Процесс предоставления земельного участка начинается с этапа его образования. Ранее в одной из статей мы подробно остановились на процедуре появления обособленного надела с координатами.
Пришло время рассказать о втором шаге - межевании.
Заключение договоров аренды, купли-продажи недвижимости, да и любой другой сделки возможно исключительно с индивидуально определённой вещью.
Словосочетания «межевание земли», «кадастровый учёт участка», «размежевание территории», «кадастровые работы» достаточно часто встречаются при рассмотрении земельных вопросов. Именно с ними связано определение границ надела в натуре.
Как видно, присутствует два похожих друг на друга понятия «межевание» и «кадастровые работы». Разберёмся, как они соотносятся.
Межевание земель представляет собой комплекс работ по установлению, восстановлению и закреплению на местности границ земельного участка, определению его местоположения и площади.
Кадастровые работы - это определение координат характерных точек границ земельного участка, осуществление обработки этих результатов, в ходе которой определяется площадь объектов недвижимости и осуществляется описание их местоположения, проводится согласование местоположения границ земельного участка.
Очевидно, термины «межевание» и «кадастровые работы» касательно земли совпадают по содержанию, их возможно применять как синонимы.
Кадастровые работы уполномочен проводить кадастровый инженер.
В результате межевания им готовится важный для землеобразования акт - межевой план.
Перед межеванием участок должен быть образован - подготовлены и утверждены в уполномоченных органах схема расположения на кадастровом плане территории, проект межевания либо проектная документация лесного участка. В каждом из этих документов есть описательная и картографическая части, где участки и их границы определены.
Возникает вопрос - для чего тогда кадастровые работы с межевым планом, ведь процедура образования участка уже проведена?
Межевание является обязательной ступенью в ходе появления земельного участка.
Межевой план выступает основанием для осуществления государственного кадастрового учёта образуемого земельного участка.
Без межевого плана участок не будет зарегистрирован в Росреестре и, соответственно, юридически не появится.
По сути, межевой план - это мост между документом по образованию земельного участка и государственным реестром недвижимости. Он переводит сведения, появившиеся при подготовке документа по образованию ЗУ, на язык регистрационного учёта, является техническим инструментом для внесения данных об участке в ЕГРН.
Несмотря на важное место этого документа, о нём нет упоминания в отраслевых фундаментальных кодексах - Земельном, Градостроительном и Лесном.
Правовая регламентация межевания размещена законодателем лишь в 2-х специальных, связанных с кадастровым учётом федеральных законах «О кадастровой деятельности», «О государственной регистрации недвижимости».
Приведенный правовой подход достаточно странен.
Представляется, следствием такого расположения юридических норм служит недооценка многими специалистами в земельной и градостроительной сферах, а также смежных правовых отраслях важности процедуры межевания и её места в процессе предоставления земли.
Кратко разберёмся с 2-х блочной структурой межевого плана.
Графическая часть содержит
- сведения кадастрового плана территории (или выписки из ЕГРН о ЗУ)
- информацию о местоположении границ образуемого участка
- схему расположения земельных участков
В текстовую часть включаются сведения
- об образуемых земельных участках
- об использованной геодезической основе
- о согласовании местоположения границ ЗУ
Отдельно отметим, наряду с межевым планом результатом кадастровых работ являются:
- технический план (определяются характеристики построенного ОКСа для их фиксации в Росреестре)
- акт обследования (документирование факта сноса ОКСа)
- карта-план территории (при комплексных кадастровых работах, которые выполняются одновременно в отношении всех расположенных в одном кадастровом квартале земельных участков, в том числе образованных с помощью проекта межевания территории)
Для того, чтобы земельный участок появился, необходимо выполнить два обязательных действия. Во-первых, его образовать. Во-вторых, поставить на кадастровый учёт. Для этого в процессе межевания кадастровым инженером готовится межевой план и направляется в Росреестр. Лишь после проведения регистрационных действий можно вести речь о юридическом появлении недвижимой вещи, которая далее становится частью гражданского оборота (выступает предметом продажи, покупки, аренды и т.п.).
Для оперативного получения информации подписывайтесь на наш Telegram-канал.
Эта статья (со ссылками на законы), а также иные правовые материалы размещены на сайте pravoprosto.info.