Апартаменты дешевле квартир. Как правило, разница в цене составляет до 15–20%. Но что стоит за их низкой стоимостью? Мы решили подробно разобраться в этом вопросе и выяснить, чем квартиры принципиально отличаются от апартаментов и какой вариант лучше выбрать для семейной жизни.
Регистрация. Зарегистрироваться на постоянной основе можно только в квартире. В апартаментах гостиничного типа оформляют временную регистрацию, но если помещение расположено в деловом центре, сделать ее нельзя, потому что здание приравнивается к офисным помещениям. В отсутствие жилой недвижимости и прописки это означает, что у человека нет постоянного места жительства, лишь место пребывания на определенное законом время.
Инфраструктура. Семьям, у которых уже есть дети, важно помнить о нежилом статусе апартаментов и отсутствии возможности получить регистрацию. Дома, где продаются апартаменты, могут не иметь поблизости продуманной социальной инфраструктуры: поликлиники, детские сады и школы могут быть далеко. Часто встречаются ситуации, когда люди выбирают жилье «под школу» — чтобы ребенок мог удобно и быстро посещать выбранное учебное заведение. В государственных школах система приема учеников основывается на наличии постоянной или временной регистрации, при отсутствии – дети будут приниматься во вторую или даже третью очередь, так можно лишиться места в школе.
Условия по ипотеке. Условия по ипотеке для квартиры и для апартаментов сейчас примерно одинаковые, хотя для апартаментов (из-за разницы в статусе) действуют отдельные ипотечные программы. Апартаменты не имеют статуса жилого помещения, это совершенно особый вид недвижимости.
Разница также может заключаться в требованиях к первоначальному взносу — обычно для ипотеки на апартаменты требуется внести больший процент от стоимости жилья. Например, 20% на апартаменты, на обычные квартиры — 15%.
Ещё одно важное отличие, о котором стоит помнить: за апартаменты впоследствии нельзя получить налоговый вычет, как это возможно сделать при приобретении жилья. А это значительная сумма: 13% от стоимости жилья (не больше 260 тысяч ₽) и 13% от переплаты по кредиту (до 390 тысяч ₽). Кроме того, для покупки апартаментов нельзя использовать материнский капитал.
Риски при строительстве. Ещё один важный момент — при покупке на стадии строительства риски значительно выше, поскольку при проблемах у застройщика дольщики апартаментов не защищены так, как дольщики жилых помещений.
Согласно действующему законодательству, апартаменты, как и жильё, можно купить по договору долевого участия (ДДУ), в том числе на них распространяется и норма об эскроу-счетах (151-ФЗ).
Но в случае банкротства застройщика покупатели жилых помещений имеют право на получение своих объектов, если дом достроит другой застройщик, либо на денежную компенсацию, а приобретателям апартаментов полагается только возврат денег в порядке третьей очереди кредиторов.
Надо учитывать, что в апартаментах могут быть ниже потолки, чем в квартире, и хуже шумоизоляция, поскольку на них не распространяются существующие требования к жилым помещениям. А в соседях может оказаться кто угодно: от отеля с посуточной сдачей квартир до офиса и музыкальной студии — опять же, пожаловаться на такое соседство будет некуда.
Коммуналка и налоги. Коммунальные платежи в апартаментах выше, чем в квартирах. Но в последние годы в комплексах с апартаментами предусматривается управляющая компания, которая берет на себя договоры с поставщиками ресурсов: воды, электричества, а также услуги прачечной, хранение вещей, мелкий ремонт, уборку. В апартаментах не действует закон о тишине, но апартаменты все чаще выкупаются как жилое помещение, так что велика вероятность, что по соседству будет жить такая же семья, как и у вас.
Стоит помнить и о том, что налог на имущество за апартаменты будет выше, чем за жилое помещение — в зависимости от региона ставка составит от 0,5% до 2% кадастровой стоимости апартаментов, тогда как в случае с квартирой придётся заплатить только 0,1%.
Ещё один важный момент — в отношении апартаментов не может быть применён так называемый «исполнительский иммунитет». То есть у собственника квартиры, которая является его единственным жильём, нельзя изъять её даже при больших долгах, а апартаменты — можно.
