832 подписчика

Как купить или продать неприватизированную квартиру: способы, порядок действий

Неприватизированную квартиру нельзя продать. По закону она принадлежит государству или муниципалитету. Есть три способа заключения сделок, которые помогут продать неприватизированную недвижимость.

В статье мы рассмотрим, как купить или продать неприватизированную (муниципальную) квартиру, какие способы заключения сделок существуют, есть ли риски и как их избежать.

В чем разница между приватизированной и неприватизированной квартирой

Приватизированная квартира – государственное жилье, которое перешло в собственность нанимателя государственного помещения. Приватизацию подкрепляют документом – договором соцнайма или ордером муниципалитета.

Приватизация – добровольная процедура. От нее можно отказаться. Практика показывает, что некоторые муниципальные органы насильственным образом заставляли сотрудников приватизировать жилье. Это стало поводом разбирательств в суде.

Приватизированная квартира становится законной собственностью человека, который оформил сделку. В ней могут жить несколько человек – если они подпишут документы, то станут такими же полноправными совладельцами. В этом случае жилье поделят на доли. Долевая собственность не подразумевает деление квартиры на части: сожители не выбирают себе по углу, который принадлежит только им. Доля – это процент в случае продажи жилья и наличие определенных прав и обязанностей.

Неприватизированная квартира – жилье, которое находится в государственной или муниципальной собственности. Люди, которые проживают в ней, не могут совершать сделок – продавать, дарить, завещать или сдавать в аренду.

Неприватизированное жилье – служебные квартиры, комнаты в общежитии, жилплощадь в закрытых военных городках.

После приватизации недвижимость снимается с баланса муниципалитета, к которому оно относится. Квартира становится частной собственностью.

Узнать о том, приватизирована квартира или нет, можно в ЕГРН. Для этого нужно запросить специальную справку, указать адрес и информацию о себе. Владелец квартиры указывается в отдельной строке выписки из ЕГРН.

Приватизированная квартира отличается от неприватизированной. Ее владельцы располагают разными имущественными правами и обязанностями. В конкретных случаях приватизировать жилье невыгодно.

Отличие приватизированной квартиры от неприватизированной

Собственник, проживающий в неприватизированном жилье, не может полноценно распоряжаться им. Жилье принадлежит государству.

За приватизированной квартирой могут быть задолженности по коммунальным услугам. Долги в приватизированной квартире могут стать причиной выселения. Собственник получит распоряжение о выселении. В отдельных случаях у него могут арестовать имущество. Для неприватизированного жилья предусмотрен особый порядок выселения: человеку дают другую жилплощадь площадью 6 квадратных метров.

Владелец приватизированного жилья может по своему усмотрению выписывать и прописывать в ней людей. Он может выселить бывшего супруга, с которым он проживал совместно до развода.

Приватизированную квартиру можно заложить в банк, чтобы погасить кредитные обязательства. В ней можно проводить законную перепланировку, чтобы улучшить жилищные условия.

По словам риелторов, в России приватизированное жилье преобладает над неприватизированным. Люди чаще регистрируют себя в качестве полноправных собственников квартир.

Приватизация может быть выгодной, например при проживании в аварийном доме. Его жителей расселяют согласно действующему законодательству. Каждому человеку положено 18 квадратных метров. Поэтому невыгодно приватизировать коммунальное жилье. Проще требовать от муниципалитета видимых улучшений, чем продавать квартиру в аварийном доме.

В неприватизированной квартире жить дешевле. Ее владельцы платят в два раза меньше за содержание и ремонт дома. Это актуально для пенсионеров: им непросто отдавать лишние деньги, зная, что квартира перейдет в собственность государства после их смерти.

Приватизированная квартира переходит в собственность наследников без завещания. Поэтому пенсионеры составляют завещание: они хотят, чтобы их жилье досталось конкретному родственнику. В противном случае квартиру поделят на доли.

Можно ли продать неприватизированную квартиру

Неприватизированную квартиру продать нельзя. Она принадлежит государству или муниципалитету.

Человек, проживающий в неприватизированном жилье, является нанимателем. Об этом упоминается в ст. 674 Гражданского кодекса РФ. Наниматель платит только за коммунальные услуги. Проживание – бесплатное.

Своевременная оплата коммунальных услуг – обязательное требование к нанимателю. Он не может распоряжаться неприватизированной квартирой, потому что у него нет на нее прав собственности.

Способы продажи муниципального жилья

Есть три способа, как продать неприватизированную квартиру законно. Приватизировать ее, продать через буферный обмен или с пропиской покупателя.

