Вопреки негативным прогнозам различных экспертов, цены на недвижимость Сочи не только не обрушились, но и кардинально не падают. Ажиотажный спрос сохраняется уже больше года и объясняется сразу несколькими объективными причинами. После Олимпиады 2014 года Сочи резко дистанцировался от всех других городов Черноморского побережья: здесь появилась современная инфраструктура, давшая толчок деловой активности. Сочи превратился в уникальный город – комфортный круглогодичный курорт для любителей моря и гор. Пандемия привлекла сюда еще больше людей, а программа льготной ипотеки подогрела спрос на недвижимость, который стал расти как на дрожжах. Социальная инфраструктура не выдержала такого наплыва желающих перебраться поближе к морю, и власти сначала ввели запрет на точечную застройку города, а затем и мораторий на строительство многоэтажек. Так образовался дефицит предложений, цены стали расти еще быстрее. Сегодня стоимость квадратного метра в Сочи опережает московскую и, похоже, останавливаться на достигнутом не планирует. Строить в городе уже негде, поэтому фокус интереса застройщиков и покупателей сместился в более доступный сегмент – загородную недвижимость. В этом некогда недооцененном сегменте рынка в последнее время фиксируются рекордные скачки цен.
Вместе со всевозрастающим спросом растут и риски покупателей сочинской недвижимости всех категорий – квартир, домов, таунхаусов и индивидуальных участков. Именно о них мы и поговорим в этой статье.
Недорогие квартиры в Сочи: фейк или реальность?
Средняя стоимость квадратного метра квартир в Сочи давно перешагнула отметку 200 тыс. руб. А квартиры в многоэтажках, расположенных достаточно близко к морю, уже продаются по цене от 500 тыс. руб./м2 и выше. А это значит, что даже небольшую однокомнатную квартиру дешевле 7 млн руб. найти будет проблематично. За 3-4 млн руб. сегодня продаются разве что небольшие студии по 15-20 м2.
Откуда же тогда в объявлениях столько недорогих предложений квартир по цене от 3 до 5 млн руб.? Рассмотрим наиболее типичные случаи.
Банальные фейки
Делать выводы о ценах на недвижимость Сочи на основании объявлений в интернете не имеет смысла. Объекты по откровенно заниженным ценам частенько выставляют недобросовестные риэлторы или продавцы для заманивания потенциального покупателя. Квартира по цене от 1,5 до 3 млн руб. на деле может оказаться лишь комнатой (в т.ч. и в общежитии, давно нуждающемся в капитальном ремонте) или располагаться очень далеко от Центрального района, например где-то между Лоо и Магри, что считается территорией Большого Сочи.
Рекомендация: каждое понравившееся предложение для начала обязательно нужно прозвонить.
Получить бесплатный билет на выставку «Недвижимость от лидеров»
Новостройки на земле ИЖС, ЛПХ или СНТ
Нередко доверчивые покупатели «клюют» на супервыгодные предложения новостроек на этапе котлована, фундамента или первого этажа от частных застройщиков, которые на деле оказываются лишь обещанием построить многоквартирный дом на земле с видом разрешенного использования «индивидуальное жилищное строительство» (ИЖС), «личное подсобное хозяйство» (ЛПХ) или даже «для ведения садоводства», а потом узаконить объект через суд.
Ни для кого уже не секрет, что несколько лет назад такая практика была распространена в Сочи повсеместно. Квартиры в многоэтажных домах на землях ИЖС строились в обход ФЗ-214, регистрировались через суд и продавались со статусом «жилое помещение». Сегодня таких объектов на вторичном рынке – хоть отбавляй, и большой опасности они для покупателей не представляют, если все документы оформлены правильно, коммуникации подведены централизованно и в доме разрешена прописка. Однако приобретать квартиры в новых, еще не построенных или не введенных в эксплуатацию домах с таким статусом очень рискованно.
Сегодня власти уже не будут закрывать глаза на нарушение закона. Подобный объект в любой момент может быть признан самостроем, а собственники жилых помещений получат предписание о сносе.
