Наша управляющая компания очень плохо обслуживает дом. Хотим ее сменить, но срок действия договора управления еще не истек. Что предпринять в этой ситуации? И как может посодействовать управляющая организация, к которой мы хотим перейти?
Васильева А. Н.
Ответ на этот вопрос по нашей просьбе подготовили эксперты Регионального центра общественного контроля в сфере ЖКХ. По словам заместителя руководителя центра Рината Фархтдинова, в отличие от управляющей организации собственники могут расторгнуть договор в одностороннем порядке. Основанием могут послужить либо намерение жильцов изменить способ управления домом, например, создать товарищество собственников недвижимости, либо, как в случае нашей читательницы, некачественная работа компании.
Итак, если вы всерьез решили поменять организацию, сделать предстоит следующее.
Шаг 1. Проведите общее собрание собственников. Инициировать его вправе любой владелец квартиры в доме или даже действующая управляющая компания, если расторжение договора происходит по обоюдному согласию (а такое тоже случается). При этом нужно понимать, что просто отказаться от услуг старой жилконторы нельзя – одновременно необходимо избрать новую. Определить «кандидата», конечно же, надо заранее.
На голосование нужно вынести вопросы о расторжении договора с действующей организацией, о выборе новой, об утверждении проекта договора управления (его также следует подготовить заблаговременно), размера платы за содержание и перечня работ и услуг. Не забудьте включить в повестку и традиционные пункты: об избрании председателя, секретаря, лиц, которым доверят подсчет голосов, и места хранения протокола.
Только учтите нюанс. Если вы планируете проводить собрание до сентября, решение будет приниматься простым большинством – для положительного результата вам понадобится 50% плюс один голос от числа присутствующих (напомним, один голос равен одному квадратному метру жилой площади, так что в итоге суммарный метраж, находящийся в собственности проголосовавших, должен оказаться больше половины общей жилой и нежилой площади дома). Если вы думаете устроить собрание по окончании лета, понадобится, чтобы за смену компании проголосовало большинство – это 50% плюс один собственник, а не только те, кто пришел на собрание. Такое нововведение законодательно утвердили 25 мая.
Шаг 2. После принятия решения сторонам необходимо подписать утвержденный договор управления. Сделать это должны собственники, обладающие более 50% голосов, и лучше прямо на собрании, иначе не обойтись без очередного утомительного поквартирного обхода. Если же данный этап пропустить, то при обращении в суд не согласных со сменой управляющей организации договор могут признать незаключенным.
Шаг 3. Далее инициаторам собрания (или уполномоченному им лицу) нужно обязательно уведомить старую компанию о принятом собственниками решении – на это отводится десять рабочих дней с момента проведения собрания (или его завершения при заочной и очно-заочной форме). Письмо надо направить вместе с копиями протокола собрания и приложений к нему, подтверждающих легитимность решения.
Шаг 4. После выполнения второго пункта в дело вступает новая управляющая компания. Один из самых важных этапов для нее – сообщить о решении собрания в Госкомитет РБ по жилстройнадзору и подать туда заявление на включение многоквартирного дома в свою лицензию.
Для начала организации необходимо разместить в ГИС ЖКХ сведения о том, что она управляет домом, а затем направить документы в ведомство. Сделать это нужно в течение пяти рабочих дней с момента подписания договора управления. В заявлении обязательно надо указать адрес дома, основания для включения его в лицензию, ее номер и реквизиты компании. Также нужно приложить копии протокола собрания и подписанного договора управления. Госкомитет проверит достоверность сведений и примет решение в течение десяти рабочих дней. При отсутствии нарушений и противоречий дом включат в лицензию новой управляющей компании. По факту именно тогда она и начнет им управлять.
Шаг 5. Затем новая компания должна истребовать у своих предшественников техническую документацию на дом и другие бумаги, необходимые для управления. На то, чтобы передать все необходимое (включая ключи от помещений, электронные коды доступа к общедомовому оборудованию, техсредства, нужные для эксплуатации здания и т.д.) старой организации дается не более трех дней.
К слову, этот шаг позволит не только ускорить и облегчить процесс перевода дома в управление новой компании, но и поможет защитить ее права в суде, если кто-то из собственников решит оспорить изменения. На такие действия недовольных жильцов вполне может подвигнуть старая управляющая организация, ведь у нее самой нет права оспаривать решения общедомовых собраний – на это прямо указано в решении президиума Верховного суда РФ.
Подготовила Арина АСТАФЬЕВА
ВАЖНО
Провести собрание необходимо строго в соответствии с Жилищным кодексом РФ (советуем внимательно изучить 44, 45 и 46 статьи). Так будет меньше шансов, что кто-то оспорит решение собственников о смене управляющей организации
К СВЕДЕНИЮ ЧИТАТЕЛЕЙ
Если управляющая компания сама предлагает разорвать договор, а собственники не согласны, то сделать это невозможно. По закону такой договор признается публичным, а значит, управляющая компания не вправе отказаться от оказания услуг, если есть возможность их выполнить
ЕСЛИ ОСТАЛИСЬ ВОПРОСЫ
Направляйте их по почте 2163593@mail.ru. Эксперты ответят по существу. А на сайте jkhrb.ru можно найти методички и буклеты по теме управления многоквартирными домами МКД