Привет, дорогие друзья! Спасибо, что подписываетесь, аудитория блога растёт с каждым днём, а это значит, что интерес к городу Краснодар, к Краснодарскому краю и недвижимости в Краснодаре также высокий. Для тех, кто хочет видеть реальные объекты в Краснодаре вот здесь, а вот здесь я пишу об актуальных новостях и ценах, мой телефон +7(928)211-33-77, а для тех, кто решил просто пообщаться или уже переехал - вот здесь есть группа переехавших в Краснодарский край, где можно задавать любые вопросы, ну а моя страница вконтакте вот здесь. Как всегда для подписчиков действует правило: "Гарантия лучшей цены!", т.е. любой объект, который вы выбрали - мы предложим на более выгодных условиях.
Почему и как Краснодар стал городом не для всех?
Те, кто как и я переехал в Краснодар помнит что было лет 7-8 назад. Город был значительно меньше, а переезжали сюда те, кто хотел. Многие перевозили из больших городов своих родителей, при этом денег с проданной квартиры в том же Екатеринбурге хватало не просто на жильё одного человека, а на приличный домик в черте города.
Если же вспомнить 10-12 лет назад, то в центре и других популярных районах можно было очень недорого поселиться на постоянное место жительства. До 2020 года вообще, переезд в Краснодар был похож на какое-то интересное приключение, в котором выигрывают все: люди ехали сюда с крошечными бюджетами, покупая жильё в хороших районах по очень низким ценам, а продавцы радовались тому, что объекты уходят как горячие пирожки в тяжёлый год. Конечно, продолжаться вечно это не могло и если в нашей стране есть спрос, всегда найдутся те, кто всё испортит)
Знаменитая "война" "Понаехов" и "Кубаноидов"
Ну а что вы хотели? Представляете, люди спокойно жили, наслаждались жизнью в южном городе, до моря два часа даже в самый сезон, а здесь об их потайном месте разведали в других городах? Конечно им это не понравилось! Именно в то время местные жители начали узнавать что такое конкуренция!
А кому понравится то, что недвижимость стала дорожать, что количество пробок возросло, в школах стало вместо 20 по 30, а то и по 40 учеников, а самое главное - это то, что приезжающие, продав обычную квартиру на севере одним махом могли купить себе элитные апартаменты практически в центре Краснодара, о которых местные жители только мечтать могли. В общем, население поделилось на "понаехов" и "кубаноидов", и хотя, кроме социальных сетей в Краснодаре нигде и никаких конфликтов не было, население до сих пор разделено на эти две социальные группы (это же наша национальная забава - обвинять третьих лиц в своих неудачах)).
Здесь нужно сделать сноску: добрую половину населения Краснодара в принципе, называть коренным сложно, так как в 20-е годы XX-ого века советская власть активно заселяла Кубань семьями красноармейцев и лояльных к той власти товарищей из всех уголков необъятной. Станицы и районы расселялись, а неугодные местные жители ссылались на север и в Казахстан. В Краснодарский край приезжали "новые местные", часть которых и сейчас гордится своими предками (к стати, то, что творилось в 20-е годы на Кубани - далеко не шутки, в некоторых станицах был реальный голод, который устраивало новая власть, в борьбе с инакомыслием). В общем, при борьбе с теми, кто поддерживал белогвардейское движение, да и с теми, кому очень нравилась политика НЭПа - население Кубани несколько изменилось(у нас не принято об этом говорить, так как любой, кто не ностальгирует по временам советской власти автоматически причисляется к "неблагодарным и ничего не понимающим", но я не о политике, а о населении). Ещё часть населения здесь приехала ранее из стран бывшего СССР и в общем-то, найти здесь реально местного человека, семья которого (предки которого) живёт со времен царской России - здесь не так и просто. Но, здесь как и в Москве: если ты переночевал на Казанском или Киевском вокзале - ты уже почти москвич)
В общем, несколько лет местные жители пытались доказать свою исключительность по праву рождения, и, если почитать некоторые перепалки в социальных сетях, зачастую можно найти вполне себе реальные пересечения их точек зрения с теориями Френсиса Гальтона и его "Евгеники")
На данный момент эта тема не так ярко выражена, но люди с пограничными и навязчивыми состояниями, которые уверены, что во всех их проблемах виноваты переехавшие - всё же есть, к счастью, только в соц сетях.