Продажа квартиры после приватизации

Квартиру можно приватизировать один раз. Если наниматель потерял такую возможность, организовать процедуру могут его родственники.

Квартиру можно приватизировать на несовершеннолетнего ребенка. По достижении им 18 лет он сможет стать участником государственной программы.

Чтобы приватизировать квартиру, нужно получить согласие прописанных в ней жильцов. Они могут отказаться или согласиться и получить свою долю жилплощади. В первом случае жильцы отказываются в письменной форме. Если документа не будет, приватизировать квартиру не получится.

Следующий шаг – работа с документами:

Наниматель собирает пакетов документов.
Приходит в МФЦ и пишет заявление.
Ждет, пока его заявку обработают.
Подписывает договор.
Регистрирует права собственности в Росреестре.

Последний этап – продажа приватизированной квартиры:

Поиск покупателя, обсуждение деталей сделки.
Составление договора купли-продажи. Его заверяют нотариально, если продается квартира с несколькими прописанными жильцами или несовершеннолетним ребенком.
Подписание договора, передача денег.
Запрос на переход прав собственности в регистрирующем органе.

Документы для приватизации:

удостоверение личности жильцов, свидетельства о рождении, если есть дети;
согласия или отказы на приватизацию от всех жильцов в письменной форме;
технический паспорт на квартиру;
квитанции об отсутствии долгов по коммунальным;
справка о праве приватизации;
документ, на основе которого наниматель получил квартиру;
заявление;
разрешение органов опеки на приватизацию, если есть несовершеннолетние.

При продаже приватизированной квартиры список документов не будет отличаться. Исключение – договор социального найма неприватизированной квартиры (документ, на основе которого наниматель получил жилье) и письменные отказы жильцов от приватизации.

Дополнительные бумаги – выписка из ЕГРН и домовой книги. Их часто запрашивают покупатели. Заранее можно подготовить справку из психоневрологического и наркологического диспансеров: они подтверждают дееспособность продавца.

Приватизация квартиры бесплатна. Из расходов – уплата госпошлины – 2000 рублей. После регистрации прав собственности квартиру продают по рыночной цене.

При продаже приватизированного жилья продавец платит НДФЛ – 13% от стоимости квартиры. Налог не платят, если недвижимость получена в подарок и продается через 3 года после регистрации прав собственности. Об этом упоминается в п. 17.1 ст. 217 НК РФ и п. 4 ст. 229 НК РФ.

НДФЛ – 13% от стоимости квартиры. Собственникам предусмотрен налоговый вычет: из стоимости жилья вычитают часть суммы. Например, если квартира стоит 3 млн, то налог считают с 2 млн. Он составит 260 тыс. руб.

Дополнительные расходы при продаже приватизированной квартиры:

Справки ПНД/НД – по запросу покупателя.
Продажа через агентство недвижимости: от 2 до 5% от прибыли.
Нотариальное заверение, если в квартире прописан недееспособный или несовершеннолетний. Эта услуга обходится в 5% от стоимости квартиры.

Если договор купли-продажи не нужно заверять у нотариуса, услуги специалиста оплачивает продавец. В редких случаях стороны делят сумму пополам.

В среднем приватизация квартиры занимает три месяца. Ее продажа – еще несколько месяцев: поиск покупателя, переговоры и оформление документов. Скорость продажи приватизированного жилья зависит от продавца: сможет ли он быстро найти клиента и собрать пакет документов.

Продажа квартиры через буферный обмен

Наниматели, проживающие в неприватизированных квартирах, могут обменяться жильем. Для этого нужно получить разрешение от собственника жилищного фонда и прописанных в квартире граждан. На практике такая продажа квартиры встречается редко. В России мало неприватизированного жилья, поэтому сложно найти клиента.

Риелторы предлагают альтернативный вариант – буферный обмен. Это законно и безопасно. Буферный обмен проводит агентство недвижимости: его сотрудники проверяют документы, поэтому риски сводятся к нулю.

Буферный обмен не всегда возможен. Не все наниматели имеют право на его реализацию.

Буферный обмен невозможен, если:

договор социального найма, на основе которого наниматель пользуется квартирой, расторгнут;
дом с неприватизированной квартирой планируют сносить;
право проживания в неприватизированном жилье оспаривается в суде;
здание признано непригодным для проживания;
наниматель признан недееспособным;
в квартире будет жить человек, который по состоянию здоровья не может соседствовать с кем-то.

