Приобрести недвижимость у застройщика — ответственный шаг. Это ваша будущая собственность. В статье будем рассуждать, на что нужно обращать внимание при покупке, как требовать у подрядчика устранение всех недостатков, причём бесплатно.
Что такое приемка квартиры?
Этот этап – необходимое правило передачи жилого помещения от застройщика к потенциальному покупателю. Важный момент- предложение на первичный осмотр квартиры. В случае, если у будущего владельца жилья нет претензий по выполненным работам, как следствие, в акте приема-передачи ставится подпись.
Подготовка к приемке. Отключите эмоции
Приобретение собственности очень волнительный процесс. Казалось бы, ваши ожидания не были напрасными. Стремление получить в руки долгожданные ключи может очень дорого стоить. Будет правильно не торопиться ставить подпись в документах, вероятность исправления недочётов при постройке велика. Совет:
- Не волнуйтесь, если долго проверяете выполненную работу- это ваше право.
- Не принимайте необдуманных решений, отмечайте все недостатки, иначе их никто не исправит.
- Не робейте. Самый глупый вопрос- это не заданный вопрос.
Читайте также:
Площадь в новостройке, нужно мерить, как и зачем?
Льготная ипотека с господдержкой в 2022 году: брать или не брать?
Отделка от застройщика, что это – экономия или нервотрепка?
Новостройка. Когда всё-таки следует приступить к ремонту?
Правила приема квартиры без отделки в новостройке
Проверьте, что всё по закону.
Процедуру приемки помещения у застройщика подробно описывает статья 7 и статья 8 «Закона о долевом строительстве». Действия застройщика до сдачи квартиры:
- Получить одобрение на эксплуатацию здания.
- Информировать пайщиков о намерении передать объект. Каждому вручается уведомление с описью во вложении, лично под расписку. Другие варианты оповещения (телефон, электронная почта, СМС — не учитывается.
- По истечении 7 дней вы обязаны «приступить к принятию», если иных условий нет в Договоре Долевого Участия (ДДУ). Необходимо заверить решение принять жилплощадь (записаться на приемку), на это отводится 2 месяца.
- Если в течение 60- ти дней после получения уведомления вы не найдёте возможность подойти, то застройщик подпишет акт приемки единолично, т.е. передаст квартиру без вашего участия.
Кто не успел — тот опоздал
Случается, что застройщики не желают честно вручать квартиры и устранять недостатки, пытаются изворачиваться.
Как вариант, записывают вас на приёмку жилья через большее количество дней, чем положено, дальше подписывают акт самостоятельно. В данном случае нарушений нет: вы не подошли.
В таком случае сразу же составить претензию и отправить подрядчику. Прописать о вашем желании принять квартиру в соответствии с условиями Договора и действующим Законом. Потребовать копию вашей претензии с распиской о получении или отправить письмо с уведомлением и описью вложения.
Это подтверждение того, что вы и не думали уклоняться от приемки.
Читаем Договор
Перед посещением подрядчика рекомендуется внимательно ознакомиться с пунктами Договора и всей проектной документацией. В этих документах прописана вся информация о жилом помещении: стройматериалы для стен и пола, отделки; производитель и конфигурация окон, тип дверей. Должна быть информация и про подъездные пути, придомовую территорию. При сдаче жилья территория должна быть закончена.
Приготовить копию документов из приложения к ДДУ. Во время осмотра жилья обязательно сопоставить прописанную площадь и проверить наличие на плане перегородок. Если их нет, скорее всего, придется доплатить за увеличение общей площади.
По плану проверить мокрые зоны, места, куда будет присоединяться сантехника.
Что взять с собой на приемку?
- Паспорт, Договор;
- Планшет, бумага, ручки;
- Мел, бумажный скотч и смываемый маркер. Для отметок недостатков: клеить скотч и делать пометки маркером, помечать царапины на стеклопакетах;
- Взять с собой тестер электричества или другой прибор (зарядка от телефона);
- Зажигалка, свечка. При проверке рабочего состояния вентиляции, отклонение пламени является индикатором, аналогично проверяют и наличие щелей;
- Лампочка (для поверки патронов);
- Фонарик;
- Рулетка;
- Уровень, отвес (нитку и грузик);
- Табурет, стремянка.
Возможно применение других приспособлений. При самостоятельном осмотре жилой площади, есть возможность аренды:
- Лазерный построитель плоскостей или лазерный нивелир для проверки уровня вертикальных и горизонтальных поверхностей. Обязательно с разверткой луча 360° в обоих плоскостях.
- Тепловизор ( проверка в холодное время года) наружных стен и окон на промерзание.
- Дозиметр ( проверка уровня радиации).
- Индикатор электромагнитных излучений.
- Газоанализатор (проверка уровня аммиака)
В интернете есть инструкции по использованию спецприборов. Для качественной самостоятельной проверки квартиры не стоит жалеть времени. Можно обратиться за помощью к профессионалам.
Приемка квартиры
Не забыть план помещения и чек-лист приемки квартиры:
- Документы
- Акт приема-передачи,
- Акт о вводе здания в эксплуатацию (кадастровый и технический паспорт, экспликация паспорта, гарантии на счетчики, двери).
Входная дверь
- Внимательно проверяем на повреждения глазок, ход двери;
- функционал замков, целостность уплотнительных резинок.