К слову, рациональная часть во всём этом всё же есть: до сих пор, переезжающие с северных регионов и Москвы не спешат регистрироваться в Краснодаре и крае, так как потеряют те самые московские и северные надбавки к пенсии, которые в сравнении с краснодарскими очень даже серьёзные (минимальная пенсия в Краснодарском крае по данным 2021 года составляет 9 258 рублей, а в той же Москве - 12 578 рублей, при этом понятно, что минимальную пенсию получают очень ограниченное количество людей, как правило цифры выглядят так: 12 000 краснодарских по сравнению в 23 000 московской пенсии). Учитывая, что люди не регистрируются, они не попадают в статистику и город, который рассчитан на миллион жителей на самом деле обеспечивает по разным данным от 1 700 000 до 3 000 000 жителей)
Вообще, у местного населения есть свои особенности. Сложно сказать связано ли это с историческим прошлым или с климатическими условиями, но человека, который переехал в течение последних 10 лет очень легко отличить от того, кто здесь родился (я не говорю плохо или хорошо, чтобы никто не обижался, но отличить можно...так же важно знать, что люди в одной станице могут кардинально отличаться от людей в другой как будто вы находитесь в разных регионах страны и это не преувеличение
Мечту о домике для пенсионеров на юге - Краснодар сделал реальностью, но не на долго...
Несколько лет Краснодар был одним из самых популярных городов для переезда пенсионеров на юг. Это не преувеличение: дети привозили сюда родителей-пенсионеров, некоторые пенсионеры приезжали сами, а те, кто вплотную подходил к пенсии - присматривали себе дома поближе к центру в замен обычной двушки в миллионнике.
В самом деле, есть районы, где можно было ещё пару лет назад купить квартиру от 350 000 рублей, я не забыла 0, именно за 350 000 рублей. Конечно, за эту сумму это была квартира в проблемном районе, но это квартира на юге, а за 1 000 000 - 1 500 000 рублей можно было найти что-то вполне вразумительное. Небольшое, но вразумительное.
Домик в ближайшем пригороде легко можно было купить за 2 000 000 рублей, при этом это была не развалюха, а приличный домик с хорошим участком в какой-нибудь Новотитаровской.
Конечно, сюда ехали все: тепло даже зимой, до моря пару часов на электричке, а если не лень ехать на авто, то за 3 часа прямо из дома попадаешь на одно из двух морей. На тот момент складывалась парадоксальная ситуация: можно было продать жильё в небольшом городке в центральной России, приехать на юг, купив в самом Краснодаре жильё не хуже, а порой даже лучше проданного! Просто сравните цены в городе Муром Владимирской области были практически такими же как в Краснодаре)
Я не про то, что Краснодар такой замечательный, но все же понимают, что преимуществ у Краснодара перед полумиллионниками центральной России, а тем более перед уездными городами - гораздо больше? Если кто не понимает, то это как минимум климат и море, ну и само собой спрос... спрос в городе, где вы завтра сможете продать то, что купили сегодня дороже.
Само собой рынок всё это увидел и принял к сведению. Рынок начал реагировать на потребность и строить, строить, строить!!!
В Краснодаре начали строить! Строить начали все без исключения, даже те, кто не умеют.
И вот здесь начался строительный бум. Интересно, что большинство топовых московских застройщиков на столько глубоко были в своих процессах, что на этот рынок просто не обращали внимания и здесь возникли местные строительные компании, правда по факту не совсем местные, но да ладно, здесь не об этом...Краснодар начали строить.
Тем, кто приезжает в Краснодар впервые, даже сейчас режет глаз странная архитектура, хотя сейчас всё стало немного интереснее, а лет 10 назад проекты домов были не просто ужасные, они были скорее похожи на новый вид "хрущёвок". На рынке появилось много самостроев, многие из которых до сих пор не введены в эксплуатацию и продаются по переуступке или долями. Также в регионе появилось множество мошенников, которые собирали деньги на стройку и исчезали. До недавнего времени Краснодар был одним из лидеров по долгостроям в России
Скорее всего крупные строительные компании просто не сразу заметили потенциал Краснодара и долгое время на него не обращали внимания, ну а местные использовали этот шанс, чтобы хорошо заработать: кто-то честно, кто-то нет.
Краснодар за несколько лет стал на третьем месте по России по количеству одновременно строящихся домов и преодолел отметку в 500 домов (к примеру, в небольшом регионе типа Курска или Ярославля, которые по населению ещё 10 лет назад мало отличались от Краснодара - даже 50 домов, которые строились бы одновременно стали бы достижением).
Само собой город рассмотрели. Количество застройщиков начало расти с каждым днём сначала преодолев отметку в 50 компаний, затем в 100, а затем и в 150 компаний-застройщиков.
Зачем покупать красивые проекты? Квартиры же разбирают ещё на котловане?
Сказать, что большинство многоэтажных домов в Краснодаре не красивые - это ничего не сказать. За редким исключением - это обычные человейники, но, как подсказывает практика, при переезде на юг внешний вид не важен и народ скупал всё и как оказалось не зря!