Рекомендация: перед принятием решения о покупке квартиры или жилого помещения в новостройке, необходимо навести справки о застройщике, проверить документацию и вид разрешенного использования участка земли, а также уточнить, строится ли дом по ФЗ-214.
Самострои, подлежащие сносу
Волна массового сноса самостроев прокатилась по Сочи больше двух лет назад. И важно отметить, что коснулась она не только многоквартирников, построенных на земле ИЖС, но и домов, возведенных по ФЗ-214, хоть и в меньшей степени. Сегодня страсти в основном улеглись, однако нарваться на самострой, подлежащий сносу, все еще можно. В СМИ регулярно появляются сообщения об обманутых покупателях квартир, которым грозит выселение без компенсации, даже несмотря на то, что собственность оформлена по закону и большинство жителей в квартирах уже получили прописку. Во многих случаях перед покупкой таких квартир люди брали ипотеки и использовали маткапитал, надеясь на то, что банковская проверка – гарантия надежности и чистоты документов на объект недвижимости.
Рекомендация: перед покупкой квартиры или жилого помещения нужно проверить, не находится ли дом в списке объектов, подлежащих сносу. Эта информация есть в открытом доступе.
Получить бесплатный билет на выставку «Недвижимость от лидеров»
Недострои и долгострои
Ажиотажный спрос и резкий рост цен на недвижимость Сочи позволил собственникам недостроенных и замороженных небольших многоквартирных домов, зачастую построенных на земле ИЖС, избавиться от неликвидных активов. Большинство простаивающих более 5-7 лет объектов незавершенного строительства за прошедший год нашли своих покупателей.
С какими рисками могут столкнуться владельцы квартир в таких домах? Во-первых, как уже было сказано выше, если дом возводится на земле ИЖС, он в любой момент может быть признан самостроем. Во-вторых, если недострой долгие годы простаивал без должной консервации, прочностные характеристики конструкции могут существенно снизиться. В-третьих, оформление разрешительной документации и ввод в эксплуатацию такого объекта могут затянуться на несколько лет.
Рекомендация: перед покупкой квартиры желательно уточнить у жителей района, не простаивал ли данный дом в недостроенном виде несколько лет, а также проверить правоустанавливающие документы на предмет смены собственника объекта.
Апартаменты и гостиничные номера
Сегодня желающим купить квартиры в Сочи с инвестиционными целями застройщики и риэлторы зачастую предлагают апартаменты и гостиничные номера. Что важно знать о данной категории объектов?
Во-первых, они относятся к нежилой недвижимости, а значит – прописка в них невозможна.
Во-вторых, возведение апартаментов на курорте в последнее время официально запрещено, поэтому покупать их на этапе строительства не рекомендуется.
Гостиничные номера сегодня активно продаются в реконструируемых отелях советских времен, и продавцы рекламируют их как вариант высокодоходных инвестиций со сроком окупаемости от 3 до 8 лет. Однако на деле оказывается, что рентабельность вложений будет совсем не высока, а собственник такого объекта не сможет распоряжаться им по своему усмотрению. Плата управляющей компании составит порядка 30% от дохода, а проживание хозяина в таком номере будет возможным только в строго оговоренный период. В среднем доходность гостиничного номера в крупном отеле не будет превышать 8-12%.
Рекомендация: перед покупкой нежилого объекта нужно внимательно изучить договор с управляющей компанией и уточнить все условия пользования и содержания недвижимости.
Читайте продолжение статьи во второй части.
Об авторе
Исаева Анна Владимировна, к.ф.н., основатель, владелец и коммерческий директор ООО «АСК Инжиниринг»: комплексный консалтинг в сфере малоэтажной недвижимости в Сочи, помощь в выборе участков, оценка инвестиционной привлекательности земли, организация строительства, технадзор, экспертиза построенных объектов.
Получить бесплатный билет на выставку «Недвижимость от лидеров»