Если купить квартиру или коммерческое помещение под сдачу в аренду, то доход вы начнете получать не сразу. Сначала нужно будет найти арендатора, заключить договор.
А чтобы недвижимость приносила деньги с первого месяца, стоит выбрать готовый арендный бизнес (ГАБ). Это нежилое помещение, в котором уже есть арендатор — например, салон красоты, частный музей, кафе, автосервис или что-то еще.
Расскажем, сколько может стоить ГАБ, на что обращать внимание при его выборе, чтобы быстрее отбить вложения.
Сколько стоит ГАБ и какой доход может приносить
Готовый арендный бизнес можно купить по цене, сопоставимой со стоимостью квартиры. В Петербурге он стоит от 5 млн рублей (цена указана по сайту Циан и действительна на момент подготовки текста).
Вкладываться в ремонт при покупке ГАБ не нужно: арендатор в помещении уже работает, так что не придется тратиться на отделку или проведение коммуникаций. За оборудование будет отвечать сам арендатор, поэтому вам не понадобится ничего докупать или чинить.
В среднем готовый арендный бизнес может приносить 8-9% годовых. Тогда как от сдачи квартиры в аренду можно получать только 4-5% годовых.
Но чтобы доход от ГАБ был стабильным, нужно перед покупкой оценить его по многим критериям. Дальше — про основные из них.
Чек-лист: на что смотреть при выборе ГАБ
✅Локация
- Пешеходный и автомобильный трафик.
- Насколько благополучен район. Это можно сделать по стоимости продуктовой корзины жителя, плотности населения, ценам на недвижимость.
- Планы по развитию территории (на сайте администрации города). Например, если рядом построят ЖК, бизнес арендатора будет получать больше клиентов, можно будет увеличить арендную ставку.
✅ Состояние и тип помещения
- Как скоро может понадобиться ремонт.
- Кому подходит планировка. Например, кабинетная планировка в панельных домах ограничивает пул арендаторов. Лучше выбирать помещения с минимумом несущих стен.
✅ Надежность арендатора
- Не банкрот ли он — смотрите на сайте ФССП, в базе ФНС, в реестре сведений о банкротстве.
- Не замешан ли арендатор в судебных разбирательствах — информация есть в картотеке арбитражных дел.
- Регулярно поступает плата за аренду. Для проверки запросите у нынешнего владельца помещения справку о движении денег по договору аренды.
- В какой сфере работает бизнес арендатора. Например, условный магазин продуктов у дома или доступная по ценам аптека, скорее всего, будут востребованы всегда, а ресторан может закрыться из-за нового локдауна или других ограничений в работе.
- Конкуренты по соседству. Если рядом, например, более доступная аптека, чем у вашего арендатора, то, возможно, его бизнес не будет процветать.
✅ Договор с арендатором
- Срок договора. Лучше, чтобы договор был подписан на год и более и зарегистрирован в Росреестре.
- Условия изменения арендной ставки. Выгоднее, если в договоре предусмотрена индексация.
- Условия расторжения договора: за какой срок арендатор обязан предупредить о желании съехать.
✅ Права продавца
- Не банкрот ли он.
- Документы, подтверждающие право собственности на недвижимость: договор купли-продажи или дарения, инвестиционный контракт, приватизационные документы.
- Выписка из ЕГРН. Покажет, кто собственник недвижимости, не находится ли она в залоге или под арестом. Также можно увидеть, заключен ли долгосрочный договор на аренду помещения.
- Техническая документация на объект недвижимости: кадастровые, технические паспорта, экспликации, поэтажные планы. Проверьте, что здание возведено официально, находится на балансе города, и оно не в аварийном состоянии.
Как предварительно оценить локацию и состояние ГАБ, не выходя из дома
Много вариантов готового арендного бизнеса можно найти на Циан. По данным аналитического центра площадки, 90% размещенных объектов не представлены на других сайтах по поиску недвижимости.
Чтобы быстрее найти подходящий вариант, можно использовать фильтры: например, выбрать конкретный район, вилку цен, состояние помещения.
Благодаря карте можно сразу оценить локацию объекта. Например, посмотреть, на какие улицы выходит помещение, что есть по соседству, где остановки общественного транспорта и насколько вообще развита инфраструктура района. Как это сделать, смотрите в галерее:
Также на Циан можно посмотреть фото и даже панораму помещения. А если в объявлении есть пометка «онлайн-показ», значит, помещение можно посмотреть по видеосвязи. Это поможет предварительно оценить состояние недвижимости и точно не ездить на просмотр заведомо неподходящих объектов.
Если при первом просмотре сайта не найдете ничего подходящего, можно подписаться на поиск — тогда Циан оповестит о появлении новых объявлений.
Листайте дальше, чтобы посмотреть варианты готового арендного бизнеса в Петербурге — на Циан можно сразу увидеть ожидаемую доходность.