25 апреля 2022 во все СМИ страны вихрем ворвалась новость, что процентную ставку по льготной ипотеке планируют снизить до 9%. «Да, действительно, недавно установили 12%, но ситуация в целом позитивная и дает нам возможность сделать шаг на снижение. Необходимо также продлить действие этой льготной ипотечной программы до конца текущего года» — отметил В.В. Путин.
Мы люди маленькие, и поэтому нам непонятны критерии, по которым текущая ситуация оценена как позитивная. Ну, да ладно. Предлагаем разобраться в том, что же происходит на рынке новостроек и почему вдруг понадобилось резко снижать ставку, не дожидаясь, пока через несколько дней снизит ключевую ставку ЦБ?
«Динамика в этой сфере пока слабее прогнозов»
Перед объявлением о снижении ставки Президент отметил по отношению к эффективности уже принятых мер: «динамика в этой сфере "пока слабее прогнозов» Путин предложил снизить ставку по льготной ипотеке до 9% - Недвижимость - ТАСС (tass.ru)
Двояко эту фразу толковать нельзя. По сути, сказано было следующее — все принятые ранее меры поддержки не сработали, а прогнозы об их эффективности не оправдались. Люди отказываются покупать новостройки по текущим кредитным ставкам и ценам. Рынок встал. И это не удивительно.
Важно вспомнить
Мы неоднократно рассказывали, что застройщикам стало не выгодно вести прежнюю политику ценообразования после того, как были введены счета эскроу. То есть невыгодно продавать дешево на начальном этапе с постепенным подъемом цен к окончанию строительства.
Благодаря тому, что финансирование предоставляет банк, стройка перестала зависеть от поступления денег дольщиков. Появилась возможность продавать квартиры на начальном этапе строительства по стоимости, которая не сильно отличается от стоимости готового жилья.
Еще важно вспомнить
Также мы рассказывали о схеме субсидированной ипотеки, из-за которой можно было поднимать цену новостроек до фантастических величин при условии сохранения стоимости ежемесячного платежа. Если объяснить схему кратко, то застройщики поднимали цену недвижимости на сайте, чтобы покупатели, скорее бежали покупать, волнуясь из-за постоянного роста цен.
Никто не отменял правило «чем выше цена, тем меньше покупателей». Поэтому застройщики одновременно с повышением цен начинали специальную акцию, при которой субсидировалась ставка по ипотеке. Цены растут, ставка по ипотеке падает, а платеж по ипотеке остаётся прежний.
За всё платить покупатель, но со стороны выглядит красиво. Рост цен на сайтах, статьи о росте цен в СМИ, а процентная ставка по ипотеке крайне низкая.
Несмотря на то, что подобную информацию предоставляем не только мы, до сих пор многие живут в иллюзиях, что новостройка на начальном этапе всегда дешевле вторичного жилья, а рост цен на квартиры будет продолжаться бесконечно
И что «новостройки надо брать», пока они «еще не поднялись в цене». Мы решили сравнить стоимость квартир в новостройках Москвы. Проекты мы специально взяли такие, где есть уже построенные корпуса и корпуса в процессе строительства.
Скажем прямо — наступления подобного результата мы ожидали. Но одно дело, когда ты прогнозируешь. И совсем другое — когда видишь своими глазами то, что реально происходит на рынке.
ЖК Life Варшавская
- Квартира 1 — срок сдачи 1 квартал 2024, 10 этаж, площадь 42,91 м2, с отделкой застройщика – цена 18 673 000 руб. Цена со скидкой цена составит 17 млн 179 тысяч рублей. Продаю однокомнатную квартиру 42м² Каширский проезд, 25к4.
- Квартира 2 — корпус недавно построен, состояние «заезжай и живи», 12 этаж, площадь 42 м2 - 16 200 000 руб.
- Квартира 3 — корпус недавно построен, состояние «заезжай и живи», 13 этаж, площадь 44 м2 - 16 300 000 руб. Продаю однокомнатную квартиру 44.4м².
