направления претензии застройщику:

• недоработка: неровные стены, незавершенная стяжка пола, не установлены радиаторы;
• низкое качество работ: квартира промерзает, в ней сломаны окна и текут трубы;
• несоответствие площади – квартира меньше или больше той, которая указана в договоре;
• нарушение сроков сдачи дома в эксплуатацию (если застройщик затягивает со строительством);
• другие нарушения: недостроенная придомовая территория или дополнительные постройки, о которых не упоминалось в ДДУ;
• невыполнение застройщиком гарантийного ремонта.

Что требовать в претензии:

• устранения дефектов – в сроки, которые будут устраивать и клиента, и компанию;
• уменьшения цены ДДУ;
• компенсацию расходов на устранение дефектов;
• расторжение договора и возврат денег, если дефекты признали существенными.

Согласно закону № 214-ФЗ, дольщик может требовать дополнительные гарантии. Например, возмещение убытков.

Что еще может требовать дольщик:

1. Возмещение убытков – денег, которые потратил дольщик на устранение дефектов. Например, на замену сантехники, если застройщик отказался менять ее самостоятельно. Убытки могут быть связаны не только с квартирой, но и с арендой: из-за того, что компания нарушила условия договора, дольщику пришлось арендовать другое жилье. Эту сумму можно потребовать от компании. Если застройщик откажется платить, нужно подать на него в суд. Но на возмещение аренды надеяться не стоит: как показывает практика, судьи редко удовлетворяют такое требование.
2. Неустойку за просрочку сдачи квартиры.
3. Пеню за просрочку требований об устранении дефектов, если застройщик не устранил их в течение 45 дней.
4. Штраф за несвоевременное выполнение требований дольщика. Его можно получить только в суде, поэтому это требование включают в судебный иск, а не в претензию. В п. 6 ст. 13 закона о защите прав потребителей указан размер штрафа – 50% от суммы, которую суд присудит застройщику. Это половина неустойки, пени и убытков.
5. Моральную компенсацию – от 10 до 30 тыс. рублей. Ее выплачивают в судебном порядке.

Претензию составляют в свободной форме. В ней указывают дефекты и пункты договора, которые нарушил застройщик. Их нужно подкрепить законодательными актами – положениями ФЗ № 214.

Претензию составляют по общим рекомендациям юристов. Это поможет сэкономить время, ведь если в документе будут ошибки, его придется отправлять заново.

В претензии указывают дефекты и ссылаются на законодательные акты. Не допускаются ругательства, эмоции и оскорбления. Указываемые события нужно датировать. Например, указывать число и время обнаружения дефектов.

В претензии нужно указать реквизиты – номер банковского счета, на который застройщик переведет деньги. Информация о заявителе должна быть достоверной – без псевдонимов и других неточностей.

Как составить претензию к застройщику:

1. Оформить шапку. Указать Ф. И. О. руководителя, название строительной компании и юридический адрес. Эту информацию можно найти в договоре. В шапке указывают не только данные о застройщике, но и о заявителе: Ф. И. О., паспортные данные.
2. Составить описательную часть. Рассказать о событиях в хронологическом порядке: когда был составлен ДДУ, когда показали квартиру и когда были обнаружены дефекты. Заранее нужно подготовить доказательства: фото-, видеоматериалы, чеки (если дело дойдет до суда).
3. Составить мотивировочную часть. Описать, какие законодательные нормы и условия договора были нарушены.
4. Составить заключительную часть. Выдвинуть требования к застройщику. Еще можно написать о намерении подать в суд и взыскать штраф, если застройщик откажется от выполнения обязательств.
5. Поставить дату и подпись. Перечислить прилагаемые документы.

Претензию застройщику не нужно составлять с нуля. Можно обратиться к юристу или скачать готовый образец.

Какие документы прикладывают к претензии:

• акт приема-передачи квартиры (если подписывался);
• дефектный акт;
• ведомство о проведении независимой экспертизы, если дольщик приглашал специалистов для осмотра квартиры и оценки дефектов;
• документы, которые подтверждают расходы на устранение дефектов: чеки из строительных магазинов, квитанции об оплате услуг электриков, сантехников и других специалистов.

Претензию направляют застройщику двумя способами – лично и по почте. Первый способ – быстрее и надежнее. Но если офис строительной компании находится далеко, лучше воспользоваться почтой.

