Мой брат и партнер по бизнесу Алексей Бондаренко написал интересную статью о том, как внешние факторы влияли на рынок коммерческой недвижимости. Оригинал статьи находится на ЦИАНЕ.
Нынешний кризис — далеко не первое испытание, который переживали бизнес-центры России с момента своего появления. С 2008 года инициатива на офисном рынке переходила от собственника к арендаторам, от доллара — к рублю, от дефицита площадей — к их избытку. Что происходит с офисами сейчас?
2008 год: условия диктует арендатор
Современное состояние офисного рынка 2022 года максимально похоже на ситуацию кризисного 2008 года. Тогда мы наблюдали массовый отказ арендаторов от избытка площадей, которые они арендовали с перспективой будущего расширения. С 2008 по 2009 год происходил стремительный рост предложения офисов — почти до 50%. Ставки аренды в среднем сократились на 30%.
Кризис 2008 года запомнился резкой сменой рынка собственника на рынок арендатора/покупателя, который начал диктовать свои условия в сделках. До 2008 года комиссионное вознаграждение агентствам платили преимущественно клиенты, так как найти качественный объект за разумные деньги было сложно.
После окончания кризиса, когда уровень вакантности резко вырос, вознаграждение по сделкам стали выплачивать владельцы недвижимости. Именно с 2008 года вознаграждение оплачивают собственники.
2014 год: переход валютных ставок в рублевые
В 2014 рынок офисной недвижимости Москвы находился под давлением из-за санкций, падения цен на нефть и девальвации рубля. Значительно снизился спрос со стороны иностранных компаний, которые массово пересматривали свои расходы. В итоге это привело к смещению спроса в сторону более дешевых проектов, доля вакантных помещений увеличилась до 28%.
Основная тенденция 2014 года — массовый переход из валютных ставок в рублевые. Пытаясь сохранить арендаторов и привлечь новых на освободившиеся площади, арендодатели шли на различные уступки, в том числе давали существенные скидки.
2020 год: временная заморозка
Если в 2008 и 2014 годы сделки по аренде и продаже офисов проходили на протяжении всего кризиса, то в первое полугодие 2020 году рынок оказался полностью замороженным. Организовать просмотры объектов и переговоры в локдаун из-за Covid-19 было физически невозможно. Офисные сотрудники переводились на удаленную работу, компании массово сокращали расходы — переезжали в меньшие по площади офисы, добивались дисконта от владельцев. Иностранные компании не уходили с рынка, но тоже сокращали издержки.
После отмены локдауна произошел всплеск активности арендаторов и покупателей, благодаря чему показатели по ставкам и вакантности восстановились до докризисных в течение 2021 года.
2022 год: отложенный спрос
Несмотря на массовый уход западных компаний, сложности с логистикой и волатильность курса рубля, активность со стороны арендаторов и покупателей снизилась незначительно. Запросы на аренду и покупку офисов сократились примерно на 20%.
Этот кризис отличается от предыдущих отложенным подписанием договоров аренды и купли-продажи: и собственники, и клиенты внимательно следят за геополитической обстановкой. Мы ожидаем сильного прироста сделок в случае окончания спецоперации — это будет связано с отложенным спросом, а также с вынужденным переездом компаний, которых в большей степени затронули санкции и ограничения.
*Примечания: Ассоциация КОКОН — ассоциация консультантов в области коммерческой недвижимости.
Рентавик — агентство коммерческой недвижимости номер один по версии журнала Office News.