ЖК Зиларт
- Квартира 1 — срок сдачи 2 квартал 2023, черновая отделка, 2 этаж, площадь 83,1 м2 - 40 602 660 руб. https://go.nmarket.pro/FUAA
- Квартира 2 — корпус сдан, черновая отделка, 7 этаж, площадь 81,5 кв.м. – 37 100 000 руб. https://go.nmarket.pro/9VXE
Мы видим любопытный факт, с которым еще никогда не сталкивался рынок недвижимости. Квартира в корпусах, которые будут готовы через 1-2 года, стоят дороже, чем уже построенные квартиры. Разница примерно в 7-9% стоимости. И это не единичный, а системный фактор.
Подобную ситуацию можно проследить и по другим объектам, если будет время этим заняться (иногда о подобной диспропорции нам пишут читатели из других регионов). В отношении Москвы мы можем гарантированно утверждать две вещи. Такого никогда раньше не было, и эта разница в ценах возникла совсем недавно.
18 февраля 2022 мы публиковали статью с примерами других квартир в этих же ЖК Покупать ли НОВОСТРОЙКУ сейчас в 2022 | Как купить новостройку ВЫГОДНО |Что будет с ценами на недвижимость.
Как мы видим, еще 2 месяца назад ситуация выглядела иначе, и стоимость вторичного жилья на 3-4% была выше, чем стоимость новостроек, сохраняя логику ценообразования хотя бы номинально.
Уменьшилось количество предложений по субсидированной ставке от застройщиков
Этот вывод легко сделать, если отследить ситуацию с акциями и ипотекой на сайтах застройщиков. С февраля по апрель застройщики сильно задрали цены, а покупатели квартиры не берут, перестала работать схема с субсидированием за счет покупателей.
Ну а сами застройщики платить ни за что не хотят - дороговато стало. В итоге, нашли крайнего — государство. Которое по какой-то причине должно субсидировать повышенные аппетиты застройщиков.
Ведь иначе остается делать то, к чему приступил один крупный застройщик из Санкт-Петербурга – внедрив акцию по снижению цен до 29% Скидки до 29% на квартиры с отделкой / Акции / ЦДС (cds.spb.ru).
Мы не знаем причин, по которым сохранение прибыли у застройщиков так важно для государства. Также мы не знаем, какую информацию предоставили Президенту, вследствие чего он принял такое решение. Но мы точно знаем, что это решение не даст никакого эффекта.
Уже есть опыт, на основании которого понятно, что отсутствует эффект от манипуляции с ключевыми ставками
Действия ЦБ во многом повторяют действия ФРС США во время Великой Депрессии. Все эти манипуляции с ключевой ставкой (поднять, припустить) — это полная калька с тех событий. В те годы, когда экономика забуксовала, руководство США пыталось помочь всей экономике, заставляя ФРС системно снижать ключевую ставку.
Какие-либо отдельные отрасли не выделялись перед другими. В те времена просто не приходила в голову мысль о том, что в тяжелой экономической ситуации нужно поддерживать спрос в отдельной отрасли экономики за счёт дополнительных расходов государства.
Снижение ключевой ставки тогда не дало эффекта — просто потому что падение доходов населения стало настолько высоким, что какой-либо веры в «безоблачное будущее» не было. Приобретать жильё в кредит не было возможности и желания — ввиду неопределенности с доходами.
Для того, чтобы население брало на себя кредитное ярмо, необходима вера в то, что ситуация в стране стабильна, прогнозируема и есть надежда на рост доходов. Заглядывая в свой кошелёк, далеко не всем удаётся увидеть подтверждение слов вроде «ситуация в целом позитивная».
