Различные крупные сделки стали повседневностью и не выглядят чем-то удивительным для любого человека. Но умы недобросовестных лиц полнятся новыми "схемами", позволяющими похищать деньги и имущество у граждан.
В последнее время клиенты приходят ко мне с вопросом: мы взяли деньги в долг с обратным выкупом квартиры и лишились и денег, и квартиры. Как это произошло и что с этим можно сделать?
Во-первых, расскажу, что такое обратный выкуп при совершении заемных сделок.
Гражданское законодательство позволяет лицам, заключающим договор и обременяющим себя какими-либо обязательствами, создавать гарантии того, что вторая сторона исполнит свои обязательства надлежащим образом. Такие гарантии именуются обеспечением исполнения обязательства.
Самым ярким примером является ипотека. Так, "взять квартиру в ипотеку" значит заключить с банком два договора - кредитный договор, согласно которому банк выдает вам кредит на покупку недвижимости, а вы обязуетесь вернуть его в установленный срок, и договор залога, который устанавливает, что в том случае, если вы не вернете кредитные средства, банк будет иметь возможность получить деньги обратно за счет этой недвижимости, продав ее на торгах.
В данном случае обеспечительным договором является договор залога, который не может существовать без основного - кредитного - обязательства.
Таким образом банк заботится о своей безопасности - так или иначе, вы все равно вернете ему деньги.
Схожий механизм взяли на вооружение "частные" займодавцы (на старый манер их можно назвать ростовщиками) - люди, предлагающие взять у них в долг под небольшие проценты.
Такие дельцы предлагают не заключать договор залога, как в примере про ипотеку, а обеспечить заем обратным выкупом недвижимости заемщика.
Выглядит это так: вместо договора займа заключается договор купли-продажи квартиры, согласно которому заемщик продает свою квартиру займодавцу за ту сумму, которую заемщик хочет одолжить. Одновременно, заключается предварительный договор купли-продажи той же самой квартиры, только теперь займодавец продает эту квартиру обратно заемщику.
При этом, в предварительном договоре стороны договариваются, что основной договор купли-продажи (то есть договор, по которому квартира будет реально продана) будет заключен сторонами в будущем - тогда, когда заемщик вернет продавцу заем, а юридически - оплатит стоимость квартиры.
Говоря проще, заемщик получает деньги, которые ему были нужны, на отдает за это квартиру, и получить квартиру обратно он сможет только если вернет долг.
С первого взгляда такой механизм выглядит достаточно законно - нормы гражданского права не запрещают заключать такие сделки.
Однако, на данном этапе граждане допускают две фатальные ошибки, которые приводят к непоправимым последствиям - люди теряют и деньги, и недвижимость.
Разберем эти ошибки.
1. Не заключается предварительный договор
Поддаваясь на убеждения о том, что это распространенный на рынке механизм и "все так делают", граждане не заключают предварительный договор купли-продажи, а ограничиваются продажей своей квартиры и обещаниями займодавца в будущем без проблем продать квартиру обратно, когда заемщик вернет займ.
В таком случае, если дело дойдет до суда, то ситуация будет выглядеть следующим образом - вы продали свою квартиру/землю/дом, а потом начали ежемесячно БЕЗОСНОВАТЕЛЬНО платить покупателю деньги.
Из такой ситуации есть выход - взыскать с займодавца сумму неосновательного обогащения.
Но стоит отметить один важный момент - чаще всего сумма займа, то есть сумма, за которую вы "продали" квартиру, существенно ниже ее рыночной стоимости. Это значит, что в конечном итоге вы все равно в минусе.
2. Незакрепление платежей
Переводы с карты на карту без назначения платежа, передача денег наличными без получения собственноручно составленной расписки - все это приводит к тому, что доказать передачу вами денег займодавцу невозможно. А значит и невозможно вернуть эти деньги.
Совет только один - научиться финансовой гигиене, т.е. юридически закреплять ваши траты.
Читатели с юридическим образованием или с навыками юридической работы скажут: так это притворная сделка.
Да, это действительно так. Сделка, которая формально выглядит как купля-продажа, но на самом деле является займом, это притворная сделка. В таком случае судом к вашей сделке по купле-продаже будут применяться правила, регулирующие займ, и существенно ничего не изменится - вам все равно придется возвращать взятые в долг деньги, а займодавцу придется вернуть вам квартиру. Такой исход ваших правоотношений не отменяет необходимости не совершать описанные мной ошибки.
Описанная в этой статье сделка, совершенная с займодавцем, которому вы доверяете, и под контролем профессионального юриста, позволит вам не потерять свои деньги и достичь желаемого результата.
Но любой грамотный юрист посоветует - заключайте договор займа, обеспеченный договором залога, и вы сможете избавить себя от большого количества проблем.
Буду рад комментариям и вопросам, это позволит мне давать более полезную информацию, которая действительно вас заинтересует.