В современных реалиях более двух третей семей желает переехать из душной квартиры в просторный дом. Кто-то прибегает к приобретению земельных участков с уже построенным домом, кто-то покупает землю и проектирует свой дом самостоятельно, но перед всеми стоит одна и та же задача - проверить "чистоту" приобретаемых объектов недвижимости.
Алгоритм действий по проверке земли разделён на 2 части, соответственно изложен в двух статьях.
Минутка вводной части: Единый государственный реестр недвижимости подразумевает под собой условно 2 раздела - единый государственный реестр прав (ЕГРП) и государственный кадастр недвижимости (ГКН). ЕГРП содержит сведения о правообладателях, правоустанавливающих документах, обременения и ограничения, наложенные на правообладателя и ограничивающих распоряжения имуществом, размер долей в праве, и в целом все, что связано с правами на объект. ГКН же содержит информацию только лишь о характеристиках объекта: вид (земля, жилой дом, объект незавершенного строительства и пр.), площадь, категория, адрес месторасположения, ограничения, наложенные на объект (охранные зоны и т.д.).
В этой статье мы рассмотрим основные аспекты, требующие внимания при проверке самого земельного участка и сведений о нем, размещённых в ГКН.
Вопрос проверки легитимности продавца объекта, его документов-оснований, а также подводных камней, связанных с переходом права собственности, рассмотрен в следующей статье.
Визуализируем ситуацию, когда Вы уже нашли понравившийся вариант участка и хотели бы приступить к переоформлению права собственности.
В-первую очередь нужно отчетливо понимать, где располагается искомый объект - в пределах населенных пунктов или за его пределами. Важность этого пункта заключается в том, что категория земли (а также соответствующий вид разрешенного использования, о чем далее пойдет речь) предусматривает что именно Вы можете делать на Вашем земельном участке: строить дом, посадить сад, раскопать пруд.
Одной из распространенной проблемой является введение в заблуждение покупателей в части зоны расположения земли. Так, расположения участка по адресу: ...обл.,...р-н, в пределах населенных пунктов, совершенно не означает его расположения в границах указанного муниципального образования. Адрес не является основным идентификатором объекта, а назначение участка Вы можете увидеть только лишь в сведениях Единого государственного реестра недвижимости (выписки из ЕГРН).
❗Обращайте внимание на дату выдачи указанной выписки. Нередки случаи, когда продавец предоставляет выписку, выданную ему органом регистрации прав в момент регистрации его права собственности. Однако за год, месяц, неделю, выбранный Вами участок могли разделить, перевести в другую категорию, поменять назначение, или что еще хуже - продать.
Если же участок имеет категорию "земли населенных пунктов", следует обратить внимание на вид разрешенного использования. Так, категории разделяются только лишь на 7 видов в соответствии с земельным законодательством, а вот видов разрешенного использования (далее - ВРИ) согласно классификатору видов разрешенного использования земельных участков большое множество. Идеальная комбинация выглядит как "земли населенных пунктов" - "для индивидуального жилищного строительства" - на таком участке Вы сможете построить и дом, и баню, и гараж. Хуже дела обстоят с "блокированной жилой застройкой", "для ведения личного подсобного хозяйства", "гостиничное обслуживание". С полным перечнем того, что можно возводить на таких участках, а что нельзя, Вы можете ознакомиться в вышеуказанном классификаторе.
Но стоит ли переживать, если выбранный #земельный участок категории "земли сельскохозяйственного назначения"? Указанное однозначно не говорит нам о том, что на таком участке можно только выращивать капусту или персик. В таком случае, также, стоит ориентироваться на ВРИ. Так, в случае если участок предназначен для "ведение садоводства", он имеет аналогичные ограничения, что и участок "для индивидуального жилищного строительства".
Стоит помнить, что любой ВРИ земельного участка предполагает определенные ограничения в части строительства объектов недвижимости: отступы от красных линий (границ), предельная площадь объектов, площадь застройки земельного участка и т.д. Так, нужно понимать, что построить баню на границе участка с выходом на дорогу или застроить земельный участок на 80%, оставив только небольшие тропинки к зданиям, не всегда является допустимым. С указанными ограничениями и требованиями к застройке участка можно ознакомиться в правилах застройки и землепользования муниципального образования в пределах которого расположен участок. Такие правила обычно размещены на сайте Федеральной государственной информационной системы территориального планирования. В разделе "Документы" выпадает вкладка "Поиск по территории". Выбрав из списка свой регион и муниципальное образование, в пределах которого расположен искомый земельный участок, можно ознакомиться со всеми имеющимися документами планирования территории.
