Как известно, договор долевого участия (ДДУ) составляется согласно Закону №214-ФЗ, а Закон о защите прав потребителей и Гражданский кодекс РФ дают исчерпывающее описание всех возможных нюансов отношений дольщика и застройщика, но, не смотря на это для этого документа нет единого строго регламентируемого образца. Именно этот факт дает застройщику возможность разрабатывать дополнительные условия договора, которые на первый взгляд не противоречат законодательству, но отстаивают интересы застройщика. Рассмотрим основные хитрости, на которые идут строительные компании, заключая ДДУ.
Хитрости и уловки застройщиков
С принятием Федерального закона №214 органы государственной власти обязуются заранее отсеивать недобросовестных застройщиков, не допуская их выхода на рынки недвижимости. Но ведь за всеми не уследишь, поэтому полагаться лишь на власти не стоит.
Предположим, что покупатель уже определился со строительной компанией, проверил наличие у нее договора аренды или купли-продажи на участок земли, где предполагается строительство дома, а также изучил проектную декларацию и все разрешающие документы на строительство. Теперь подошел самый ответственный момент: подписание ДДУ. И тут следует быть предельно осторожным.
Заключая договор, помните о следующих правилах:
Правило 1: плата наперед недопустима
Часто застройщик привлекает денежные средства до момента регистрации ДДУ. Ни в коем случае не идите на эти уловки. Согласно Закону до момента заключения договора человек, проплативший деньги, не является дольщиком, поэтому в суде вы ничего доказать не сможете: ФЗ-214 не имеет силы.
Правило 2: стоимость не корректируется в одностороннем порядке
В Питерской практике неоднократно замечено желание крупных застройщиков оставить за собой право изменять стоимость договора (причем без вашего ведома). Подобное желание является незаконным, так как нарушает 5 статью ФЗ-214: корректировка стоимости должна проводиться при обоюдном согласии сторон.
Правило 3: способ оплаты должен указываться в самом договоре
Все устные решения и договоренности не имеют юридической силы, поэтому вопросы, касающиеся денег, должны быть четко прописаны в ДДУ. Иногда мало прописать сроки и источники выкупа жилья. Юристы рекомендуют уточнять, с какого момента обязательства перед застройщиком будут считаться исполненными.
В Питере большая часть строительных компаний привыкла полагать, что обязательства исполнены лишь после поступления средств на их расчетный счет, но это не совсем так. Согласно закону покупатель не несет ответственности за операции проводимые банками, поэтому обязательства по оплате квартиры считаются выполненными с момента передачи дольщиком денежных средств в банк.
Правило 4: разберитесь со всеми гарантиями фирмы
Согласно закону в договоре указывается два гарантийных срока: гарантия на сам дом и гарантия на инфраструктуру. Как правило, проблемы возникают с первым видом гарантии, поскольку застройщики прописывают в договоре следующий пункт: «Началом гарантийного срока считается момент завершения строительства и ввод дома в эксплуатацию». А это нарушение прав потребителя, ведь завершение строительства дома и подпись акта приема-передачи с фактическим вручением ключей покупателю – совершенно разные вещи. Между этими событиями может пройти год или даже больше. Получается, что собственник квартиры еще не пользуется своим жильем, но гарантия уже идет. Такое ущемление прав дольщиков признано незаконным в результате Арбитражного суда по Санкт-Петербургу и Ленинградской области 15 февраля 2013 г.