Перед тем, как преступить к чтению, предлагаю ознакомиться с первой и со второй частью, если вы этого еще не успели сделать, дабы картина у вас получилась полная.
Заблуждение 6. Выгоднее платить за свое, чем дяде.
Здесь стоит разграничить математику и психологию. Большинству людей переплачивать банку проценты и страховки за свое психологически выгодно - так что мы тут не за тем, чтобы обсуждать личные предпочтения каждого, а затронем мы конкретно математическую часть и откуда получилось такое заблуждение.
... Давным-давно... В далеком 2018 году.... Ладно, ладно, не будем пафосничать. Это действительно началось( как и активный рост цен на недвижимость) 2018 году. Во время турнира Еврокубка, который проходил в России, за счет большого количества туристов, во многих городах выросли арендные ставки на жилье ( долгосрочная и посуточная аренда)
Во второй половине 2018 года минимальная цена на однокомнатную квартиру на вторичном рынке в Краснодаре была 50.000р/кв.м (50.000х40=2.000.000р) и аренда такой квартиры выходила в 10.000-11.000р.
Вот расчет по ипотеке, если вам одобрили кредитные средства под 11%(средняя ставка тех лет) при первоначальном взносе 400.000р (20%)
Как видите, разница между ипотекой и арендой была 5.000-6.000 рублей и если вам позволял ваш семейный бюджет, то вам было выгодно платить за свое.( И то эта квартира не была еще вашей, тк вы 20 лет платите дяде банкиру деньги)
Возвращаемся в 2022г....
Сегодня средняя цена на однокомнатную квартиру в Краснодаре - 100.000р/кв.м. НО ЭТО СРЕДНЯЯ! В предыдущем примере мы брали минимальную, так что пускай нашим покупателям повезет и они нашли объект в той же локации, но по 80.000р/кв.м (80.000рх40=3200000р) и аренда такой квартиры особо не изменилась 11.000-12.000р, ладно пусть будет 13.000р.
И вот расчет на такую квартиру сейчас при тех же условиях (процентная ставка в среднем такая же 11% на август 2022г).
640.000р - это 20% первоначальный взнос
Если вам психологически переплачивать в два раза - выгоднее, то вас никто не осудит и камень не кинет. Только знайте, что математическая выгода и арендные ставки говорят об обратном.
P.S. Всезнайка почему ты делаешь расчет на 20 лет, ведь на 30 лет меньше ежемесячный платеж?
Потому, что расчеты говорят не в пользу 30 лет:
Обратите внимание, что ежемесячный платеж уменьшился примерно на 2.000р, а переплата в итоге увеличилась в два раза. Именно поэтому я своим клиентам рекомендую не размазывать ипотеку на 30 лет.
Теперь когда вы знаете этот факт, вы будете более вдумчиво подходить к покупке квартиры.
Заблуждение 7. Кому надо и так купят мою квартиру.
К сожалению, это самое частое заблуждение среди собственников, которое не дает им продать их объект по максимальной цене.
Обратите внимание на следующие фотографии:
Это одна и та же квартира. Одна и та же комната. Позвольте узнать в каком варианте вам нравится больше? Готов биться об заклад, что во втором.. или любитель чужих личных вещей? Нет-нет, я вас не осуждаю.
Этот наглядный пример показывает, что многие продавцы квартир не могут посмотреть на свою квартиру как на товар. Когда ко мне обращаются люди с просьбой найти им покупателя, а их квартира стоит в рекламе в похожем состоянии, то яркий образ, который я ставлю в пример, - это овощи в магазине. Лично вы какие бы помидоры предпочли мятые и побитые или румяные и упругие, которые брызгают свежим соком, когда их разрезаешь?
Почему это важно?
По причине того, что грамотным агентам состояние квартиры на первой картинке говорит о том, что собственнику плевать, он не приложил и не собирается прилагать усилия для продажи своего объекта,(а соответственно мотивация продавать у него такая себе) и своего клиента он в такой объект не поведет. А большинству покупателей не нравится такой объект, потому что они не могут эту недвижимость примерить (или почувствовать) своей, тк ощущают что пришли к кому то в гости, к кому то очень неопрятному.
Так что не нужно заблуждаться, дорогой мой читатель. Кому надо тот будет ходить, выбирать и прицениваться. И если у вас по дому валяются вещи, а квартира выглядит будто в ней живут, то будьте уверены, что покупатель готов будет переплатить 100.000-200.000р за объект в который он влюбится и который не вызовет у него отвращения.
Запомните! У вас не будет второго шанса произвести первое впечатление
Заблуждение 8. На рынке есть два дурака: один, который продает, а второй - что покупает.
Оооо.... Это мое любимое и его я оставил на сладкое. Одна эта фраза у компетентного, разбирающегося в рынке специалиста вызывает неприятные ощущения, какие бывают когда слышишь скрежет вилки о тарелку
На рынке недвижимости лопухи и дураки закончились. У каждого есть знакомый, который работал или работает в недвижимости и с которым можно проконсультироваться. У каждого есть доступ в интернет. У каждого есть ютуб и прочие сервисы. Люди стали умными, даже слишком умными (дураки новостройки покупают под инвестиции по субсидированной ставке).
А потому, когда вы выставляете свою квартиру на 20% дороже остальных приговаривая заклинание про дураков, не забывайте о том, что покупатель видит аналогичные варианты на 20% дешевле и тем ценнее они для него становятся. От такой стратегии продажи выиграет только ваш сосед, который точно не дурак и продаст свой объект пока вы будете получать минимум звонков ( а если в вашем городе лютуют фейкометы, то вообще весь трафик будет у них)
В заключении мне бы хотелось сказать, что это не полный список заблуждений и скорее всего будет еще рассказ, но уже о других заблуждениях.
А с чем вы согласны/не согласны после прочтения статьи?
Подписывайтесь на канал, комментируйте и лайкайте, если вам понравился материал
Каждый подписавшийся считается гением рынка недвижимости!