И о реальности не нужно забывать
- грядёт безработица с непонятными перспективами трудоустройства для сотен тысяч людей. Только в Москве по прогнозам г-на Собянина около 200 тысяч человек лишатся работы, а временно трудоустроить смогут не больше 1/3 от новых безработных;
- председатель счётной палаты Кудрин делает прогнозы о падении ВВП на 10% или выше;
- инфляция съедает реально располагаемые доходы населения (достаточно просто посмотреть на цены вокруг);
- во внешней политике все ведущие страны мира стали недружественными со всеми вытекающими, и нет хороших новостей с юго-восточных границ;
- экономическая жизнь остановлена действиями ЦБ, который удерживает ключевую ставку на сверхвысоком уровне. Поэтапное снижение «на чуть - чуть» не перезапустит экономику.
Подробнее в статье Хроника кризиса 2022: №1 —Насколько сильно КРИЗИС УДАРИТ по рынку недвижимости? Каким будет обвал цен на недвижимость?
Все эти факторы не способствуют тому, чтобы покупатели ринулись покупать квартиры в кредит
Более того, покупка квартиры в новостройках до устранения указанных диспропорций в ценообразовании нерентабельна. Это видно невооруженным глазом.
За счёт высоких цен переплата по кредиту со ставкой даже в 9% будет слишком высока. Тем более, что принято решение о том, что в течение 2022 (как минимум) застройщикам нельзя предъявить претензии по задержке сроков строительства, поскольку застройщикам тяжело, а покупатели перебьются.
Всем нашим читателям, которые рассматривают для себя покупку нового жилья, мы рекомендуем взять паузу и внимательно изучить рынок
Сравните стоимость готового жилья и новостроек и внимательно посчитайте затраты. Застройщики заигрались с ценообразованием, поэтому даже льготная ипотека, скорей всего, не спасёт от не выгодной сделки — с учетом текущих цен.
Рекомендуем не обращать внимания на назойливую рекламу, величину ипотечной ставки, разговоры о повышении цен на стройматериалы и уговоры продавцов новостроек. Считайте и анализируйте.
Ну и немного насчёт надежности прогнозов от ответственных лиц
Еще 31 марта 2022 председатель ДОМ.РФ г-н Мутко утверждал, что в связи с введением льготной ипотеки под 12% будет выдано около 50 тысяч займов на сумму в 300-350 млрд рублей Меняются условия льготной ипотеки — Российская газета (rg.ru).
Прогноз совершенно не оправдался и уже 28 апреля г-н Мутко обещает, что по ставке 9% ипотеку возьмут боле 200 тысяч семей на сумму в 1,4 триллиона рублей Мутко заявил, что более 200 тыс. семей смогут взять льготную ипотеку под 9% до конца года - Недвижимость - ТАСС (tass.ru)
Полный провал с первоначальным прогнозом ДОМ.РФ привел к тому, что пришлось суетиться и бежать к Президенту с просьбами о дополнительных льготах. Так что рекомендуем трезво оценивать качество прогнозов в строительной отрасли. И не только в ней.
Желаем вам принимать правильные решения вовремя. Следите за публикациями в нашем журнале — будет еще много интересного.
P.S. Для тех, кто в танке
И несмотря на прочитанное верит в рост цен на недвижимость, руководствуясь разными аналогиями. Вроде таких: «в экономике бывает всякое и стоимость фьючерсов на поставку какого-либо товара в будущем периоде может быть дороже текущих биржевых цен. Чем новостройки хуже?». Подобным «экономистам» мы рекомендуем ответить на три вопроса:
- видны ли очереди покупателей у офисов продаж новостроек?
- ожидает ли РФ подъем экономики в ближайший год?
- ожидает ли РФ рост доходов населения в ближайший год?
Если хотя бы на один вопрос будет ответ «да» — то мы рекомендуем снять розовые очки. Если ответ «да» будет на все три вопроса, то нам интересно узнать — что именно вы курите? Ну а если на все три вопроса будет ответ «нет», то значит все встаёт на свои места.
Вместо изучения окружающего мира через смотровую щель танка, можно наконец оглянуться и понять реальное состояние дел.
Не забывайте лайки и комменты — ваша обратная связь очень важна для нас)