Кто-нибудь сталкивался с ситуацией, когда сделка купли-продажи недвижимости, совершенная гражданином, в отношении которого осуществляется процедура банкротства, была признана недействительной!? Если нет, тогда нужно помнить что покупая сегодня квартиру, нужно быть уверенным в том, что в ближайшее время продавец не станет банкротом.
Банкрот — это тот, кто не может платить по своим обязательствам: кредитам, займам или долгам по коммунальным услугам. Объявить гражданина банкротом может только суд. При этом долги гражданина должны быть больше 500 тысяч рублей, просрочка по долгам должна быть не менее трех месяцев. Кроме этого, нужно помнить, что Верховный Суд Российской Федерации разъяснил, что если гражданин сам инициировал процедуру банкротства, размер не исполненных обязательств значения не имеет. Суду достаточно установить одновременное наличие двух условий: должник не в состоянии исполнить денежные обязательства в срок; имеются признаки неплатежеспособности и (или) недостаточности имущества. Правда, гражданину придется доказывать свою несостоятельность.
Согласно Закону о банкротстве сделка, которая заключена гражданином-банкротом, может быть признана недействительной. Так, могут быть признаны недействительными сделки, которые заключены несостоятельным гражданином за год до принятия заявления о признании его банкротом или после принятия заявления, когда стоимость сделки отличается от стоимости аналогичных сделок, т.е. суд может признать сделку недействительной в том случае, если рыночная стоимость недвижимости выше, чем сумма по договору купли-продажи. Покупатель всегда рискует в таких сделках.
Как снизить риски. Перед заключением сделки по приобретению недвижимости на вторичном рынке необходимо тщательно изучить историю не только квартиры, но и самого продавца.
Подозрительными являются сделки, в которых:
- стоимость в договоре значительно ниже фактической рыночной стоимости жилья;
- продавец вступил в собственность путем дарения или сделки с родственниками;
- продавец владеет недвижимостью непродолжительный период;
- предыдущий собственник квартиры продолжает жить в ней после передачи всех прав на нее.
Информацию о продавце можно получить на таких интернет ресурсах, как Служба судебных приставов (проверить наличие исполнительных производств), Единый федеральный реестр сведений о банкротстве, сайте Арбитражного суда (установить наличие открытых или завершенных процедур банкротства). Желательно проверить продавца на наличие просрочек по выплатам кредитов через бюро кредитных историй (необходимо письменное разрешение продавца на запрос информации).
Будьте внимательны, покупая квартиру, в которой фигурирует "свежее" дарение. Потенциальный банкрот может "сплавить" квартиру на своих родственников, т.е. подарить ее им. В дальнейшем управляющий, который будет заниматься процедурой банкротства, может прокрутить всю цепочку отчуждений квартиры назад. Поэтому самое лучшее в такой ситуации — это застраховать купленную недвижимость от прав третьих лиц. Понятно, что это дополнительные траты, но еще неизвестно, где они будут больше: при оформлении страхового полиса или в суде при доказывании, что вы сделали все возможное для проверки покупаемого объекта.
Даже если ваше дело попадет в суд, вам не нужно будет нанимать адвоката — защищать вас будет страховая компания, причем лучше и более надежно. Страховой компании тоже не хочется делать выплаты, поэтому ее юристы будут биться за отстаивание чистоты совершенной сделки до победного конца.
Если статья оказалась полезной, ставьте лайк и подписывайтесь на канал, чтобы не пропустить продолжение!