Как я проверил на личном опыте - все неприятности риэлторов кроются в собственных бездействиях или неправильном выстраивании работы с покупателями. Продолжение истории одной ипотечной сделки. Читайте начало здесь.
Итак, Саша и Маша, получили одобрение в банке на необходимую сумму и радостно информировали меня, что можно приступать к проверке объекта. По предварительному договору необходимо было внести небольшую сумму задатка, но с одним пикантным условием от продавца, что при срыве срока выхода на сделку или отказе банка, он (задаток) в полном объеме остаётся у Ивана в качестве компенсации ожидания и простоя квартиры.
Тем временем, я начал собирать пакет необходимых для ипотеки документов и запланировал встречу с хозяином объекта для снятия вопросов и возражений по тексту проекта договора, которые он аккумулировал в тесном общении со сторонним юристом.
Это ещё одна забавная практика некоторых продавцов/покупателей - привлечь своего знакомого юриста, который, как правило, из другой сферы деятельности, не связанной с недвижимостью.
В большинстве случаев, такой юрист начинает отрабатывать своё имя, вносит массу различных правок и дополнений, которые по большей части перефразируют существующий смысл, либо перегружают договор новыми предложениями, пытаясь предусмотреть все возможные варианты развития событий. Я не против, но на это уходит порядка недели минимум, учитывая время на обмен изменениями, отработку возражений моим юристом, занятость в течение дня, и другие внешние факторы. Результатом такой бурной деятельности является текст в его первоначальной форме и минус пару недель времени.
Сначала своего юриста привлёк продавец. Когда я приехал к Ивану на первое обсуждение горячих правок, был и без того теплый летний вечер, смеркалось. Издалека я услышал фирменный звук трещётки велосипеда bmx, присмотревшись, узнал за рулем своего подопечного со свертком бумаг в кармане. Тут я немного призадумался на счет опасений моих покупателей касательно "странноватого" поведения хозяина).
Переговоры по тексту прошли в стиле раздачи приказов к исполнению без принятия каких-либо вариантов и обсуждений. "Прикольно", подумал я). Похоже, Иван был с хорошей военной подготовкой и взглядом бойца UFC в ринге, из-за которого я никак не мог зазвать на совместные переговоры Сашу, тот постоянно находил причины, чтобы не приехать. Зато, в процессе взаимодействия, постепенно формировалось доверие продавца ко мне, он рассказывал истории про сына, как он воспитывает в нём дух настоящего мужчины, что несмотря на свой возраст, его уже побаиваются местные пацаны на районе, которые постарше.
Со стороны моих ребят-покупателей арбитром решила выступить мама Маши, которая по рассказам имела серьёзный опыт работы с договорами в области оценки и страхования. Наше короткое знакомство началось по телефону с "конструктивного" вопроса с её стороны по тексту: "Вы на кого вообще работаете?" Вам кто деньги платит?" На что я, сдерживаясь, но вежливо объяснил жестами, что его зовут Хуан, а деньги я пока только свои трачу). Второй раз нам посчастливилось встретиться off-line только в день сдачи документов на регистрацию.
Обе стороны очень переживали за факт недофинансирования сделки, поэтому пытались "не мытьём так катаньем" максимально защитить свою позицию при минимизации любых затрат. Это продолжалось и при согласовании текста основного договора вплоть до даты выхода на подписание кредитного. Я неоднократно обсуждал по отдельности и собирал всех вместе, чтобы уложиться в отведенные сроки.
Однажды, речь зашла о возможном запросе от продавца справок ПНД / НД для банка). Многие воспринимают эту процедуру, как личное оскорбление, хотя при получении водительских прав или разрешения на оружие, об этом даже мысли не возникнет. Наш Иван, заслышав такое, начал закипать от негодования и пригрозил отказом в продаже. Благо, что банк и покупатели не настаивали на этих справках.
Момент, конечно, интересный и здесь важно не переживать о том, что могут подумать об этом окружающие, и как бы не испортить отношения, а лучше поразмыслить над тем, что это безопасность и этичность и, возможно, в следующей сделке стороны могут поменяться местами.
В общем, к установленной дате сделки мы приближались неумолимо быстро, а пакет необходимых для этого документов и договор, в частности, никак не хотел согласовываться). Ещё одной непредвиденной загвоздкой стал формат электронной регистрации перехода права, за которую голосовали Саша с Машей, а Иван, как приверженец "старых традиций", никак не хотел уступать в этом.
Причем, современный формат услуги подразумевал ускорение процедуры в два раза (это почти 2 недели) и экономически был выгоднее для покупателей. Продавца напрягали действия банка с его перс.данными и, что эти данные могут храниться на серверах до 50 лет, а также отсутствие в доп.листе к договору купли-продажи синей печати Росреестра.
Для того, чтобы дожать эти моменты и без срыва срока по пред.договору выйти на сделку, пришлось снова собирать наш консилиум на off-line встречу. Было очевидно, что Иван принципиально не принимал любые предложения второй стороны, хотя для этого не было веских причин и они были рациональны для обеих.
В живой беседе, в присутствии Саши, продавец начинал раскрываться и становился более сговорчивым, хотя и отпускал ехидные шутки про тёщу Александра, т.к. это придавало ему энергии и веселья. Итогом переговоров было - достижение поставленных целей, а в качестве компенсации покупателям пришлось взять на себя расходы по эл.регистрации и оплате ячейки. В назначенную дату сделки в банке всё прошло по плану без особых приключений, чему я был рад), а через три дня Саша и Маша стали счастливыми обладателями квартиры в центре Сочи.
Друзья, делайте выводы, читайте также другие мои статьи на канале о Сочи и особенностях местного рынка. Благодарю вас за внимание!
★ По вопросам покупки звоните по телефону:
📞 +7 (928) 45-99-511
📞 +7 (912) 64-90-002 (whats app)
Андрей Коровяков, услуги купли-продажи недвижимости в Сочи.