Для того, чтобы определиться с инструментом финансовой защиты ваших денежных средств, необходимо понимать, что из себя представляют - банковская (депозитная) ячейка, аккредитив и эскроу-счёт.
Банковская или депозитарная ячейка — это сейф в банке, который можно арендовать. По желанию клиента к ячейке может получить доступ и другой человек, предъявив определенные документы, поэтому такие сейфы используют при покупке недвижимости, и после регистрации договора купли-продажи, продавец предъявит его сотрудникам банка и заберет денежные средства. Банковская ячейка используется для расчетов наличными. Если одна из сторон сделки — юридическое лицо, то использовать банковскую ячейку не получится.
Аккредитив — это обязательство банка перевести деньги клиента получателю после того, как тот выполнит какое-то оговоренное заранее условие. Банк выступает посредником (например: покупатель перечисляет деньги на счет, банк его замораживает. Когда продавец подтвердит поставку, ему перечисляют деньги).
Эскроу-счет — это специальный счет в банке, на который покупатель вносит деньги при покупке квартиры в строящемся доме. Счет эскроу — всегда безналичный платеж.
Несмотря на то что и банковскую ячейку, и аккредитив, и счет эскроу используют, чтобы снизить риски в сделках, эти три формы расчетов отличаются.
Эскроу-счета - средства вносятся после регистрации договора участия в долевом строительстве. Данная сумма резервируется на счету и перечисляется застройщику лишь после того, как он завершит строительство дома и зарегистрирует право собственности на первую квартиру в данном ЖК. Подобная схема покупки защищает средства покупателя на сумму до 10 млн руб., поскольку они не перечисляются продавцу, соответственно, при неисполнении им обязательств по передаче квартиры (при заморозке проекта или банкротстве) он может вернуть всю уплаченную сумму обратно.
Аккредитив - при аккредитиве, посредником между покупателем и продавцом также выступает банк. Деньги покупателя списываются с его счета на аккредитивный счет, где резервируются на установленный по договору срок. Получить эти средства продавец, либо покупатель, либо агент, в зависимости от того, что прописано в агентском договоре, сможет после предъявления в банк договора купли-продажи квартиры, ДДУ, ДУП, на котором есть отметка о регистрации перехода права собственности на имя покупателя.
Банковская ячейка - используется чаще всего при покупке квартиры на вторичном рынке. Особенностью такого вида расчетов является то, что положить сумму в ячейку необходимо наличными, вследствие чего люди опасаются перемещаться по городу с крупной суммой наличных (исключение составляют случаи аренды ячеек в том же банке, в котором открыт расчётный счёт физлица).