Интересное определение Верховного суда РФ, которое может быть полезно всем участникам рынка недвижимости
Гражданин решил, в таком уже далеком, 2017 году купить новостройку.
Нашел подходящий вариант у ИП и стороны ударили по рукам. Подписали предварительный договор купли- продажи, в котором расписали как ДО подписания основного договора купли-продажи покупатель будет вносить деньги в счет стоимости своего будущего жилья.
По неизвестным причинам покупатель не смог внести в какой-то момент нужную сумму.
Но продавец пошел навстречу, и стороны согласовали новый график платежей.
Который покупатель опять нарушил. Не критично, но все же.
Стороны еще раз согласовали сроки и суммы довнесений.
Когда прошло почти полтора года с даты подписания предварительного договора купли-продажи квартиры, покупатель вновь перевел меньшую, чем должен был, сумму.
Продавцу это надоело. И он в одностороннем порядке расторг договорные отношения с покупателем и перевел все полученные деньги на открытый на имя покупателя счет.
Покупателя это не устроило, и он обратился в суд.
Суды все трех инстанция были единодушны: продавец квартиры прав
Суд первой инстанции «указал на то, что истцом неоднократно нарушались существенные условия договора, касающиеся порядка оплаты стоимости квартиры».
Апелляция указала на то, «что возникшие между сторонами отношения регулируются положениями Федерального закона от 30 декабря 2004 г. No 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в соответствии с которыми
в случае систематического нарушения участником долевого строительства сроков внесения платежей, застройщику было предоставлено право на одностороннее расторжение заключенного между сторонами договора.
Кассация со всем этим согласилась
Дело попало в ВС РФ и, раз эта статья есть, вы догадываетесь, что решил суд.
Решение Верховного Суда РФ
1) Применение 214 ФЗ при продаже данной квартиры недопустимо: ИП не мог в силу закона быть застройщиком!
И, судя по материалам дела, им и не был.
(Как суды трех (!) инстанций пропустили это – я не понимаю!)
2) Договор, заключенный сторонами, не является предварительным договором по смыслу статьи 429 ГК РФ. Это договор купли-продажи с условием о предварительной̆ оплате
3)Исходя из положения пункта 5 статьи 450.1 ГК РФ,
Продавец, приняв просроченный платеж от покупателя, с учетом вышеприведенной нормы права, фактически подтвердил готовность к дальнейшему исполнению договора и (цитата) утратил право ссылаться на допущенную покупателем просрочку платежа как на основание для отказа от дальнейшего исполнения договора.
4) Решение всех нижестоящих судов отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Выводы
1. Переуступка прав по строящейся квартиры, если продавцом выступает не застройщик, НЕ ПОПАДАЕТ под действие Федерального закона от 30 декабря 2004 г. No 214-ФЗ»
2. Название договора в его шапке НИКАК не определяют сам договор с юридической точки зрения.
Только его содержание!
3. Договор аванса/задатка/предварительный договор, по которому покупатель должен довносить суммы в счет стоимости его будущей квартиры - это договор купли-продажи с условием о предварительной̆ оплате.
4. Если сторона вашего договора нарушила свои обязательства и вы согласились с этим, продолжая исполнять договор, то дальше отказаться от своих обязательств – при повторении этого нарушения – вы уже не сможете.
Так что, если другая сторона не выполнила свои обязательства, но умоляет продлить договорные отношения, подумайте – надо ли оно вам.
ОПРЕДЕЛЕНИЕ №18-КГ21-29-К4 31 августа 2021 г.
____________________
В телеграмм-канале «Риэлтор не нужен!» выходят небольшие анонсы статьи в виде опросов. Плюс – отрывки новой книги для покупателей и продавцов квартир на вторичном рынке.
Подписывайтесь, если хотите получать новые материалы первыми!
#недвижимость #покупка квартиры #купить квартиру #верховный суд #предварительный договор #первичный рынок недвижимости #новостройки #переуступка прав требования