Если ограничений нет, можно приступать к организации буферного обмена:

Найти агентство недвижимости, которое предоставляет «буферный» жилой фонд.
Найти клиента и обсудить с ним условия сделки. По словам юристов, единственный аргумент в пользу буферного обмена – низкая стоимость.
Подать запрос на проведение сделки в администрацию.
Подождать, пока обработают заявку.

Следующий шаг – работа с документами:

Клиент покупает буферное жилье у АН, прописывается в нем.
Продавец и покупатель обмениваются.
Наниматель получает права собственности на буферное жилье.
Договор социального найма переоформляется на нового нанимателя. Он может сразу подать документы на приватизацию в МФЦ.

Когда покупатель получает жилье, продавец продает «буферную» квартиру агентству и получает деньги.

Буферный обмен отнимает много времени. В среднем от 3 месяцев.

За это время:

Продавец ищет серьезное агентство недвижимости, которое поможет провести обмен. Недобросовестные организации продают квартиры без возможности вернуть деньги обратно.
Продавец ждет, пока местная администрация разрешит провести обмен.
Наниматель ищет покупателя.
Стороны оформляют документы.

Финансовые траты для нанимателя – услуги агентства недвижимости: от 2 до 5% от стоимости квартиры.

Документы для буферного обмена:

удостоверения личности сторон, свидетельства о рождении, если в квартире прописаны несовершеннолетние;
договор соцнайма или документ, на основе которого наниматель имеет право пользоваться жильем;
разрешение на обмен от местной администрации;
техпаспорт;
справка из ЕГРН или домовой книги о прописанных жильцах;
разрешение от органов опеки, если в квартире прописаны несовершеннолетние или недееспособные;
письменные отказы от претензий со стороны жильцов, прописанных в квартире.

При буферном обмене клиент может потребовать дополнительные бумаги. Например, квитанцию об отсутствии задолженностей за коммунальные услуги.

Продажа с пропиской покупателя

Это самый небезопасный вариант продажи неприватизированной квартиры. Наниматель прописывает нового жильца, оформляет на него лицевой счет и выписывается после передачи денег.

Как показывает практика, продажа с пропиской покупателя не всегда реализуема на практике. Чтобы прописать человека, нужно получить согласие муниципалитета и остальных жильцов. После того как продавец выписывается, не всегда получается переоформить договор социального найма на покупателя. Из-за этого наниматели теряют неприватизированные квартиры и деньги.

Продажа неприватизированного жилья с пропиской опасна и для продавца, и для покупателя. Наниматель может отказаться от договоренностей, получив деньги. Покупатель не сможет защитить свои права в суде, потому что продажа неприватизированной недвижимости с пропиской не продается.

В продаже квартиры с пропиской может быть отказано третьими лицами. Например, наймодателем – представителем местной администрации. Уполномоченное лицо может отказать в переоформлении договора социального найма. Продавец не сможет повлиять на ситуацию – это не в его полномочиях.

Для нанимателя тоже есть риски. Покупатель, на которого переоформили договор с пропиской, может отказаться от передачи денег или уменьшить сумму в несколько раз.

Если стороны готовы рисковать, порядок действий при продаже квартиры следующий:

Наниматель ищет покупателя и обсуждает с ними условия сделки.
Продавец обращается в администрацию и просит переоформить договор соцнайма. Получает одобрение.
Наниматель выписывается из квартиры, прописывает в ней покупателя и получает деньги.

Документы, которые нужны для прописки:

удостоверения личности сторон;
заявление о регистрации постороннего лица;
договор соцнайма или документ, который дает нанимателю право жить в неприватизированной квартире.

Документы для переоформления договора социального найма:

удостоверения личности покупателя и членов его семьи;
свидетельство о браке;
предыдущий договор соцнайма;
выписка из ЕГРН или домовой книги;
заявление в произвольной форме;
дополнительные документы – по запросу покупателя.

Продажа неприватизированной квартиры с пропиской занимает до месяца. Из них 3–8 дней уходят на получение согласия местной администрации. Еще 20 дней – на переоформление документов.

За регистрацию нового жильца госпошлина не взимается. Когда права собственности переданы, новый владелец может приватизировать жилье. Это занимает до трех месяцев.

Какие риски существуют при купле-продаже неприватизированного жилья

Продажа неприватизированного жилья может быть чревата потерей денег и квартиры для нанимателя. Для покупателя – только денег.

