Вопросы с технологией, размерами, планировкой дома решены.
Допустим ты остановился на деревянном доме.
Теперь надо выбрать компанию-застройщика. Условно решим, что родственников-друзей строителей у вас нет и не было.
По традиции чек-лист выбора компании-застройщика.
1. Домашний регион компании-застройщика:
- в разных регионах традиционным является свой вид домостроения. Если кратко - на севере деревянные дома, на Юге - каменные;
- нет ничего страшного, если ты на Юге строишь деревянный дом, но компанию лучше искать на севере. транспортные расходы с лихвой отобьются более низкой стоимостью и профессионализмом бригады;
- в регионах ниже себестоимость продукции, за счет более низких ставок аренды и энергоносителей + зп там ниже, а , следовательно, ниже стоимость конечной продукции;
- транспортировка леса до места производства всегда включается в стоимость, но в пиловочнике в 1,5 раза больше объема, чем в готовом домокомоплекте - значит привезти дом с севера, дешевле чем привезти лес с севера в бревнах в твой регион и там его обработать;
- большинство фирм с красивыми сайтами и проектами заказывают производство твоего дома в регионе, а строителей ищут сам, где попало. Поэтому лучше искать производителя напрямую;
- не все производители - хорошие строители, т.к большинство делают упор именно на качественном продукте, а не на стройке.
2. Посмотри производство и офис компании:
- на производстве должны быть дома на выдачу - так ты сможешь посмотреть качество продукции заранее;
- размер производства не всегда влияет на качество продукции;
- размер офиса так же не всегда отражает то, как компания вдет дела;
- при общении с менеджером по продажам обращайте внимание на его компетентность, т.к с некомпетентным менеджером потом могут возникнуть вопросы при строительстве.
3. Предварительный расчет - как сломанный навигатор
может увести не туда
- все компании считают предварительную цену исходя из своих привычных комплектаций и способов строительства, у всех компаний они разные;
- большинство компаний в предварительном расчете считают минимальную комплектацию;
- почти все искусственно занижают цену дома, чтобы выгоднее смотреться на фоне конкурентов;
- предварительно очень сложно рассчитать объемы и площади дома - поэтому дается только общая цена;
- выбирать компанию только по предварительному расчету - дело неблагодарное.
4. Проект - вот наше все!
- только проект даст точные объемы и позволит все компаниям считать одно и то же, и, соответственно, сравнивать объективно;
- проект лучше делать в независимой компании - шанс "раздутых" объемов минимальный;
- многие заказчики сравнивают не смету в целом, а только стоимость на куб стенового материала. Это в корне не верно, компании изначально занижают цену на стенокомплект, но на все остальное увеличивают;
- проект дает понимание отходной части (бывает 5-10% от общего объема!), ее, обычно, включают в общий объем материалов;
- ищите хотя бы упрощенный проект, ВАЖНО! план дома, высоты и смета, остальное можно доработать после заключения проекта;
5. Смета - камень преткновения для исполнителя
- смета должна быть максимально подробной;
- все площади - в м2, объемы древесины - в м3. Если компания пишет объем пиломатериала в м.п. - скорее всего, хочет запутать клиента;
- смета должна быть пригодной для анализа стоимости, многие компании делают ее очень общей, чтобы нельзя было сравнить цены у конкурентов;
- чем подробнее смета - тем надежнее застройщик, т.к. меньше вариантов обмана и мошенничества. И если на первом этапе компания пытается обмануть и запутать - дальше будет только хуже;
- смету должна понять твоя мама, если она не строитель. В сложной и запутанной смете проще вписать лишнее;
- смета - не окончательный вариант комплектации дома, а только предварительная фиксация цены за единицу материала/производимых работ, всегда следует перемерять фактические объемы и фиксировать их в актах приемки выполненных работ и по ним оплачивать;
- для сравнения цен отправляйте именно смету а не эскизы/планы;
- проверяйте сметы конкурентов, многие на основе базовой сметы норовят изменить материалы и занизить цену, это не приемлемо;
- не выбирайте только ценой - самую низкую цену дают либо компании без заказов, чтобы схватить хоть что-то, либо мошенники;
- профессионалы не будут работать за низкую ЗП, и дешевые материалы не оправдают сомнительную экономию;
- сравнивайте цены с рыночными, разница в 5-10% от магазинных цен - это нормально для строительной компании. Как показывает практика самостоятельный закуп ведет к простоям бригад, большим остаткам, лишним расходам на транспорт. Таким образом увеличение стоимости на 5-10% это небольшая плата за сэкономленное время и деньги.
6. Договор на строительство
- договор должен быть;
- договор надо читать внимательно;
- строители всегда страхуют себя в договоре, это нормально;
- отдайте договор на изучение юристу;
- по итогам изучения составьте акт о разногласиях - большинство фирм готовы корректировать договор, если речь идет не об основных пунктах;
- чем подробней договор, тем меньше вероятность непредвиденных трат;
- у компаний с большим опытом строительства - максимально подробный договор.
7. Предоплата
- предоплату берут большинство компаний, это нормально;
- предоплата - хоть и небольшая, но гарантия того, что дом будет изготовлен в срок и ценник не изменится;
- нормальная практика дробить сметную стоимость на пиломатериалы (если вы работаете с производителем), работы и прочие материалы и брать предоплату разной величины;
- сейчас многие компании берут небольшую предоплату (5-10%) и не фиксируют цену - это значит, что перед строительством цена может вырасти;
- по законодательству, при резком возрастании стоимости подрядчик может (теоретически, если докажет) поднять стоимость работ. Из-за событий прошлого года многие компании включили такой пункт в договор;
- предоплату можно забрать до начала производства домокомплекта;
- если решите забрать предоплату после начала производства - в большинстве фирм надо будет дождаться реализации этого домокомплекта.
Вот, на мой взгляд, основные пункты при составлении сметы и договора. Выбор компании-застройщика основной этап, который определит будущую стройку и будущую жизнь в доме. Удачи.
Здесь можно почитать предыдущий пост о выборе технологии дома:
А вот здесь про выбор участка:
Если интересно - подпишись, я пишу про строительство дома просто, понятно и изнутри строительной компании.
