Стоит ли создавать отдельный спецсчет своего дома, на который будут поступать взносы за капремонт? Какие подводные камни кроются в этом способе накопления средств? Почему специалисты советуют с осторожностью решаться на такой шаг? За ответами на эти вопросы мы обратились к первому заместителю министра строительства Мурманской области Алексею ГРАЧИКОВУ.
Альтернатива региональному оператору
- Алексей Николаевич, собственники жилья в России уже привыкли к взносам на капитальный ремонт. Кто-то ворчит из-за постоянного повышения сумм, кто-то радуется, что дом удачно попал в программу и уже обновлен. Но подавляющее большинство людей просто исправно платят, не задумываясь, где и как накапливаются средства. Многие, вероятно, удивятся, узнав, что Жилищный кодекс предусматривает альтернативу уплате взносов региональному оператору Фонда капремонта. Расскажите, какие способы накопления взносов вообще существуют?
- По большому счету, способов этих всего два: «котловой», то есть на одном счете регионального оператора, и формирование специального счета, владельцем которого может быть как регоператор, так и любая другая организация - ТСЖ, ЖСК, управляющая компания.
При «котловом» способе вся основная нагрузка по сбору взносов, выбору подрядчика, определению сроков и контролю за качеством выполнения работ ложится на регионального оператора, работу которого контролирует правительство Мурманской области.
Спецсчет - это когда сами люди принимают решение, как у них будут собираться денежные средства, выбирают кредитную организацию, владельца спецсчета, а также могут установить повышенный размер взноса.
Практика показывает, что взнос на капитальный ремонт все устанавливают на минимальном уровне, который в регионе действует и так, на повышение редко кто идет. Кстати, «котловой» метод также предусматривает возможность собственникам устанавливать повышенный размер взноса и за счет этого ремонтировать отдельные конструктивы своего дома раньше срока или сделать больше, чем предусмотрено региональной программой.
Таким образом, основным плюсом спецсчета является то, что собственники сами решают все вопросы организации капитального ремонта, в том числе по выбору подрядчика без проведения конкурсных процедур. Зачастую он выбирается из тех же структур, которые управляют данным домом, что позволяет снизить себестоимость - условно говоря, можно не оплачивать отдельно работу слесаря или теплотехника, который в штате и так есть.
Опыт - сын ошибок трудных
- Но в таком случае управляющая организация должна иметь громадный опыт, чтобы осилить подобную задачу…
- Да, руководитель отдельного дома, который определяет, как расходуются средства и кто будет исполнителем работ, должен обладать высокой квалификацией и, главное, пользоваться доверием жильцов. Просто искать подрядчиков на рынке, не разбираясь в этом, - значит рисковать нарваться на завышенные расценки и низкое качество работ. И, что самое печальное, можно даже нарушить законодательство - не умышленно, а в силу недостаточной компетенции. Скажем, есть разница между капитальным ремонтом и текущим. Условно, тот же косметический ремонт подъезда нельзя делать за деньги спецсчета, это будет нецелевым расходованием средств, и рано или поздно в ходе проверок такие нарушения будут выявлены.
А ведь неопытному человеку можно любую информацию преподнести как единственно верную. Например, что именно вот такая погодозависимая автоматика у вас должна быть - хотя при этом в доме нет узла учета тепловой энергии. Потратили деньги, расходовать ресурса стали меньше, а платить меньше не стали.
Что же надежнее?
- Итак, получается, что у обоих способов накопления взносов за капремонт - «котлового» и спецсчета - есть свои плюсы и минусы. Какой из них советуете выбрать вы как профессионал и представитель органа власти?
- Мнение областного минстроя и Фонда капремонта вполне определенное: для большинства северян предпочтительнее «котловой» способ. Люди зачастую не могут организовать должным образом управление денежными средствами и обеспечение качественного выполнения тех или иных работ. Но главное, необходимо трезво оценивать перспективу выполнения ремонта вообще.
Возьмем для примера дом в Мурманске - Ленина, 45. 6 400 квадратных метров - общая площадь жилья и помещений арендаторов. Размер взноса - 9 рублей с квадратного метра. При стопроцентной оплате выходит 690 тысяч рублей в год. При этом стоимость ремонта крыши - 35 с половиной миллионов. Срок накопления средств - 51 год, и это только на один вид работ! Ну, это пример дома не самого экономичного с точки зрения площадей. Если говорить о девятиэтажке какой-нибудь, будет вдвое короче, 25 лет. Думаю, для жильцов при таких сроках особой разницы нет.
Кому пригодится спецсчет
- Странно, вроде бы основное преимущество спецсчета - как раз возможность произвести ремонт раньше, чем запланировано областной программой?
- Это действительно так, но работает только для домов сравнительно новых, которые введены в эксплуатацию недавно и запланированы к капремонту на 2040-е годы. Если мы говорим о Москве или Санкт-Петербурге, где жилищное строительство развито гораздо сильнее, чем у нас, то да, там процент домов на спецсчете больше.
Также у нас есть отдельные ТСЖ и ЖСК, которые были сформированы давно и просто в рамках текущих платежей хорошо содержат общее имущество своих домов. Как правило, там очень опытные председатели с достаточным уровнем компетенции. Такие дома могут формировать спецсчет с выгодой для себя. Но это единичные случаи.
Как показывает практика, спецсчет - не особо подходящий путь для Мурманской области. У нас порядка 6 046 многоквартирных домов в программе капитального ремонта, и только 522 - на специальном счете. Причем 212 из них выбрали владельцем спецсчета регионального оператора.
Правда, у нас есть пример массового перехода на спецсчет в рамках отдельного муниципалитета - это Кандалакша. Там порядка 30 процентов домов переведены на спецсчет. В результате и этим домам ремонта не дождаться, и в «котел» меньше денег поступает.
Семь раз отмерь
- И тем не менее, если жители дома решили перейти на спецсчет, что им необходимо сделать?
- Процедура здесь одна - проведение общего собрания собственников. Собрание должно утвердить размер минимального взноса, определить владельца спецсчета - это может быть управляющая организация, ТСЖ, ЖСК или региональный оператор, выбрать банк для открытия счета.
И еще очень важный вопрос, о котором люди часто забывают, - им надо определить, кто и как будет выпускать квитанции, потому что это тоже небесплатная услуга. В случае с «котлом» платежки выпускает регоператор.
- А какая на сегодня собираемость взносов за капремонт в Мурманской области?
- Если сравнивать с остальной страной, северяне всегда были более добросовестными плательщиками. На конец 2021 года собираемость составляла порядка 88 процентов, но сейчас в силу объективных обстоятельств идет тенденция к снижению.
- Подводя итог нашей беседе - вы твердо рекомендуете северянам продолжать платить взносы региональному оператору?
- Да. Переход на спецсчет требует от собственников долгого и детального осмысления, трезвой оценки своих сил и возможностей. Он имеет определенный смысл либо для сравнительно новых домов, либо для ТСЖ или ЖСК, которые долгое время поддерживают фонд в хорошем состоянии. Но в большинстве случаев такой шаг оказывается невыгодным и для жильцов данного дома, и для города и области в целом.
Опубликовано: Мурманский вестник от 29.03.2022