Подземный паркинг – это не только повышенный комфорт жильцов, но и признак высокого класса жилья. Еще несколько десятков лет назад паркинг считался особенностью элитных новостроек, недоступная для обычных граждан услуга. Но времена меняются и сейчас во многих современных ЖК можно найти несколько типов паркинга.
Комфортно, удобно – да. Но насколько выгодно покупать парковочное место? Может быть, лучше арендовать и платить ежемесячно? Этими и не только вопросами часто задаются многие покупатели недвижимости.Тема действительно актуальная, так как каждый вариант имеет свои минусы и плюсы. Рассказываем об особенностях паркинга и делаем выводы.
«Фишки» подземного паркинга
В российских новостройках можно встретить несколько основных типов паркинга: наземный (несколько уровней), подземный и открытый. Если говорить о комфорте, то он сильно отличается, как и ценовая политика.
Как правило, паркинг предусматривают в новостройках класса «комфорт» и «бизнес». Однако статистика говорит о том, что современные застройщики стараются строить паркинг даже в экономклассе, хотя таких домов очень мало.
В современных паркингах все коммуникации и системы оборудованы согласно действующим нормам и это действительно комфортно. Например, пожарная и охранная сигнализация, доступ только по карточкам, круглосуточное видеонаблюдение и оптимальная температура – зимой не менее +5 градусов. Вряд ли кто-то будет спорить, что паркинг невыгодное вложение.
Но есть один нюанс, который заставляет жильцов принимать важное решение – паркинг можно купить или арендовать. Стоимость такого места может составлять от несколько сотен тысяч до миллионов рублей (Москва и Питер). При этом арендная плата будет всегда ниже стоимости покупки.
Сколько стоит паркинг?
В первую очередь необходимо понимать ценообразование и среднюю стоимость машино-места на паркинге. Акцентируем внимание, что мы говорим о закрытом и оборудованном пространстве, где автомобиль находится под постоянным видеонаблюдением и в комфортных условиях.
Итак, в среднем по России и крупных городах место в паркинге обойдется около 700 тысяч рублей. Интересную тенденцию наблюдали аналитики в Санкт-Петербурге за прошедший год, где средняя стоимость паркинга снизилась на 0.6%. Если верить оценкам и статистике, стоимость машино-места в ЖК начинается от 300 тысяч рублей и до 3-4 млн рублей в элитном жилье самых дорогих районах.
Если сравнивать с Москвой, то разница будет незначительной, но напрямую зависит от территориальности. Например, за МКАД место на паркинге можно купить от 400 тысяч рублей. При этом в самой столице ценник начинается от 800 тысяч рублей и выше. В элитном ЖК вполне можно встретить цены от 5 млн рублей, что считается нормальной практикой. Поэтому в таких новостройках жильцы не спешат отдавать деньги, а стараются использовать аренду.
Стоит отметить, что ценообразование всегда зависит от нескольких важных факторов: месторасположение паркинга и статус жилищного комплекса. При этом самые дорогие машино-места всегда будут находиться на нулевом этаже, если парковка имеет несколько уровней.
Совет. Практика показывает, что многие ЖК готовы продавать паркинг в ипотеку. Причем сейчас данная услуга пользуется огромным спросом – в 80% случаев жильцы новостроек класса «комфорт» приобретают машино-место в кредит. Также банки часто предлагают совмещенные программы, когда можно сразу оформить кредит на квартиру и парковочное место.
Что входит в обслуживание паркинга?
Допустим, что мы все же решились приобрести паркинг за минимальную стоимость. Но даже в таком случае нельзя забывать о коммунальных платежах за содержание места на подземной парковке – ежемесячные платежи.
Стоимость обслуживания разная и зависит от класса самого ЖК. Например, в новостройках Петербурга класса «комфорт» в 2020 году стоимость машиноместа до 15 квадратных метров составляла порядка 1500 рублей. В эту цифру входят платежи за электроэнергию, отопление и прочие услуги.
Используется ставка 0.3% от стоимости (кадастровой). Как правило, такой налог составляет до 900 рублей, если стоимость машино-места не превышает 300 тысяч рублей. Сборы вполне оправданы, так как застройщик тратит много средств на обустройство паркинга, что в целом удорожает строительство и повышает ликвидность ЖК на рынке.
Обратите внимание, что все нюансы об ответственности за порчу имущества или угон автомобиля с паркинга прописывают в договоре между управляющей компанией и собственником. При этом многие компании стараются уйти от ответственности и это нужно учитывать перед подписанием договора. Пока у нас не единой практики, поэтому охранные организации будут неохотно подписывать любые бумаги.
