Изменения в законодательстве:
1. Добавили новый признак недвижимости: оно должно быть создано в результате строительства. Теперь в спорах о том, является ли сооружение недвижимостью будет больше определенности.
ГК расширяет перечень признаков, которые позволят определить, какие объекты относить к недвижимым вещам. Это значит, что компаниям будет проще доказать в спорах с госорганами статус своего имущества. Например, убедить суд, что объект нельзя исключать из ЕГРН, поскольку это недвижимость.
Пункт 1 ст. 141.3 ГК РФ закрепил новый признак для отнесения зданий и сооружений к недвижимости — объект создали в результате строительства. Этот признак — дополнительный критерий при ответе на вопрос, признавать ли недвижимой вещью тот или иной объект, который претендует на статус здания или сооружения.
2. Запретили признавать право собственности на помещения в недострое: покупатель вправе требовать лишь вернуть оплату или возместить убытки. Теперь право собственности не может возникнуть на помещение в недостроенном здании.
Изменения в ГК запретили образовывать помещения и машино-места в объектах незавершенного строительства (пункт 6 статьи 141.4 ГК). Для покупателей недвижимости это означает, что они не смогут признать право собственности на нее, если застройщик не завершит строительство. Вместо этого покупатели смогут предъявить требования:
- о возврате покупной цены;
- о возмещении убытков.
Поправка должна скорректировать текущую судебную практику, в которой нет единого мнения о том, можно ли признать право собственности в объекте незавершенного строительства.
3. Ввели правила, как образовывать помещения и машино-места: права на них оформят, если таких объектов в здании – минимум два. Нельзя будет создать лишь одно помещение внутри здания, т.е. создавать только один объект недвижимости внутри другого объекта недвижимости.
Таким образом, с 1 сентября для того, чтобы объект получил статус помещения или машино-места, необходимо разделить здание минимум на два самостоятельных, независимых друг от друга объекта. При этом само здание как объект недвижимости никуда не денется.
По новым положениям ГК, которые вступают в силу с 1 сентября 2022 года, земельный участок — это часть поверхности земли, границы которой определены в порядке, который установил закон.
Поправки в ГК подтвердили принцип единства судьбы земельного участка и объектов на нем: право собственности на здание возникает у собственника участка. Это значит, что собственник и земли, и здания не вправе передать другому лицу только что-то одно. Хотя этот принцип не новый, суды по-прежнему допускают ошибки в спорах между собственниками участка и построек, которые расположены на нем.
4. Подтвердили принцип единства судьбы участка и возведенных на нем объектов: продать эти объекты отдельно друг от друга не удастся.
По новым положениям ГК, которые вступают в силу с 1 сентября 2022 года, земельный участок — это часть поверхности земли, границы которой определены в порядке, который установил закон.
Поправки в ГК подтвердили принцип единства судьбы земельного участка и объектов на нем: право собственности на здание возникает у собственника участка. Это значит, что собственник и земли, и здания не вправе передать другому лицу только что-то одно. Хотя этот принцип не новый, суды по-прежнему допускают ошибки в спорах между собственниками участка и построек, которые расположены на нем.
5. Установили два признака, чтобы признать объект помещением: обособленность и изолированность. Теперь в спорах о том, можно ли признать объект недвижимостью, будет больше конкретики и подлежащих доказыванию обстоятельств для их правильного разрешения.
В ГК закрепили два существенных признака помещения, которые ранее использовали суды - это обособленность и изолированность (пункты 1, 2 ст. 141.4 ГК).
Обособленность означает, что часть здания или сооружения ограничивают строительные конструкции. На признак изолированности указывает то, что у помещения есть самостоятельное назначение, отдельный вход и его не используют для доступа в иное помещение или к коммуникациям.
Поправка особенно актуальна для компаний и предпринимателей, которые арендуют помещения у государства и хотят выкупить их. Сделать это возможно только в случае, когда объект аренды — самостоятельный объект недвижимости. Нельзя выкупить просто часть помещения, например, торговое место.
6. Микродоли в квартирах запретят. Теперь нельзя купить долю в квартире меньше 6 кв.м. Изменение направлено на борьбу с «резиновыми квартирами».
С 1 сентября жилые помещения (квартиры, дома) будет запрещено дробить на доли менее 6 кв. м. Закон устанавливает предельно допустимый минимальный размер доли. Теперь запрещается дробить жилье, если в результате на человека придется меньше 6 кв м.
Исключением являются ситуации, когда недвижимость делится при передаче по наследству, покупается с использованием материнского капитала или в случае приватизации.
#юристы #бизнесконсалтинг #Недвижимость #законодательстворф