Продавец рискует не найти покупателя. Продажа неприватизированной недвижимости малопривлекательна. Чтобы найти клиента, нужно снизить цену и договориться о сделке. За квартирой не должна быть закреплена задолженность за коммунальные услуги.

Риски при купле-продаже неприватизированного жилья:

Прописанные отказники. Это прописанные в квартире жильцы, которые отказались от приватизации. По закону они владеют долей жилплощади и могут бессрочно пользоваться ею. Об этом продавцы часто умалчивают. По словам экспертов, на практике распространен сценарий: один член семьи отказывается от своей доли в квартире, и остальные жильцы приватизируют квартиру. Человек, отказавшийся от приватизации, может пользоваться жилплощадью. Когда неприватизированную квартиру продают, права собственности переходят новым владельцам. После этого появляется совладелец – тот самый отказник, который запретил проведение приватизации. Он подает заявление в суд и разбирается с покупателями. Исход конфликта зависит от решения суда. Пример. В неприватизированной квартире проживает семья из четырех человек. Они прописаны на жилплощади. Старшая дочь выходит замуж, выписывается из квартиры и переезжает к мужу. Остальные члены семьи приватизируют квартиру и продают ее. Возвращается дочь, за которой закреплена доля в квартире. Она подает исковое заявление, которое удовлетворяет судья.
Скрытые собственники. Это люди, которые не пользуются своим правом собственности. Они не указываются в выписке из ЕГРН и домовой книге. Скрытые собственники – лица, не вступившие в наследство. Ими могут быть супруги или дети. Скрытые собственники появляются после продажи квартиры. По закону им принадлежит доля жилплощади. Они обращаются за помощью в суд. Как показывает практика, в большинстве случаев требования скрытых собственников удовлетворяются: они получают долю или материальную компенсацию. К скрытым собственникам относятся так называемые «мертвые души». Это люди, которые жили в квартире до приватизации. Они выехали из нее по личным причинам (например, в места лишения свободы за правонарушение). «Мертвые души» появляются после продажи квартиры. Они пишут заявление в суд с требованием восстановить нарушенные права, потому что они не писали письменный отказ от приватизации. Суд рассматривает обращение и принимает решение в пользу одной из сторон. По статистике, в 50% случаев он возвращает право собственности прежнему владельцу.
Несовершеннолетние дети. Лица, не достигшие 18 лет, представляют угрозу для покупателей. Несовершеннолетние дети не принимают участия в приватизации. Родители выписывают их намеренно. После продажи квартиры несовершеннолетние собственники требуют свою долю. По закону родители обязаны регистрировать новорожденного в течение 7 дней. Но этим правилом часто злоупотребляют. Недобросовестные продавцы действуют по такой схеме: приватизируют недвижимость на одного из взрослых, разводятся и продают жилплощадь. Затем мать обращается в суд с исковым заявлением. По ее словам, ребенок проживал в квартире. Она подтверждает свои слова доказательствами – показаниями соседей, прикреплением к поликлинике. В результате новые владельцы становятся участниками судебных разбирательств.

Чтобы обезопасить себя при купле-продаже неприватизированной квартиры, нужно детально изучить договор и запросить дополнительные документы. Рекомендуется проверить, кто приватизировал квартиру или написал письменный отказ, кто мог приватизировать ее.

Выбирая приватизированную квартиру, покупатель должен убедиться, что ее жильцы сняты с регистрационного учета. Также нужно проверить, в каком порядке было дано согласие на приватизацию – в добровольном или принудительном. Документы должны быть нотариально заверены.

Эксперты советуют не ограничиваться проверкой документов. Можно пообщаться с соседями: узнать о том, кто фактически проживает в квартире, адекватные ли собственники.

Перед покупкой приватизированной квартиры нужно проверить, есть ли риск появления отказников – «мертвых душ». Они могут обратиться в суд в течение 5 лет.

Продажа неприватизированной квартиры незаконна. Жилплощадь не принадлежит нанимателю, поэтому он не может распоряжаться ею. Продать неприватизированную квартиру можно тремя способами: путем «буферного обмена», приватизировать ее или прописать в ней покупателя. Риски при покупке квартиры – несовершеннолетние дети, скрытые собственники или так называемые отказники. Чтобы обезопасить себя при покупке недвижимости, нужно пообщаться с соседями, запросить выписку из ЕГРН и домовой книги и детально изучить документы.

Больше статей по недвижимости вы можете найти в нашем блоге.

Подобрать недвижимость или разместить свое объявление о продаже квартиры можно здесь.