Следующей остановкой в проверке объекта является сверка фактических границ земельного участка с внесенными границами в государственный кадастр недвижимости. Эта обязательная необходимость обусловлена тем, что внесенные границы участка могут налагаться на смежные участки. Или же вовсе Вам показывают участок, часть из которого принадлежит соседям. Чтобы такого не допустить и достоверно убедиться в установленных границах следует прибегнуть к услугам геодезиста, который на основании имеющихся координат, вынесет границы на местности. Если же тратить деньги не очень хочется и участок "вроде бы" соответствует границам, отраженным в документах, то стоит удостовериться во внесенных координатах, сведения о которых содержаться в Публичной кадастровой карте. Пользоваться сервисом вполне легко, достаточно ввести кадастровый номер участка, выбрать необходимые слои с которыми Вам будет проще ориентироваться на карте (например "Спутник"), и за 1 минуту Вы сможете убедиться нет ли пересечений участка со смежными землями, и располагается ли он действительно в той местности, где Вам его презентуют.
Помимо указанного стоит акцентировать внимание на соблюдении принципа единства судьбы. Незамысловатый принцип означает, что при покупке земельного участка, отчуждаться также должны все объекты капитального строительства, расположенные в пределах указанного участка. Если же участок свободен от застройки не стоит сразу пропускать проверку этого пункта. Так, участок который не является новообразованным возможно ранее имел в своих границах дома, сараи, гаражи и иные объекты. Не каждый собственник снеся ветхие строения, которые ранее являлись капитальными, помнит о том, что их также необходимо снять с кадастрового учёта. Поэтому фактическое отсутствие капитальных строений (зданий/сооружений, прочно связанных с землей - имеющих фундамент), не означает соблюдения принципа единства судьбы. Проверить, числятся ли на кадастровом учете такие здания, расположенные в пределах приобретаемого земельного участка, можно несколькими способами. В-первую очередь стоит ознакомиться с выпиской ЕГРН на земельный участок. На первой странице имеется графа "Кадастровые номера расположенных в пределах земельного участка объектов недвижимости", где могут быть указаны соответствующие объекты капитального строительства.
Если "данные отсутствуют", то следует прибегнуть ко второму этапу проверки. В-первом случае кадастровые номера будут отображаться только лишь тогда, когда эта связь была установлена на основании сведений, внесенных в технический или межевой план. В случае, если здание было построено в бородатые девяностые, до 1998 года, то оцифровка сведений в ЕГРН происходила автоматически, без соответствующей привязки к земле и поэтому такие кадастровые номера в вышеуказанной графе отображаться не будут. В таком случае наличие либо отсутствие сведений об иных объектах недвижимости, расположенных по указанному адресу, следует проверить путем использования сервиса Справочная информация по объектам недвижимости. Сервис достаточно прост в использовании, необходимо авторизоваться через госуслуги, вбить адрес земельного участка, после чего можно увидеть все объекты недвижимости, расположенные по указанному адресу.
Однако есть и третий этап проверки соблюдения этого принципа. К нему стоит прибегнуть в том случае, когда однозначно установлено, что участок выделялся/образовывался до 1998 года. Ввиду того, что не все сведения архивов БТИ были оцифрованы и перенесены в ЕГРН (государственный кадастр недвижимости), стоит направить соответствующий запрос в органы БТИ о наличии объектов капитального строительства, расположенных по определенному адресу.
Указанный запрос может сделать только собственник объектов или лицо, представляющее его интересы на основании доверенности. При возникновении подобной необходимости, дабы сократить Ваше время на запрос и ожидания отрицательного ответа, попросите указанную справку БТИ от продавца.
👉Одним из немаловажных этапов проверки является установления охранных зон, в границах которых находится участок. В большинстве случаев эти охранные зоны имеются и частично ограничивают использования земли. Так, проходящая вдоль дороги линия электропередач, местный водозабор, расположенный неподалёку или газопровод, пролегающий под всей улицей, априори устанавливают ограничения в определенном радиусе. В силу закона такие ограничения считаются установленными с момента внесения сведений о них в государственный кадастр недвижимости. Однако, увидев в разделе ограничений и обременений в выписке ЕГРН заветное "данные отсутствуют", не спешите ставить галочку о проверке этого пункта. Не всегда органы местного самоуправления, коммунальные службы и иные органы и организации, компетентные за установления охранных зон, оперативно направляют информацию о таких зонах в Росреестр. Будет неприятной ситуация, когда после приобретения участка и последующего строительства дома, Вам откажут в его введении в эксплуатацию ввиду того, что строительство такого здания в указанной зоне запрещено. Чтобы избежать этого следует на этапе проведения правовой экспертизы запросить у продавца Градостроительный план земельного участка. В этом документе будет отображены все имеющиеся сведения об охранных зонах, о минимальных отступах при застройки земельного участка, о месторасположении земли и иные сведения, которые позволят в совокупности проверить чистоту приобретаемого объекта.
👍Все эти этапы проверок достаточно углубленные и трудоемкие, однако не стоит ими пренебрегать. Не проверив один из вышеуказанных пунктов и положившись на добросовестность продавца, можно потерять и деньги, и время, которое будет потрачено на взыскание денег, и не получить при этом выбранный участок. Несмотря на обширность действий, необходимых для проверки объекта, их исполнения займет не более двух недель с учетом получения ответов от различных компетентных органов. Поэтому стоит ли пренебрегать или проверить досконально каждый пункт - решать Вам.