- Звонок должен быть в рабочем состоянии.
Отделка, стены и полы
Квартиры застройщик сдаёт с отделкой и без неё.
Отделка черновая – наличие голых стен. Проверить отсутствие трещин и пятен, наличие влаги на стенах и полу. Уровнем и отвесом проверяем ровность поверхности стен, не должно быть неровностей больше 5 мм, отклонение по вертикали не более 15 мм. Отклонение от уровня горизонтальных поверхностей - до 20 мм. Отклонения проёмов дверей - 10 мм.
Предчистовая отделка подразумевает стяжку пола, оштукатуривание по вертикали, отделку откосов. В этом случае разводят электричество с розетками и выводами для освещения. К инструментам добавляем тестер и лампочку.
- При чистовом виде отделки помещение почти готово к заселению. Не забыть проверить укладку линолеума, плитки, ламината.
- Обратить внимание на то, как оклеены обоями стены.
- Сантехника и смесители должны быть в рабочем состоянии.
- Ванна заземлена, кабель присоединен к корпусу. Все вентиля функционируют.
Окна
Часто встречается изъян — царапины на стеклопакетах. Необходимо пометить их для устранения недочётов.
Фурнитура в рабочем состоянии, створки не касаются рамы, уплотнительные резинки цельные, без повреждений. По внешней стороне прикреплен слив для воды.
Изоляционный материал запенен всплошную, закрыт пленкой или обработан уплотнителем.
Проверить окна – провести по швам зажженной свечой. Как вариант, вставить между рамой и створкой лист бумаги, закрыть окно и попробовать извлечь. Если получилось, то в холодное время года воздух с улицы будет проходить внутрь.
Вентиляция
Можно проверить только с закрытой дверью. При этом приоткрыть створку окна и проверить тягу. Пламя должно отклониться в сторону шахты. На верхних этажах в теплое время года вентиляция не функционирует. Подрядчик, как правило, дополняет систему вытяжными вентиляторы.
Электрика
Включить электричество в общем щите, нажать кнопку «Тест» на корпусе временного щитка. Если «автомат» выключится — напряжение есть. Тестерами проверить каждую розетку и вывод освещения, обратить внимание на заземление.
Водоснабжение и канализация
Проверить наличие воды, зафиксировать показания счетчиков, сверить серийный номер с номером в паспорте.
На трубах водоснабжения в местах вывода должна быть запорная арматура: кран, фильтр, редукционный клапан.
Подписываем документы
Важно!!! Все выявленные недостатки записать в акт осмотра, подписать. Решение принимать вам: соглашаться ставить подпись в акте приёма- передачи помещения или нет.
Подписывать или нет
При наличии недостатков существует два варианта:
- Не подписывать акт. Настоять на устранении недостатков и в последствии совершить ещё одну приёмку. В данном случае недостатки гарантированно исправят. Застройщику нужно будет поторопиться к назначенному сроку пересдачи. Ключи на руки от квартиры пока не отдадут.
- Принять акт с условием устранения дефектов. Непременно прописать сроки окончания исправительных работ. В этой ситуации ключи на руки отдадут.
Подписываем акт осмотра, дефектная ведомость(дефектовочный акт).
По закону при подписании акта осмотра можно не принимать квартиру до устранения дефектов.
Подписать акт осмотра должны стороны, указанные в ДДУ. Обязательно следует проверить доверенность на менеджера, который будет подписывать акт. В документе должно быть прописано, что сотрудник может это делать от имени застройщика.
Подписываем акт приема-передачи
Читать внимательно!!! Застройщик может прописать в акте фразу о том, что вы не имеете претензий по срокам передачи объекта долевого строительства. Такой пункт могут вписать из-за просрочки. Планируете получить неустойку —надо требовать удалить из документа эту фразу, после этого можно подписать.
Калькулятор стоимости ремонта квартир онлайн.
Я все понял, но есть вопрос
- Как проверить сезонные моменты: отопление летом, или как стены держат тепло?
Такой возможности нет. Имеются только косвенные признаки. Если нет потёков на батареях, то отопление исправно.
С проверкой стен аналогичная ситуация. Нужно удостовериться, что нет щелей и влажных пятен.
- Я не заметил недостаток и принял квартиру. Ничего исправить нельзя?
Можно. Минимум 5 лет дом будет на гарантии, инженерное оборудование — минимум 3 года. Вы вправе написать претензию, застройщик или управляющая компания обязаны исправить дефект.
Если компания добросовестная и претензия обоснована, всё выполнят в короткие сроки.
- Я принял квартиру с недостатками, так как нужно было срочно въехать. Сам исправил дефекты. Могу я потребовать у застройщика компенсацию?
Кроме устранения недостатков, вы можете требовать от застройщика соразмерного уменьшения цены Договора или возмещения расходов на устранение недостатков. Так написано в пункте 2 статьи 7 «Закон о дольщиках».
Взывать всё это лучше до подписания акта. Необходимо грамотно оформить претензию, заказать независимую экспертизу и идти в суд. В случае личной некомпетентности - обратиться к юристу.
- Моя жена не сможет прийти на приемку, я могу это сделать один?
Можете, если у вас будет доверенность жены на подписание актов. Подойдет доверенность на покупку.
- Я всё подписал и получил ключи. Что теперь?
Нужно оформить новую квартиру в собственность.