При обращении в нашу компанию за помощью по взысканию с Застройщика компенсации за некачественный ремонт, сотрудники, как менеджеры, так и эксперты неоднократно напоминают будущим доверителям, что крайне нежелательно проводить ремонтные или иные отделочные работы до вынесения судом решения или хотя бы до проведения судебной экспертизы.
Основной причиной, по которой мы настаиваем повременить с ремонтом, является уменьшение итоговой суммы взыскания.
Разбираемся почему сумма может уменьшиться:
Наш эксперт приходит в квартиру Доверителей в среднем за 4-5 месяцев до начала судебного разбирательства, устанавливает какие имеются дефекты, допущенные Застройщиком при строительстве и именно по этим данным рассчитывается стоимость их устранения. Когда исковое заявление зарегистрировано судом и назначена дата судебного заседания, как у любой стороны процесса, у Застройщика имеются процессуальные права. Чаще всего Застройщик, ознакомившись с исковыми требованиями в части стоимости устранения дефектов, не согласны с наличием дефектов, своей вины в их возникновении и в размере денежных средств, которые заявлены для их устранения. И, воспользовавшись своими правами, заявляют о назначении по делу судебной экспертизы. Данную экспертизу может назначать только суд и выбор эксперта, который будет проводить экспертизу, тоже зависит только от суда. То есть фактически для взыскания компенсации с Застройщика по делу в большинстве случаев проводится минимум две экспертизы: независимая - проводимая нашим экспертом и судебная – назначаемая судом.
Проведение ремонтных/отделочных работ, таким как: выравнивание стен, замена окон, укладка нового ламината, замена дверей, поклейка обоев и прочее – расценивается экспертом как устранение недостатков силами Истца и вывод эксперта при таких обстоятельствах заключается в том, что установить недостатки, допущенные по вине Застройщика, и соответственно рассчитать стоимость устранения этих недостатков невозможно. Для суда имеется большее значение заключение именно судебного эксперта, поэтому, если судебный эксперт укажет, что проведены ремонтные работы и невозможно установить стоимость устранения дефектов, то и суд вынесет решение об отказе в удовлетворении требований в части исправленных Истцами недостатков.
Пример из практики нашей компании:
К нам обратился И. за помощью во взыскании стоимости устранения строительных недостатков в 2-комнатной квартире. Нашим независимым экспертом проведены исследования, установлены дефекты, допущенные Застройщиком и рассчитана стоимость устранения дефектов в размере 550 000 рублей.
До судебного заседания наш доверитель провел ремонтные работы, а именно:
- поменял входную дверь,
- переклеил обои,
- заменил натяжной потолок.
На судебном заседании Застройщик заявил о проведении судебной строительно-технической экспертизы.
Экспертом, назначенным судом, проведена экспертиза, и было установлено наличие недостатков, допущенных Застройщиком:
- некачественно установленные окна,
- неровность пола,
- нарушения при укладке плитки в санузлах,
- некачественный монтаж межкомнатных дверей.
Иные недостатки судебным экспертом не обнаружены, так как силами собственника проведены ремонтные работы по устранению недостатков, следовательно, для расчёта применяются только те дефекты, которые зафиксировал судебный эксперт, стоимость устранения которых составила 250 000 рублей.
Суд вынес решение основываясь на заключении и расчете судебного эксперта. Размер неустойки и штрафа так же был рассчитан судьей исходя из суммы восстановительного ремонта.
Существенная разница, не правда ли?
Если бы наш Доверитель дождался проведения судебной экспертизы и только потом делал ремонт, то конечно сумма взыскания была бы значительно больше.
Приводя такой не совсем положительный пример нашим Доверителям, у них возникает закономерный вопрос: то есть нужно дождаться судебного эксперта и потом начинать ремонт, тогда почему Вы советуете дожидаться решения суда?
Для ответа на этот вопрос поясним какие еще могут проводиться экспертизы в процессе судебного разбирательства.