Из переехавших вдруг начала образовываться целая группа предпринимателей-инвесторов, которые скупали квартиры пачками на старте продаж и продавали перед сдачей, тем самым уходя от упалаты налогов и получая чистый кеш на руки. Что бы понять масштаб, в месяц, по разным данным инвесторами в среднем выкупалось более 70 000 метров жилья. Это в месяц и только инвесторами! То есть только инвесторами выкупалось в Краснодаре квартир больше, чем во всём Ростове на Дону продавалось во всех направлениях!
Понятно, что здесь вопрос шёл не о красоте, здесь на кону были большие деньги!
В июне 2019 года в Краснодаре было продано 438 800 м2, а во всей Москве, включая Новую Москву - 563 600 м2. Только представьте, какой-то Краснодар догнал Москву. Город, который даже соседний Ростов на Дону до 2010 года не воспринимал в серьёз продаёт почти столько же сколько Москва?!
В Краснодаре покупают даже шалаши!
Рынок Краснодара стал привлекательным для всех, кто связан со стройкой: производители строительных материалов стали увеличивать рассрочку для застройщиков, появились группы подрядчиков, которые начали участвовать в бартерных схемах, меняя строительные материалы на квартиры - рынок просто ломился от спроса! Квартиры уходили за неделю и не важно где эта квартира построена
Только представьте: у вас в городе есть настоящий отшиб, то место, куда люди даже шашлыки жарить не хотят ехать - пустырь. Представили? А вот теперь представьте: на этом пустыре вдруг возникает вагончик и плакат: "Старт продаж" и уже через месяц всё раскуплено? Раскуплено даже не на фундаменте, а на котловане! Именно так было в Краснодаре.
Конечно, ни о каких школах и садах речи не шло! Люди приезжали из всех уголков России и скупали всё, что только можно было купить, только потом понимая что они купили. Нет, конечно, обещали и школы и детские сады - обещать-то у нас умеют!)
Интересно, что за 5-7 лет люди начали искренне верить, что купить квартиру в человейнике на отшибе, практически без инфраструктуры - гораздо лучше, чем купить квартиру в хорошем развитом районе, только потому, что так им говорили в офисе застройщика (странно было бы, если бы застройщик пытался вразумить переезжающих и отговаривать от покупки своих квартир)
Даже сейчас, когда я всем открыто говорю: берите жильё в старых домах, делайте ремонт под себя и наслаждайтесь нормальной жизнью с парковками, школами и садами, люди всё-равно едут на отшибы, и только купив там квартиру, через пару месяцев понимают как они попали и куда они попали!
Обещать не значит жениться! Как застройщики научились обещать?
Люди, ослеплённые переездом на юг покупали жильё и даже не понимали, что вокруг не просто нет необходимой социальной инфраструктуры - её здесь и не будет! Более того, дороги, которые ведут из некоторых микрорайонов после того, как всё застроится - будут стоять в пробке.
Пример тому знаменитый микрорайон Губернский, который застройщик активно заселил и слинял под шумок в другие локации, оставив людей без достаточного количества детских садов, достаточного количества школ и с дорогами, пропускная способность которых не соответствует даже половине потребностей проживающих.
В часы пик из Губернского дойти пешком до центра быстрее, чем доехать на автомобиле - это не шутка.
Конечно застройщики продолжали обещать и сейчас они также обещают "золотые горы" на западном обходе, хотя там уже сейчас даже в выходной день стоит пробка, а в будни лучше оттуда не выезжать вовсе!
Вообще, такого наглого вранья в рекламе вы не увидите ни в одном городе: Здесь микрорайон, который повяз в пробке рекламируется как "Жизнь в движении!", и реальный отшиб, где в нормальном городе была бы самая дешевая земля рекламируется как "Квартал бизнес-класса". В общем, здесь реально нужно понимать, чтобы не встрять в проблему!
А давайте попробуем спилить сук на котором сидим?
В ноябре 2020 года в России, по заказу одной строительной группы, которая называется "Московским клубом инвесторов", была проведена интереснейшая PR-акция: в течение двух дней в топе новостей всех возможных СМИ появилась новость
"Московский клуб инвесторов пожаловался вице-премьеру на необоснованное удорожание арматуры"
Суть информации, которую хотели донести до нас следующая: "В связи с подорожанием арматуры, московские застройщики будут вынуждены повысить цены на жильё!"
Интересно, что вся эта ситуация выставлялась так, что дома в России строятся исключительно из арматуры) Не важно, что арматура не занимает в смете даже 50% себестоимости, важно напугать народ. И народ был напуган!
