Друзья, мы уже давали более или менее содержательные обзоры и прогнозы по ситуации на отечественном рынке недвижимости. Но предыдущие размышления были пространными и распространялись на ситуацию по всей стране. В этот раз обзор будет более точечным – поговорим о квартирах на юге, о актуальных расценках и ценах в обозримой перспективе.
Впрочем, если вас интересует возможность продажи или покупки квартиры на югах, вы наверняка знакомы со средними расценками. И куда больший интерес для вас представляет информация о том, что будет с этими ценами завтра или в более отдаленном будущем. Что же, делимся своими соображениями по этому поводу.
О ситуации в целом
Юг России — это все та же Российская Федерация, а потому политику ценообразования в плане покупки недвижимости следует рассматривать с учетом общей ситуации по стране. То есть, учитываем ключевую ставку по кредитованию, условия льготной ипотеки и прочие факторы, от которых так или иначе зависит возможность приобретения жилья на первичном рынке по стране. Ситуация на первичном рынке, в свою очередь, определяет тенденции на рынке вторичной недвижимости. И тут – что юг, что средняя полоса, принципиальной разницы нет.
Единственное существенное отличие регионального южного рынка от ситуации по стране — это курортная зона, где жилье исторические было более востребованным и, как следствие, более дорогим в сравнении с аналогичным жильем в той же средней полосе России. Но не будем забывать о том, что юг — это не только черноморское побережье, но и города, отдаленные от курортной зоны на 100-200 км.
Ну вот, например, тот же Краснодар. Никто же не будет спорить с тем, что это юг? Но никто не станет отрицать, что квартиры в Сочи будут более востребованными, чем в Краснодаре, хотя и то, и другое юг, и расстояния между городами в целом небольшие. В курортной зоне, в непосредственной близости от моря квартиры востребованы, несмотря на непонятную ситуацию с ипотекой и прочее. Уже на расстоянии 100 км от морского побережья спрос на недвижимость меньше, хотя он есть, но специфический.
Начиная с апреля и по сей день, особым спросом на юге пользуются студии, реже однокомнатные квартиры класса-комфорт. И если однушки приобретаются преимущественно для проживания, то студии – это наверняка неплохой вариант для сдачи в аренду. Что касается вторичного рынка, то наибольшей популярностью сейчас пользуются комнаты в общежитиях и студии в новых домах.
Актуальные цены
Добавим конкретики и перечислим цены, актуальные на данный момент на примере того же Краснодара. Самые доступные цены на студии с предчистовой отделкой на вторичном рынке в новых домах начинаются от 2,5 миллионов рублей. Чтобы было понятно, речь идет о малогабаритных квартирах с метражом до 20 м² в молодых, преимущественно удаленных от центра районах. Пример – ЖК «Дыхание» или ЖК «Самолет». Такие предложения сегодня пользуются наибольшим спросом при условии полной оплаты наличными.
Что касается льготной ипотеки, то тут речь может идти только о первичной недвижимости. Минимальные цены в монолитно каркасной высотке стартуют от 2,7 миллионов за студию с площадью от 20,5 м². Как и на вторичке, здесь речь идет о расположении, удаленном от центра города – в районе Ейского шоссе в ЖК «Огурцы». Но приведенный в качестве примера объект — это скорее исключение, так как в среднем цены на первичном рынке на 15-20% выше, чем на вторичном. Сроки сдачи недвижимости, доступной для приобретения, анонсированы на 23-24 год.
В панельных домах стоимость вторичной студии с площадью 26 м², но с отделкой от застройщика, стартует от 3,2 миллионов рублей. На первичном рынке стоимость примерно на 10 % выше, чем на вторичке, но повторимся – все зависит от расположения объекта. Например, аналогичные студии в нескольких метрах от парка Галицкого, а точнее в микрорайоне «6 квартал», обойдутся в среднем на 400 - 500 тысяч дороже.
В итоге, на примере Краснодара, мы видим, что цена на первичную недвижимость выше, так как при ее приобретении можно воспользоваться льготной ипотекой, чего нельзя сделать при покупке вторички. А ситуация складывается таким образом, что все меньше людей могут покупать жилье за полную сумму наличными.
Кстати, хотим обратить ваше внимание на более перспективную недвижимость, которую наша компания строит в поселке Яблоновский. Чтобы было понятно – построенные нами жилые комплексы располагаются неподалеку от центра Краснодара всего в каких-то 15-20 минутах пути, что, согласитесь, немного.
О перспективах
Ожидать особого снижения цен на первичном рынке не стоит, так как для этого нет каких-либо предпосылок. А вот на вторичке цены, скорее всего, снижаться будут, и в первую очередь это коснется именно бюджетного сегмента. Объясняется это тем, что в Краснодаре (а мы берем этот город, как пример южных наклеенных пунктов) есть немало вторичной невидимости в новых домах. Эти квартиры еще недавно приобретались на волне повышенного спроса и вследствие ожидания роста цен. Как ранее было сказано, купить вторичку по льготной ипотеке сейчас не представляется возможным, тогда как обычные кредиты по не субсидированной ставке мало кто хочет брать. Опять же, покупать за полную сумму наличными желающих мало, так как не у каждого есть такая возможность. В итоге, все те, кто брал квартиры для последующей перепродажи, сейчас будут вынуждены продавать с немалыми уступками, если вообще не решат повременить с продажей.
Подытожим
Собственно, вот такой обзор южного рынка недвижимости у нас получился. Возможно, к осени обстановка с ипотечным кредитованием изменится к лучшему и рынок первичной недвижимости продемонстрирует большую активность. А пока что рекомендуем покупать вторичку за наличные, ну или жилье в новостройке по льготной ипотеке.
Следите за нашими новостями в Соцсети Вконтакте https://vk.com/greenstroikrasnodar