В первую очередь, важна сама цель покупки. В зависимости от того, покупается это для собственного проживания или инвестиций, обращать внимание нужно на разные факторы. Сначала, разберём покупку для жизни.
Выбираем новостройку для себя
Во-первых, нужно покупать только у надёжных и проверенных застройщиков и многие покупатели это, итак, знают. К сожалению, здесь есть одно «но» - не все застройщики, которые строят много и находятся у всех на слуху, строят действительно качественно, сдают объекты в срок и в итоге покупатели получают квартиру именно в таком жилом комплексе, за который они заплатили (зачастую, проект сильно отличается от фактически построенного жилого комплекса).
Вывод следующий – если застройщик строит большое количество объектов, и Вы везде сталкиваетесь с их рекламой, это не значит, что он строит качественно.
Нужно обращать внимание на уже сданные проекты данной компании, а ещё лучше, пообщаться с владельцами этой недвижимости. Сейчас существует множество форумов и групп в социальных сетях на данную тематику, но найти именно ту информацию, которая Вас интересует, не так-то и просто (по крайней мере, это не быстрый процесс).
Далее, нужно обратить внимание на расположение жилого комплекса. Примерно, в 85% случаев люди ищут недвижимость в определённом районе, но не всегда удаётся найти именно то, что хотелось в выбранной локации. Для того чтобы расширить границы своего выбора, подумайте – насколько Вам важен именно этот район. Часто, покупатели привязаны к определённому адресу (работа, школа, парк и т.д.) и не задумываются, что купив недвижимость в соседнем районе, они могут без проблем добраться туда, получив при этом более качественное жильё за те же деньги.
Дополнительно, нужно обращать внимание на расположение самого жилого комплекса. Сейчас, практически все новостройки Москвы, строятся на месте бывших «промзон». Всё очень просто – строить негде (если не брать в расчёт программу реновации). Но страшного в этом ничего нет – через несколько лет, Вы просто не узнаете этот район (естественно, изменения будут в лучшую сторону). Но нужно обращать внимание на находящиеся рядом действующие заводы, фабрики, теплоэлектростанции, железнодорожные ветки и т.д. Такие объекты инфраструктуры могут остаться здесь на очень длительный срок и будут портить Вам вид из окна, сон по ночам, а главное – здоровье.
Не менее важен сам состав и инфраструктуру жилого комплекса – будут ли коммерческие помещения, предназначенные для кафе, ресторанов, фитнес-клубов, салонов красоты и т.д., какое соотношение парковочных мест к количеству квартир, известна ли будущая управляющая компания или же тендер будут проводить только после сдачи дома и многое другое. Проще говоря, будет ли Вам комфортно проживать в этом жилом комплексе.
Получить бесплатный билет на выставку «Недвижимость от лидеров»
Покупка инвестиционной недвижимости
Говоря о покупке недвижимости с целью инвестиций, нужно разделить это на перепродажу и на аренду.
Начнём с недвижимости, покупаемой с целью сдачи в аренду. В данном случае, есть смысл покупать недавно сданные новостройки или строящиеся жилые комплексы с близким сроком сдачи в эксплуатацию. Всё просто и логично – чем быстрее вы заселите туда арендаторов, тем быстрее начнёте получать прибыль.
Многие жилые комплексы сдаются уже с отделкой, на них есть смысл обратить внимание, так как при покупке такого варианта, Вам не нужно будет тратить время на ремонт.
Для арендного бизнеса в первую очередь важна локация. Нужно рассматривать жилые комплексы поблизости с деловыми центрами, парками, учебными заведениями и т.д. Выбирая локацию, Вы будете понимать портрет своего арендатора, это очень поможет Вам в принятии правильного решения.
Для аренды больше подойдут небольшие апартаменты или квартиры с 1 или 2 спальнями, так как на такую недвижимость проще и быстрее найти арендатора.
Если рассматривать покупку для последующей перепродажи, то нужно понимать какие жилые комплексы больше остальных вырастут в цене.
Чтобы это понять, нужно проанализировать ряд факторов, которые будут влиять на стоимость недвижимости в момент сдачи объекта в эксплуатацию.
Важна репутация застройщика, нужно понимать портрет покупателя, желательно вкладываться на самых первоначальных этапах стройки (закрытые продажи или совсем недавний старт продаж) и т.д. На самом деле, можно перечислить множество параметров, на которые стоит обратить внимание. Но есть то, на что начинающие инвесторы не смотрят из-за неопытности, а именно – отсутствие конкурентов на данный момент времени или анонсы строительства других жилых комплексов в этой локации со сроком сдачи более поздним, чем та новостройка, которую выбираете Вы. Дефицитный товар всегда растёт в цене быстрее и стоит дороже, думайте об этом. Пример: Если строится жилой комплекс, посреди района со «Сталинками» и «Хрущёвками», которые не планируют сносить, то цена там будет расти из-за отсутствия конкурентов – новых домов. Многие захотят переехать в новостройку из своих старых домов, не меняя локацию. И люди готовы за это переплачивать.
Второй пример: Уже строиться жилой комплекс, и срок его сдачи второе полугодие 2023 года. И рядом с ним только стартует стройка аналогичного класса и с похожей стоимостью, со сдачей на 2024 год. Вокруг нет других новостроек. С одной стороны, выгоднее купить ту которая только стартовала и выиграть на росте цены за время строительства, но с другой стороны – посмотрите на эти две стройки глазами покупателя, а не инвестора… Если это популярный район и малая конкуренция среди жилых комплексов, то спрос будет на оба объекта. Но, продать квартиру в доме, который сдастся в эксплуатацию первым, Вам будет проще за счёт помощи конкурента – строящегося дома. Новый дом ещё рекламируют, покупатели приезжают, но многие, увидев новый сданный дом поблизости, предпочтут его строящемуся объекту. Это поднимет спрос и цену на Вашу недвижимость.
Так же, можно обратить внимание на квартал, в котором планируется сдача жилого комплекса.
Ни для кого не секрет, что пик продаж это преддверие нового года и недвижимость не исключение. Поэтому, если жилой комплекс сдаётся в конце года, то продать квартиру будет намного проще и быстрее. Хотя, лучше выбрать срок сдачи не в четвёртом квартиле, а в третьем, так как могут возникнуть небольшие задержки (перенос срока сдачи или не вовремя выдадут ключи и т.д.).
Об авторе
Демидов Алексей
Руководитель отдела продаж агентства элитной недвижимости ASGARD
Instagram - @alexdemidov_msk
Получить бесплатный билет на выставку «Недвижимость от лидеров»