Инвестиции в арендный бизнес на сегодня один из самых эффективных способов вложения денежных средств. По сравнению с банковскими депозитами доходность выше в 1,5-2 раза. И в отличие от депозитов и ценных бумаг нет риска девальвации или падения стоимости акций. Объект недвижимости всегда можно продать или сдать в аренду. В случае, если помещение приобреталось свободным, а затем реализуется уже как сформированный арендный бизнес, цена продажи может быть на 20-30% выше стоимости приобретения.
Наиболее простой вариант- купить помещение уже с готовым арендатором. Основной сложностью является выбор ликвидного объекта. От инвестора потребуется не только знание рынка недвижимости, но и анализ текущих финансовых показателей арендатора, расположения помещения и конкурентной среды, а также потенциала для сдачи в аренду в будущем.
Поэтому при выборе объекта торговой недвижимости есть 3 основных аспекта, на которые необходимо ориентироваться:
1. арендатор и текущая доходность;
2. локация и клиентский трафик;
3. характеристики самого помещения.
Рассмотрим каждый пункт более подробно.
Доходность объекта и окупаемость инвестиций напрямую зависят от арендной ставки, которую платит арендатор. Самыми эффективными арендаторами являются продукты питания и товары первой необходимости. Они востребованы в любое время. В приоритете всегда сетевые арендаторы: продуктовые ритейлеры (Пятерочка, Магнит, Дикси, Азбука Вкуса, ВкусВилл, Магнолия и тд.), алкомаркеты (Ароматный мир, К&Б, Винлаб) и аптеки (Горздрав, Ригла, 36,6). Они стабильны, настроены на долгосрочное сотрудничество и могут платить высокую арендную плату. Кроме того, для открытия новой точки сети всегда тщательно анализируют потенциальный трафик и конкурентную среду и выбирают перспективные локации с точки зрения товарооборота. Что касается доходности, то она разнится в зависимости от локации. Хорошей доходностью на сегодня считается 8-12% годовых, в области до 15%.
Получить бесплатный билет на выставку «Недвижимость от лидеров»
Отсюда вывод: основной критерий оценки качества помещения— это локация и наличие клиентского трафика.
От удачного расположения объекта напрямую зависит проходимость, а значит показатели товарооборота. Можно выделить две основные локации: спальные районы и торговые коридоры центра Столицы. Спальные районы – это крупные массивы с плотной жилой застройкой, центр – активный туристический и бизнес-район.
У каждого типа арендаторов своя целевая аудитория, и для неё востребована та или иная локация. Супермаркеты, в особенности низкоценового сегмента, алкомаркеты, аптеки, интернет-доставка, в основном локализуются в районах жилой застройки на окраине Москвы и области. В центре расположены преимущественно заведения общепита, флагманские магазины мировых брендов, сетевые арендаторы высокого ценового сегмента (Азбука Вкуса и Азбука Daily, Магнолия, аптеки- 36,6 A.V.E). Независимо от локации наибольшим спросом пользуются торговые помещения, расположенные на первой линии оживленных улиц с интенсивным пешеходным трафиком.
Не менее важны параметры самого помещения. Всегда есть риски, что текущий арендатор может расторгнуть договор аренды, поэтому при выборе объекта для инвестиций важно анализировать, насколько легко в будущем помещение можно будет сдать альтернативному арендатору. Наиболее удачный вариант – помещение свободной планировки с минимумом несущих стен, большими витринами и высокими потолками не менее 3,5 м. Из важных преимуществ – наличие вытяжки для общепита или возможность ее оборудовать, достаточный объем электрической мощности и специализированная зона разгрузки. Совокупность этих параметров делает помещение универсальным и увеличивает пул потенциальных арендаторов. Сложными считаются подвальные, цокольные и многоуровневые помещения, нестандартной планировки, кабинетной системы, с низкими потолками, без окон. Их сложно сдать в аренду, а ставки аренды всегда как минимум в два раза ниже, чем первые этажи. Поэтому лучше не выбирать такие варианты, даже если текущая доходность высокая. Неизвестно, не захочет ли арендатор завтра покинуть площадку. Анализ объекта не может быть полным без тщательной проверки юристами правоустанавливающих документов и договора аренды помещения.
Кроме торговой недвижимости существуют альтернативные способы для инвестиций. Торговая недвижимость – это инструмент для инвестора с определенным опытом работы с торговыми сетями и бюджетом от 100 млн. руб. Сегодня на рынке большинство инвесторов с бюджетом 10-30 млн. руб. Для них самым понятным инструментом инвестирования являются небольшие офисы и помещения студийного типа для сдачи в аренду под жилье, кабинеты частной практики, шоурумы и тд., как в центре, так и в пределах ТТК. Такие небольшие помещения от 15 до 50 кв.м реализуются сейчас от 6,5 до 35 млн. рублей в зависимости от площади и локации. А доходность при сдаче в аренду составляет от 8-12 % в год. Это:
- меньшая сумма для старта;
- получение навыков для начинающих инвесторов; без большого риска;
- минимальный контакт с надзорными органами.
Инвестор в такой арендный бизнес имеет рычаг влияния на свою собственность: есть возможность путём переговоров или опциональных улучшений увеличить свой доход от аренды.
Это достойная альтернатива торговой недвижимости, где предложений ниже 20 млн. рублей практически нет, а в центре даже ниже 50 млн. руб. При этом нет необходимости в глубоком анализе локации, конкурентной среды, финансовых показателей арендатора, как это требуется в торговой недвижимости. Достаточно проанализировать ставки аренды на жилье и офисы в интересующей локации, что позволит понять, за сколько помещение можно сдать в аренду, высчитать срок окупаемости инвестиций. Есть подобные варианты с полным сервисным обслуживанием, где сдачей в аренду и эксплуатацией занимается управляющая компания за определенный процент. Такие инвестиции, благодаря профессиональной УК, будут стабильно генерировать ежемесячный пассивный доход.
Об авторе:
Земцова Елена
управляющий партнер Delta estate
Instagram @_delta_estate_
Получить бесплатный билет на выставку «Недвижимость от лидеров»