На фоне непростой ситуации на рынке торговой недвижимости, наблюдаемой в последние два года, ставки аренды и цена продажи нежилых помещений формата стрит ритейл в районе Патриарших прудов в 2021 году продолжили свой рост вопреки пандемии, значительному росту инфляции и сокращению реальных доходов населения РФ.
Торговая недвижимость в данной локации живет своей жизнью, вопреки актуальной социальной, экономической и политической повестки дня.
Этому есть ряд субъективных и объективных причин:
a. ограниченное предложение за счет сформированного предложения старого фонда, отсутствия нового строительства и ре-девелопмента жилых объектов, на которые приходится порядка 80% объема недвижимости;
b. высокий спрос на федеральном уровне за счет постоянного продвижения района не только в социальных сетях, но и в кинематографе;
c. популяризация места международными туристическими справочниками, включая гид Michelin, который изрядно окропил заведения общественного питания, расположенные в золотом треугольнике общепита;
d. целевой аудиторией является тонкая платежеспособная прослойка населения страны, которая и обеспечивает валовый оборот в местных заведениях розничной торговли и общественного питания;
Изложенные выше факторы, отсутствие в столице альтернативных локаций, способных создать уникальную среду из невысотной застройки, уникальных фасадов и наиболее востребованных коммерческих метражей с правильной конфигурацией и панорамными витринами, будут лишь способствовать росту спроса на золотые квадратные метры. К интересу со стороны малого и среднего бизнеса, добавится спрос со стороны крупных международных и федеральных торговых сетей, готовых открывать свои флагманские магазины и новые концепт сторы.
Кратко о том, как сформировался торговый профиль улиц и переулков вокруг пруда, о знаковых сделках и событиях, фактических арендных ставках и прогнозах на 2022 год:
Профиль торговой недвижимости формата стрит ритейл:
i. парфюмерный рай:
Район Патриарших прудов принято считать ресторанной Меккой. Если же абстрагироваться от набившего оскомину клише, очевидной станет выстроившаяся линейка уникальных монобрендовых парфюмерных магазинов, единичные аналоги которой можно найти в Нью-Йорке, Лондоне или Париже. Начало было заложено владельцем Molecule Project, открывшим одноименный мультибренд в собственном помещении в Спиридоньевском переулке. Следом им были открыты бутики CREED, Diptique, Byredo, Vilhelm Parfumerie (открытие 2022). Далее заданный вектор был поддержан крупнейшими мировыми холдингами, доказательством чего стало открытие единственного в России фирменного бутика Kilian на ул. М. Бронная, который в данном случае выступает арендатором.
Присутствие лидеров парфюмерного рынка закрепило интерес со стороны других брендов, желающих открыть свои двери исключительно на отрезке «от пруда до аптеки» М. Бронной ул. сохранится и в 2022 году.
Открытия 2021: Vilhelm Parfumerie
Закрытия 2021: Le Labo
ii. инста фешн:
На смену гастро энтузиастам, решившим попытать счастье в закоулках Патриков до пандемии, пришли инста фешн бренды. Их не смущают ни окна вместо витрин, ни расположение на вторых линиях, ни высокие арендные ставки. С безумством отважных подписываются договоры аренды без прав и правок, а на фасадах появляются непропорционально большие неоновые вывески, возвращающие нас во времена ларьков и кур гриль.
Является ли открытие эмоциональной вспышкой или доказательством изменившего покупательского поведения может показать только время. Факт остается фактом: ставка аренды в размере 120 000,00–150 000,00 рублей/м2 в год за помещение площадью до 100 м2 владельцев и инвесторов фешн брендов не смущает, как и доля аренды в валовом обороте, превышающая 30%.
Открытия 2021: Gate 31, Rally, Maneken, Yara Voronaya
Закрытия 2021: Tantal, FC Eight
Смена локации 2021: LN-Family
iii. pop up:
Интересен к району Патриарших прудов у люксовых и премиальных брендов ограничивается краткосрочной арендой для проведения временных маркетинговых мероприятиятий, основной целью которых является рост целевой аудитории. Ключом к сердцам масс стали pop up пространства двух модных гигантов - GUCCI GROUP и PRADA GROUP – первооткрывателями рекламной мощи и потенциала конкретного места на карте Москвы.
Задача команды маркетинга Gucci Group состояла в промотировании фильма «Дом Gucci» и популяризации бренда среди молодежи путем открытия Gucci кафе в помещении Margarita Bistro, принадлежащему ресторанному холдингу Lucky Group, и магазина для продажи культовых сумочек Jackie и паре эксклюзивных моделей на полке в соседнем помещении кофейни 42. Закрылся проект раньше времени из-за нарушения антиковидных мер, вспыхнув яркой вспышкой в сториз пухлогубых див с фирменными одноразовыми стаканчиками, переселившимися из кафе на М. Бронной на доску объявлений Авито.