В большинстве случаев паркинг охраняет не просто «сторож», а вполне ответственное за материальное имущество лицо. Но если за паркингом действительно следит обычный человек, то и за угон он отвечать не будет.
Что учитывать при выборе парковочного места?
Независимо от того, какое решение вы принимаете (покупать или арендовать), процесс выбора машино-места имеет несколько нюансов.
Рекомендуем оценить собственные водительские навыки: умение парковаться в тесном пространстве или рядом с колонной. Такие места лучше выбирать водителям, которые обладают хорошими навыками вождения.
Оптимальный вариант для небольшого седана – около 7-8 квадратных метров. Если же машина класса D или E, то следует подыскать удобное место. Идеальный вариант от 10 до 15 «квадратов». Но стоимость такого машино-места будет соответствующей.
Обязательно уточните, насколько застройщик позаботился о создании хорошей гидроизоляции. Вопрос, будет особенно актуальным для Санкт-Петербурга, где подземные парковки часто оказываются подтопленными весной или летом после сильных дождей.
Особенности оформления места
В целом процесс регистрации не самый сложный, но придется учитывать особенности действующего законодательства.
Кстати, некоторые люди и сейчас верят, что для оформления паркинга в собственность нужно получать согласие от всех остальных жильцов и собственников. Обращаем внимание, что данная норма утратила свою актуальность еще в 2017 году.
Для регистрации нужно иметь при себе технический план на место (его делают кадастровые инженеры еще на стадии оформления документов на ЖК), акт приема-передачи с договором о долевой собственности, удостоверение личности (паспорт) и квитанция об уплате государственной пошлины.
Срок регистрации до 9 дней, но все зависит от загруженности каждого отдельного МФЦ.
«Подводные камни» аренды и покупки паркинга
Все основные проблемы и «подводные камни» можно отнести к периоду до того, как в силу вступило новое законодательство и поправки.
Например, до 2017 года владелец паркинга при попытке продать место должен был использовать сложный алгоритм действий. Главная проблема была в том, что купить паркинг можно было только по договору долевой собственности. Это то, о чем мы писали еще в начале статьи – покупатель должен был получить письменное согласие от всех владельцев.
В настоящее время такой необходимости нет. Но если вы планируете покупать машино-место, то лучше заранее проверить все документы и убедиться, что за ним не числятся крупные долги. Кроме того, рекомендуем сразу получить информацию о праве собственности через Росреестр.
Проблема паркинга всегда была актуальной, поэтому многие вопросы мы решили перевести в плоскость обсуждения. Например, в нашем сервисе «Привет сосед» жильцы обмениваются реальным опытом, так сказать, без лишней лирики и воды. Мы создали сервис специально для быстрого решения общедомовых вопросов и «подводных камней».
Если же говорить об аренде, то тут все намного проще. Учитывать нужно только несколько важных документов и пункты, где прописаны обязанности сторон в договоре. Немаловажно уточнить, какую ответственность на себя берет управляющая и охранная компания. Иначе весь смысл паркинга пропадает.
Некоторые жильцы пытаются заработать на аренде, предварительно выкупая машино-место. Определенный смысл в этом есть, но только если стоимость паркинга не превышает 300 тысяч рублей, а это большая редкость. При стоимости свыше 600 тысяч рублей, окупаемость составит порядка 10-12 лет. Как правило, такие объекты сдают не дороже 12 тысяч рублей в месяц, поэтому вложения окупятся очень нескоро. Достаточно сомнительное капиталовложение.
Подведем итоги: покупать или арендовать?
Исходя из вышесказанного, можно сделать логичный вывод: инвестировать в паркинг с целью получения прибыли не лучший вариант для вложения средств. Другое дело комфорт владельца недвижимости.
Конечно, такие вложения скажутся на бюджете, но это намного выгоднее, чем платить ежемесячно суммы за аренду.
Кроме того, сейчас можно свободно приобрести паркоместо в кредит, что несколько снижает нагрузку. Очевидно, что некоторые нормативы по обеспечению качества паркингов устарели, но эта проблема больше связана с введенными в эксплуатацию домами.
Если вы планируете длительное время жить в доме и парковать машину безопасно – лучше потратиться на машино-место в защищенном паркинге. В качестве выгодной инвестиции, такой вариант явной прибыли не принесет, даже если попытаться отыграть на росте цен.
С какими проблемами паркинга сталкивались вы? Делитесь своими наболевшими проблемами в комментариях, или же в нашем сервисе “Привет, сосед”