Многие пары, вступая в брак, рассчитывают в будущем обзавестись жильём, а с появлением детей ещё и расширить жилплощадь. Тем более что в России для этого предусмотрены все условия. Такие инструменты, как материнский капитал и программа семейной ипотеки, позволяют семьям не откладывать жилищный вопрос в долгий ящик, а решить его на самой ранней стадии.
При этом мало кто задумывается о подводных камнях оформления недвижимости в собственность, находясь в браке. Ещё меньше пар хотят во время свадьбы представлять себе грядущий раздел имущества в случае развода. А такие ситуации, к сожалению, не редкость. Так что разобраться во всем лучше сразу на берегу.
Зарегистрировать приобретаемое жильё можно по-разному: в совместную собственность без выделения конкретной доли; в совместную собственность с выделением долей — например, исходя из того, кто сколько вложил средств; либо можно оформить квартиру на одного из супругов. Последний — самый распространённый вариант.
Как оформить квартиру на одного из супругов
Обычно для оформления квартиры на несколько человек каждому из них приходится совершать множество формальностей, поэтому многие семьи предпочитают оформлять жилье на одного человека (на так называемого титульного собственника). Тем более что любое купленное в браке имущество считается совместно нажитым, и при разводе будет неважно, на кого оно оформлено. Но об этом ниже.
Когда подходящая квартира найдена и все готовы закрыть сделку, одному из супругов (тот, который в покупке не участвует) нужно дать на это письменное согласие, причём заверенное у нотариуса. После этого продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи в трех экземплярах. Затем документы передаются на регистрацию в Росреестр. Через неделю они возвращаются с пометкой о регистрации, также госорган предоставляет выписку из ЕГРН. Этот документ подтверждает право собственности.
Теперь, если муж или жена решит втайне от другого супруга продать общую квартиру, в выписке из ЕГРН появится пометка, что согласие супруга не предоставлено. При разводе такая сделка может быть оспорена.
Как оформить право собственности на обоих супругов
В некоторых случаях у семьи возникает необходимость оформить право совместной собственности на квартиру, уже оформленную на одного из супругов. Для этого второму супругу необходимо обратиться в МФЦ с заявлением о государственной регистрации права общей совместной собственности.
В нем нужно указать сведения об обоих правообладателях. Также нужно будет подтвердить, что на момент приобретения квартиры пара уже состояла в браке.
Подать документы можно и дистанционно: через портал Госуслуги или сайт Росреестра. В этом случае обязательное условие — наличие усиленной квалифицированной электронной подписи.
После регистрации права совместной собственности в выписке из ЕГРН оба супруга будут указаны как собственники.
Оформление собственности с выделением долей
Если семья решит использовать на покупку недвижимости материнский капитал, то супруги подписывают обязательство, которое обяжет их после выплаты ипотеки и снятия обременения зарегистрировать квартиру на всех членов семьи с выделением детских долей.
Для этого необходимо обратиться в МФЦ или Росреестр с заявлением и пакетом документов: паспортом родителей, свидетельством о рождении детей, правоустанавливающим документом (например, соглашением о выделении долей в квартире детям), свидетельством о браке или разводе.
Регистрация займет неделю, после чего в выписке из ЕГРН появятся все собственники с указанием долей.
Как при разводе делится квартира
Если же дело всё же дошло до развода, то супруги, не составившие брачный договор и не распределившие доли своего имущества, делят его пополам как совместно нажитое.
При этом не стоит понимать всё буквально. Доля в собственности — это не доля в самом имуществе. Обладатель доли участвует в управлении квартирой, но не владеет, например, одной спальней и половиной кухни. Да, при разделе имущества можно попытаться провести в квартире виртуальную черту, но на практике такое выходит редко: в квартире есть места общего пользования, которые сложно разделить, соблюдая все нормы. Поэтому чаще всего один из супругов получает всю жилплощадь, возмещая долю супруга деньгами. Либо можно просто продать квартиру и разделить полученные деньги.
Если квартира приобреталась в ипотеку и супруги выступали созаёмщиками по кредиту, то при разводе можно переоформить кредит и недвижимость на одного из супругов с согласия банка. В СберБанке, например, это можно сделать через личный кабинет сопровождения Домклик: нужно выбрать услугу «Вывод созаёмщика», приложить необходимые документы и отправить заявку. Банк рассмотрит заявление, и в случае положительного решения нужно будет прийти в банк и подписать новые документы на ипотеку.
Другой вариант — продать квартиру с согласия банка. На вырученные деньги можно погасить кредит и поделить остаток между супругами.
Совместно нажитым имуществом не является недвижимость, оформленная до брака, а также полученная в дар или доставшаяся по наследству. Но даже в этом случае суд может признать квартиру общим имуществом — если расплачивались за ипотеку оба супруга или же сделали в квартире дорогой ремонт, что существенно повысило ее стоимость.
Самый надёжный способ обезопасить недвижимость от притязаний супруга — составить брачный договор. Причем его не обязательно подписывать до свадьбы, его можно оформить и во время брака. Документ обязательно должен быть составлен профессиональным юристом и заверен нотариусом.