Вместе с тем, у нас в стране продолжала действовать та самая "льготная ипотека", которую, как бы случайно продлили до конца года и после которой спрос на новостройки взлетел до небес
В Москве повысились продажи новостроек, а в Краснодаре не так как хотелось бы...
Но, Краснодарские застройщики всего через два месяца (это к слову о скорость реакции) решили, что и им нужно подымать продажи!
В январе 2021 года один крупный застройщик (тот который рассказывает всем о прекрасной жизни на отшибе и "элитных районах Краснодара") - просто берёт и повышает цены на 10%, за ним повышают все, потом ещё на 10%, потом на 20% в итоге цены на новостройки в Краснодаре за 9 месяцев взлетели в два раза.
Интересно, что у московских застройщиков цены за год выросли на 25%, а в Краснодаре в два раза (по сводным проектным документам себестоимость метра в Краснодаре до сих пор менее 35 000 рублей, а средняя стоимость продаж уже более 113 000 рублей)
Понятное дело, у краснодарских застройщиков цены упали более чем в 10 раз. Они не просто упали, они стоят уже более полугода, но... люди же привыкнут?)
Многие, кто заходил в последние годы в офисы продаж застройщиков слышали фразу: "Скоро рынок привыкнет к новым ценам и квартиры будут разбирать как раньше!",- ну а что вы ожидали от девочки или мальчика, который(ая) повторяет заученный скрипт, конечно, ей(ему) что-то нужно говорить. Между тем, за декабрь 2021 года, месяц, когда продажи обычно росли, всеми застройщиками Краснодара продано 14 300 м2 (к примеру, в 2019 году за декабрь - 142 900 м2) - думаю, что разницу посчитать могут все?
Просто, чтобы понять масштаб проблемы: 14 300м2 - это около 300 квартир (более 50% покупают квартиры до 40 м2). Застройщиков в Краснодаре более 150... итого сейчас на каждого застройщика приходится чуть более 2-ух квартир. Думаю, не нужно объяснять что будет дальше с застройщиками, у которых так быстро сокращаются оборотные средства? Не понимаете? всё очень просто: большинство застройщиков работает в кредит: используя деньги банка, кредиторку от поставщиков строительных материалов и прочие заёмные средства. Для того, чтобы так продолжалось и дальше - нужно постоянно строить, но, деньги даются под деньги (я имею ввиду потенциал в активах), а новых строек нет и не предвидится при продаже двух квартир в месяц, и с каждым месяцем их всё сложнее начать... в общем, распродают то, что есть.
Инвесторы против застройщиков! Цену удерживает свободный рынок.
В Краснодаре уже шесть месяцев продолжается крайне странная ситуация: квартиры на свободном рынке в сданных домах - дешевле, чем квартиры в этих же домах от застройщиков.
Свободный рынок - это рынок инвесторов и людей, которые передумали жить в Краснодаре, а также тех, кто переезжает в другой район региона или ещё по какой-то причине решили продавать своё жильё. В отличии от системного рынка застройщиков Краснодара цены здесь регулируются людьми в зависимости от спроса, а не по договорённости. На данный момент разница между ценой застройщика и ценой на свободном рынке достигает 30 000 рублей за метр. И квартиру, к примеру рядом с улицей Красной - это самый центр города, можно купить по стоимости квартиры в каком-нибудь гетто типа западного отшиба, из которого выезжать вы будете часами
Потенциал свободного рынка - огромный и на данный момент у застройщиков покупают жильё только очень не внимательные люди, но покупают. Главное же напрямую?). Вот, к примеру у нас в группе квартира, которая дешевле застройщика почти на 20 000 рублей с метра, при этом её не спешат покупать, хотя цена относительно рынка очень даже интересная.
Краснодар становится городом "Не для всех"
Сбылась мечта тех, кто не состоялся в Краснодаре и уверен, что причина именно в тех кто переезжает! Теперь переезд в Краснодар могут позволить себе далеко не все. Самое интересное, что это дало рост так называемому "Золотому диаметру Краснодара", где дома за последние два года взлетели в стоимости в три раза. Такие населённые пункты как Новотитаровская, Марьянская, Динская, Хутор Ленина, Северская - теперь растут не по дням, а по часам, принимая переезжающих сотнями. Если открыть википедию, то по данным за 2010 год в этих станицах количество проживающих было от в районе 10 000 человек, но сейчас, все кто был в одной из этих станиц понимает, что количество возросло в 3-5 раз и не собирается останавливаться.
Подписывайтесь на канал, ищите меня в Ютубе по запросу: "Переезд в Краснодар с Екатериной Романенко", там обзоры реальных объектов