На днях разговорились с одним человеком (назовём его Олег) о местных особенностях застройки и способах «приращения» территории.
Олег вспомнил, как несколько лет назад они с другом хотели отвести себе территорию в промышленной зоне. Им объяснили, что если очень хочется, то они могут сами сформировать земельный участок. Подготовить все документы, вплоть до условий подключения сетей, и подать заявление. А уже администрация города выставит этот участок на торги.
В 2015 году, когда менялся Земельный кодекс РФ, я делал доклад для коллег юристов РуссНефти. Тогда я впервые увидел, что законодатель именно ТАК решил старую проблему формирования новых участков из госземель. Законодатель позволил формировать участки заинтересованным лицам.
До марта 2015 года
В идеале предполагается, что для предоставления земельного участка до аукциона участок нужно сформировать (точнее образовать) из земель. Проще говоря, из большой территории вырезать территорию поменьше, сформировав её границы.
До 2015 года все этапы образования земельного участка (от проектирования, выноса границ на местность до кадастрового учёта) должен был проводить уполномоченный орган. И лишь в рамках отвода для целей, связанных со строительством, предусмотренного статьями 31 и 32 ранее действовавшей редакции кодекса, большая часть действий по образованию участка (подготовка и согласование акта о выборе участка, его межевание и подача заявления о кадастровом учёте) возлагалась на будущего правообладателя.
С 1 марта 2015 года создать новый участок может как уполномоченный орган (сегодня это в основном муниципалитеты), так и заинтересованное лицо. Причем, не важно, связана ли цель предоставления со строительством или нет.
Закон предусматривает массу нюансов (к примеру, использование участков для нестационарной торговли может осуществляться без предоставления). Но возможность ускорить процесс появления участка как объекта оборота силами частных инвесторов появилась.
Риски компенсации расходов
Однако, как и ранее, у инвесторов есть опасения на предмет компенсирования своих проектных и кадастровых затрат.
И в прежние времена были ситуации, когда застройщики, подготовив, согласовав в разных инстанциях и утвердив в государственном или муниципальном органе акты о выборе, по каким-то причинам могли не получить в итоге участок. Затраты на формирование участка не компенсировались.
Сегодня ситуация ещё рискованнее. Ты формируешь участок, чтобы его выставили на аукцион. Гарантий победны на аукционе никто тебе не дает. А правовых механизмов компенсации победителем или организатором аукциона затрат на образование участка нет.
Судебная практика по этому вопросу не складывается. Инвесторы не рискуют в такие проекты включаться, ограничиваясь направлением писем и мониторингом объявлений сайтов органов местного самоуправления на предмет выставления на продажу участков. «Просуживать» тему никто не хочет. Уж слишком туманен результат. Тем более, что чаще всего целью инвестора является получение права на участок, а не возврат понесенных расходов.
Вот и выходит, что правовой механизм чаще всего простаивает. И на свою обиду выглядит он как некое желание власти «обобрать» и обмануть бизнес. Хотя я так не считаю.
И тем не менее, брать на себя заботу по появлению на свет новых участков инвесторы не спешат. Как и Олег, с которым я общался на днях.
Юрист-земельщик
Общаясь с Олегом, поймал себя на том, что еще многое в сфере земельного права помню. По-прежнему земельно-правовые вопросы мне интересны. Погружаюсь в них зачастую не просто как сторонний наблюдатель, а как человек из отрасли.
Решил вернуться в это направление. Если что, спрашивайте. Разберемся.
#РАДмитриев #РАДюрист #юрист #юриспруденция #ЗемельноеПраво #Земля #Недвижимость #Кадастр #Градостроительство