Итак, про две из них мы рассказали выше:
- досудебная экспертиза – проводиться нашим экспертом,
- судебная – назначаемая судом.
Однако бывают ситуации, когда по делу могут быть проведены дополнительная судебная экспертиза или повторная судебная экспертиза.
Дополнительная экспертиза назначается судом в случаях, когда проведена основная судебная экспертиза, но имеются неточности, неясности в заключении эксперта.
Повторная экспертиза – когда имеются сомнения в правильности выводов судебного эксперта или наличии противоречий в заключении.
После проведения судебной экспертизы, нашими техническими специалистами и юристами проводится анализ заключения, представленного экспертом в суд, то есть мы проверяем:
- все ли недостатки учтены, если учтены не все недостатки, то причины, по которым часть дефектов не учтена,
- проверяем расчет, проведенный экспертом.
И при наличии нарушений, допущенных экспертом, просим суд вызвать эксперта для дачи пояснений. И по результатам дачи пояснений, суд может назначить дополнительную или повторную экспертизу.
Для большего понимания приведем примеры из практики:
Пример 1
После проведения судебной экспертизы квартиры нашего доверителя В., нашими специалистами установлено, что судебный эксперт учел все строительные недостатки, однако, в расчет стоимости вошли не все работы, которые необходимы для устранения выявленных недостатков: установлены неровности пола в коридоре (частично уложен ламинат, частично напольная плитка), однако экспертом при расчете были посчитаны работы и материалы только по замене ламината, замена напольной плитки не учтена. В судебном заседании судебный эксперт подтвердил ошибку в расчете и судом была назначена дополнительная экспертиза с целью проведения актуальных расчетов.
Итог: стоимость устранения недостатков увеличена на 185 000 рублей.
Пример 2
При ознакомлении с результатами судебной экспертизы, нашими специалистами установлены многочисленные нарушения, допущенные судебным экспертом при проведении экспертизы: учтены не все недостатки, имеющиеся в квартире нашего Доверителя Д., использованы недействующие нормативы, что привело к некорректному расчету и существенному снижению стоимости устранения недостатков.
В судебном заседании, при даче пояснений, судом было установлено, что все заключение некорректное и не может считаться допустимым доказательством по делу, и назначил по делу повторную экспертизу другому эксперту. В данном случае, вновь назначенному судебному эксперту понадобился выезд на объект для проведения экспертизы, то есть третий раз наш доверитель предоставлял доступ на объект.
Итог: при повторной экспертизе судебным экспертом рассчитана стоимость устранения недостатков в 2 раза больше, чем рассчитана была первым судебным экспертом.
Суд вынес решение на основании повторной судебной экспертизы.
Назначение как дополнительной, так повторной экспертизы влечет увеличение общих сроков взыскания и в большинстве случаев требует еще одного выезда эксперта на объект долевого строительства. Именно поэтому мы предупреждаем наших Доверителей не устранять самостоятельно строительные дефекты, допущенные Застройщиком, и не проводить ремонтные работы до вынесения судом решения. При невозможности ждать решения суда – до проведения судебной экспертизы, экспертом назначенным судом.
Ориентировочно:
- Срок проведения судебной экспертизы – от 4-х до 6-ти месяцев
- Срок вынесения судом решения – от 6-ти до 8-ми месяцев.
Важно и кратко! Проживание в квартире не влечет отказ во взыскании компенсации! Проживать в квартире – можно, устанавливать мебель – можно, красить обои – можно. Менять двери, выравнивать стены, производить замену плитки в санузле – нельзя!
Наша компания заинтересована в положительном исходе дел наших Доверителей и взыскании с Застройщика максимально возможного размера компенсации за некачественный ремонт. В случае сомнений при заселении и установки мебели, либо возникновении вопросов – наши сотрудники готовы ответить на них и проконсультировать по телефону 8 (945) 604-04-75.
16.09.2022 — Фуфарева Мария,
Руководитель юридического отдела Lex Group