Действующее законодательство РФ нацелено на защиту интересов недееспособных граждан. Поэтому сделки с такими людьми следует проводить с максимальной осторожностью. Бдительность поможет избежать многих проблем, которые принесет договор купли-продажи, заключенный с недееспособным лицом.
В статье мы рассмотрим, что такое дееспособность человека и зачем ее проверяют при сделках с недвижимостью, способы подтверждения дееспособности, как получить справки ПНД и НД, какие риски существуют в случае недееспособности продавца квартиры.
Дееспособность в сделках с недвижимостью
Определение дееспособности дается в ст. 21 гл. 3 ГК РФ. Речь идет о возможности того или иного лица распоряжаться своими правами, совершать различные юридические процедуры. В соответствии с действующим законодательством, дееспособный человек в полной мере осознает свои поступки и их последствия.
Дееспособность наступает в 18 лет. В редких случаях дееспособной может быть личность от 16 до 18 лет. Речь идет о так называемых эмансипированных подростках. Они наделяются дееспособностью после заключения трудового договора или после вступления в официальный брак.
В то же самое время, если человеку больше 18 лет, это не означает, что он дееспособен по определению. Многие совершеннолетние люди являются недееспособными.
Распространенные причины недееспособности:
- всевозможные психические расстройства;
- алкогольная зависимость;
- наркотическая зависимость;
- признаки игромании.
При сделках с недвижимостью к дееспособности нужно относиться с особым вниманием. Людьми, которые легко поддаются психологическому воздействию, часто пользуются мошенники или даже родственники.
Когда следует насторожиться:
- Переговоры ведет не сам продавец, а какое-то другое лицо. Причем продавец может даже всегда находиться рядом. Как правило, в таких случаях продавцы выглядят несколько подавленными или даже запуганными, они молчат и редко отвечают на вопросы.
- Квартира продается по цене, которая существенно ниже средней стоимости по рынку.
В чем опасность сделки с недееспособным человеком
Недееспособным того или иного человека может признать только суд. После этого решение суда передается в органы опеки и попечительства. Органы опеки и попечительства в свою очередь должны внести сведения о недееспособности в Росреестр. Проблема в том, что информация о недееспособности иногда до Росреестра не доходит. Поэтому в выписке из ЕГРН соответствующей приписки может и не стоять.
В соответствии со статьей 177 ГК РФ, сделку с недвижимостью признают незаконной, если продавцом являлось недееспособное лицо.
Что может постановить суд:
- продавец является дееспособным, однако при заключении сделки он не осознавал своих действий;
- продавец на момент заключения сделки не был дееспособным в принципе;
- продавец частично недееспособен из-за психического расстройства.
Нередко правомерность тех или иных сделок оспаривают родственники или попечители продавцов недвижимости. Если судебно-правовая экспертиза докажет, что договор купли-продажи подписывал недееспособный человек, недвижимость ему вернут.
По закону, деньги также должны быть возвращены покупателю. Однако на практике дело обстоит сложнее. Процесс возврата денег может затянуться на много лет. При этом покупатель, обивая пороги судебных инстанций, потратит много сил, времени и нервов.
Что такое справки ПНД и НД и как их получить
ПНД – это психоневрологический диспансер. Справку здесь продавец должен получить, если есть сомнения в его психическом здоровье. НД – это наркологический диспансер. Справку НД получают в тех случаях, когда есть подозрения, что участник сделки может быть зависимым от алкоголя или наркотических средств.
Участник сделки посещает НД и ПНД по месту жительства. Список необходимых документов: военный билет (для мужчин), медицинский полис, паспорт.
Проверку в ПНД проводят психиатры. Стоимость справки составит 1400 руб. Справка о том, что лицо в течение года не обращалось в ПНД и не состоит там на учете, предоставляется бесплатно.
Образец справки из ПНД:
Проверку в НД проводят наркологи. Здесь также нужно сдать несколько анализов. Стоимость справки в НД – 200 руб.
Образец справки из НД:
Помните о том, что сегодня такие справки легко подделать. Поэтому если сомнения в дееспособности участника сделки серьезные, процедуру освидетельствования следует посетить лично. Само собой, на беседу с психиатром покупателя никто не пустит, однако при вручении справки присутствие третьих лиц не воспрещается.
Что содержит справка:
- информация об обратившемся лице;
- наименование документа;
- порядковый номер;
- сведения о проводившем осмотр специалисте;
- дата;
- подпись врача;
- название медицинского учреждения.
Еще один важный момент: проследите за тем, чтобы справка была выдана муниципальным учреждением. Справки от частных клиник доверия не вызывают.
В каких случаях рекомендуется получение справки ПНД и НД
Справка о дееспособности не является обязательным документом, когда речь заходит о заключении сделок с недвижимостью. Однако в определенных условиях без такого документа не обойтись.
Когда понадобится справка о дееспособности:
- сделка заключается с пожилым человеком;
- лицо состоит на учете в наркологическом или психоневрологическом диспансере;
- ранее участник сделки лечился от психических расстройств;
- участнику сделки от 16 до 18 лет (важно предъявить документы о том, что такое лицо является эмансипированным).
Если продавец не соглашается предоставлять справки о дееспособности, это очередной повод насторожиться. В таких случаях нечистые на руку продавцы часто намекают на то, что подобные требования являются унизительными для человеческого достоинства. Убедите продавца в том, что ничего оскорбительного в получении справки нет. Это особенно актуально для пожилых продавцов. Важно в спокойном тоне объяснить такому лицу, что речь идет лишь о мере предосторожности.
Как еще проверить дееспособность при покупке квартиры
Проверить дееспособность того или иного лица можно не только с помощью соответствующих справок.
Другие способы проверки:
- Социальные сети. Обязательно проверьте социальные сети. Сегодня аккаунты в «ВКонтакте», «Моем Мире», «Инстаграме» или «Одноклассниках» часто есть даже у пожилых людей. Если содержимое аккаунта покажется подозрительным, откажитесь от переговоров.
- Личное впечатление. Здесь нужно полагаться только на собственный опыт. Обратите внимание на то, как человек общается с родственниками или риелтором. Если человек психически нездоров, временами он будет вести себя неадекватно. Причем речь необязательно идет о криках или проявлениях вспыльчивости. Порой определенные отклонения можно увидеть даже в характерном стеклянном взгляде.
- Освидетельствование со стороны медицинского работника. На сделку приглашается квалифицированный психиатр. Он проводит с участником сделки получасовую беседу, а затем выносит свой вердикт.
- Попросите участника сделки предъявить водительское удостоверение. Недееспособным лицам такие документы не выдают.
Некоторые эксперты также советуют привлекать нотариусов, однако защититься от рисков на все 100% при таком подходе нельзя. Если впоследствии человека признают недееспособным, сделку разорвут даже если она была заключена с нотариусом. Нотариус будет выступать лишь в качестве еще одного свидетеля, который видел, что лицо, заключавшее сделку, отдавало отчет в своих действиях. Также нотариус может более тщательно проверить различную документацию.
Дееспособность предполагает, что то или иное лицо может защищать свои права, а также полностью осознает свои действия. Если сделка купли-продажи была заключена с недееспособным лицом, ее признают незаконной. Проверить дееспособность сегодня можно с помощью справок из ПНД и НД. Если даже к справкам доверия нет, сделку проводят в присутствии квалифицированного психиатра.
Больше статей по недвижимости вы можете найти в нашем блоге.
Подобрать недвижимость или разместить свое объявление о продаже квартиры можно здесь.