Культурный проект Prada Group прошел в рамках шестого мероприятия мобильного клуба Prada Mode Moscow, посвященного современному искусству. Модный дом представил публике инсталляцию Дэмьена Херста, превратив на неделю особняк Левенсона в Трехпрудном переулке в аптеку с пилюлями и сотрудниками в белых халатах. Смешав любителей искусства и музеев немного за пятьдесят с поклонниками селфи, непродолжительная выставка поставила на карте Патриарших особую отметку «пригодно для искусства».
iv. рестораны VS активисты:
Еще немного, и частота репортажей о войне активистов с рестораторами в новостных программах федеральных каналов приблизится к политической повестке на постсоветском пространстве. Принять факт о том, что маленький район живет по правилам большого города с открытыми дверями для всех, оказалось многим непосильной задачей.
Череда рейдов с проверками, закрытие и открытие некоторых заведений общественного питания, сопровождались публикациями в социальных сетях и бурными обсуждениями в закрытых чатах.
Под раздачу попали кафе Gentle (Тверской бульвар, д. 3), владелец помещения бывшего ресторана Рецептор (Б. Козихинский пер., д. 10-12), Лавка Братьев Караваевых, ресторан Grace Bistro (ул. Спиридоновка, д. 25/20) и кафе Pims (ул. М. Бронная, д. 15). Если у первых пяти топор войны не зарыт, то ситуация с Pims, спровоцированная жалобами владельцев элитных квартир, решилась относительно мирно. Арендатор выехал из помещения тихо и быстро, навсегда оставив в памяти длинные очереди молодежи, незнавшей дефицитные времена СССР.
Объективно, заложниками ситуации стали и жители, и бизнесмены, которые в силу полярности интересов вряд ли смогут найти компромиссное решение и снизить градус накала. Решить непосильную задачу может только логика, конструктивный подход, математический расчет нормативов по жизнедеятельности и безопасности для общественных пространств и жилых помещений и публичное признание допущенных ошибок и просчетов городскими власти и урбанистами при трансформации жилого района в общественное место.
Открытия 2021: Mina, Ava, Nord 22
v. ставки аренды, цена продажи:
Несмотря на свою популярность, район остается достаточно закрытым, поэтому сделки аренды или купли продажи с участием агентств недвижимости здесь случаются крайне редко. Элитная недвижимость реализуется быстро и кулуарно.
Поиск вакантного помещения через популярные порталы Циан и Авито зачастую бесполезны, ведь знаковые помещения предлагаются в первую очередь своим, в круг которых новичкам попасть практически невозможно.
В отличие от рынка аренды, рынок продаж является полностью закрытым, количество сделок купли-продажи ничтожно мало, а информация о них конфиденциальна. Исключение составляют редко мелькающие объявления в профильном телеграм канале крупного собственника о продаже арендного бизнеса.
Исключительная статистика 2021 года:
Аренда:
Количество сделок аренды 2021: 8
Продажа:
Количество сделок купли-продажи: 4
i. прогнозы 2022:
a. вакансия: не будет превышать 5% от общего объема торговых площадей в связи с пролонгацией договоров аренды, заключенных в период 2014–2016 гг., отсутствием нового строительства и вывода дополнительных площадей. Кроме того, существенным фактором, влияющим на низкую ротацию, является сложившийся пул арендаторов из сильных ресторанных холдингов и брендов со стабильной платежеспособностью. По аналогии с 2021 году возможны редкие ротации из числа арендаторов, подписавших контакты до 2014 года, а также тех, чья экономика была рассчитана по оптимистичному сценарию;
b. новые проекты: ре-девелопмент двухэтажного здания бывшего супермаркета «Алые Паруса» (Б. Бронная, д. 11) в новый формат торговли, организация ресторанного кластера на территории между М. Никитской, Гранатным и Вспольным переулками, а также строительство нового здания на территории, прилегающей к Пушкинской площади;
c. аренда: стабильный спрос и лимитированное предложение приведут к росту ставок аренды в среднем от 10,0 до 20,0% по сравнению с 2021 г.;
d. продажа: количество сделок купли-продажи по аналогии с 2021 годом будет минимальным;
e. профили арендаторов: сохранится интерес со стороны фешн арендаторов и брендов парфюмерии и косметики. Не исключено появление флагманских магазинов международных и федеральных ритейл торговых сетей. Активность местных жителей, сложность процесса получения всех необходимых согласований, рост конкуренции с сильными игроками, размытие целевой аудитории и возможное введение QR-кодов снизит интерес у некоторых операторов общепита к открытию новых ресторанов в данной локации.
____
- фото: SavA FM
- аналитика: SavA FM