Чтобы подать претензию лично, нужно посетить офис компании с двумя экземплярами документов. Один – застройщику, второй – дольщику.

По почте претензию подают заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. Когда вернется уведомление, начнется срок исполнения требований. Практика показывает, что некоторые застройщики специально не принимают письма – так они избавляют себя от обязательств. Если письмо не получили, его вернут обратно через месяц. Это означает, что застройщик игнорирует требования клиента.

Неустойка и компенсация с застройщика за выявленные нарушения

Дольщик может потребовать с застройщика неустойку и компенсацию за выявленные нарушения. Например, неустойку за просрочку сдачи квартиры и несоблюдение требований об устранении дефектов.

Согласно п. 2 ст. 6 ФЗ № 214, дольщик может потребовать неустойку за просрочку сдачи квартиры. Он не может переехать по вине застройщика, поэтому компании придется возместить ущерб.

Неустойку рассчитывают по формуле:

Н – неустойка, С – ставка рефинансирования банка, Д – количество дней просрочки.

Пример. Дольщик купил квартиру по ДДУ за 5 млн рублей. Застройщик обещал передать квартиру до 1.09.2020 г., а передал ее 10.12.2020 г. Просрочка – 70 дней. Ставка рефинансирования – 4,25%.

Неустойка составит:

Если застройщик не устранил дефекты в течение 45 дней, дольщик может потребовать пеню за просрочку требований. В суде он может ссылаться на ст. 23 закона о защите прав потребителей. Размер пени составит 1% от стоимости квартиры за каждый просроченный день.

Пример. При осмотре квартиры за 5 млн рублей дольщик обнаружил промерзание пола. 1.02.2020 г. он направил застройщику дефектный акт. К 17.03.2020 г. дефект не устранили. Через 20 дней дольщик подал в суд.

Расчет пени: 5 000 000 * 0,01 * 20 = 1 000 000 руб.

Срок исправления дефектов застройщиком

Срок исправления дефектов застройщиком начинается с момента получения претензии. Иногда его указывают в ДДУ. Если в договоре срок не обозначен, дольщику нужно ориентироваться на законодательство.

В законе № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» не указан срок исправления дефектов. В п. 2 ст. 7 есть оговорка: «Дольщик может требовать устранение недостатков в разумный срок».

Согласно п. 1 ст. 20 ФЗ № 2300-1, разумный срок для устранения недостатков в товаре – 45 дней. На этот срок нужно ориентироваться дольщику.

Если дольщик в претензии просит уменьшить стоимость квартиры, срок устранения дефектов составит 10 дней. Об этом упоминается в п. 1. ст. 31 ФЗ № 2300-1.

Застройщик не устраняет недостатки в квартире: что делать

Претензия не гарантирует, что застройщик выполнит требования дольщика. Он может проигнорировать ее, отказаться от обязательств или согласиться с клиентом, но нарушить сроки устранения дефектов.

Что делать дольщику, если застройщик не устраняет дефекты в квартире:

1. Направить претензию повторно. В ней нужно требовать выплату неустойки и устранение дефектов.
2. Написать заявление в суд, если застройщик игнорирует требования. Чтобы защитить свои права, дольщику придется нанять адвоката, собрать пакет документов и доказательства.
3. Обратиться в суд. Если суд признает застройщика виновным, его заставят возместить дольщику убытки. Клиент может рассчитывать на неустойку (1% от стоимости договора за каждый день просрочки), штраф (50% от стоимости устранения дефектов) и процент за то, что компания пользовалась его деньгами. Еще можно взыскать расходы на адвоката и независимую экспертизу, стоимость аренды временного жилья, которое пришлось снимать из-за дефектов в квартире.

Если дольщик обнаружил дефекты в квартире, он должен указать их в дефектном акте. После этого нужно позвать независимого эксперта, чтобы он подтвердил недочеты и зафиксировал их в ведомости. Обнаружить дефекты можно в течение 5 лет с момента подписания акта приема-передачи квартиры. Дефектный акт вместе с ведомостью и другими документами нужно направить застройщику – лично или почтой. Он обязан устранить недочеты в течение 45 дней.

Больше статей по недвижимости вы можете найти в нашем блоге.

Подобрать недвижимость или разместить свое объявление о продаже квартиры можно здесь.