Каждый может столкнуться с ситуацией, когда нужно рассчитать точную жилую площадь объекта недвижимости. Эта информация пригодится в судебных спорах, выполнении перепланировки и сделок купли-продажи недвижимости.
В статье мы рассмотрим, что важно знать при определении общей и жилой площади жилья, что в них входит, по каким причинам возникают противоречия при расчетах, относится ли балкон и лоджия к общей площади, как не платить за лишние метры при покупке квартиры.
Что входит в жилую площадь квартиры
Жилая площадь квартиры – это квадратные метры всех отапливаемых помещений объекта недвижимости. В отличие от общей площади она включает далеко не все комнаты, а лишь помещения, пригодные для проживания. Они должны соответствовать определенным критериям. Жилую площадь определенного объекта можно посмотреть в документах, подтверждающих право собственности или на сайте ЕГРН.
К жилой площади относятся комнаты, предусмотренные для проживания и имеющие определенные для этого условия. Ее расчет производится в рамках оценки недвижимости при совершении сделки купли-продажи или проведения перепланировки. Иногда расчет жилой жилплощади необходим для подтверждения условий жизни в целях получения пособий и льгот. Увеличить жилую площадь можно с помощью таких вспомогательных помещений, как лоджия, коридор, кладовая и т. д. Это делается в рамках законной перепланировки. Если изменения не будут отражены в БТИ и ЕГРН, владелец квартиры может получить штраф и ограничения по совершению сделок с недвижимостью.
По нормативам жилая площадь квартиры включает:
- спальни;
- детские комнаты;
- гардеробные комнаты;
- гостиные;
- рабочие кабинеты;
- кухни.
Как правило, в жилую площадь не входят санузлы, коридоры, гардеробные, подсобные помещения, балконы, лестницы и т. д. Исключением считается перепланировка, в рамках которой вышеназванные помещения превращают в жилые (например, путем проведения отопления). Такие изменения обязательно должны подкрепляться документально.
Что такое общая площадь квартиры
Общая площадь квартиры – это сумма площадей всех комнат объекта недвижимости, включая те, которые не предусмотрены для проживания. Подсчет общей площади квартиры необходим для определения точного размера коммунальных платежей, величины налога на недвижимость и определения стоимости квартиры по договору долевого участия. Размер общей жилплощади всегда больше, чем жилой.
Понятие общей площади с 2019 года регламентируется Жилищным кодексом РФ. В нем указано, что фактическая площадь объекта недвижимости включает в себя площадь всех отдельных помещений, за исключением тех, которые находятся за внешними границами объекта. Согласно СНиПам, к общей жилплощади можно причислить не только внутренние, но и внешние помещения, в том числе антресоли, шкафы встроенной конструкции и кладовые без отопления.
В общую площадь помещения не включают:
- ниши высотой до 1,8 м;
- террасы и веранды;
- места под лестницей, если высота пролета не превышает 1,6 м;
- лоджии и балконы;
- камины и печи.
Входит ли балкон или лоджия в общую площадь квартиры
Если опираться на п. 5 ст. 15 Жилищного кодекса, можно понять, что лоджия и балкон в общую жилплощадь квартиры не включена. Их считают внешними частями помещения, поэтому в документах их считают по пониженному коэффициенту. Официально лоджию и балкон принято считать частью общедомовой жилплощади.
Как исключить балкон и лоджию из общей площади
Необходимость исключения внешних частей помещения из общей площади возникает в том случае, если сведения потеряли свою актуальность. Согласно новому Жилищному кодексу, в общей площади не учитывается балкон, если объект недвижимости куплен после 1 марта 2005 года. В остальных случаях актуализация сведений происходит после обращения владельца квартиры в Росреестр. Это можно сделать через МФЦ или по электронной почте. Если заявление подается в МФЦ, при себе обязательно нужно иметь паспорт и документы на собственность.
Причина противоречий при подсчете площади квартиры
Нестыковки в документах при определении общей площади квартиры – не редкость. Дело в том, что Жилищный кодекс не включает в состав общей площади лоджии и балконы, а СП 54.13330.2016 включает, но с пониженным коэффициентом. Раньше при расчете коммунальных платежей и различных манипуляциях с недвижимостью ссылались на общую приведенную площадь. После изменений в ЖК 2005 года это понятие устарело. База данных в ЕГРН при этом обновилась лишь частично.
На данный момент считается правильным указывать в документах общую площадь, не учитывая балкон и лоджию. Эти помещения имеют значение только при презентации объекта недвижимости в целях продажи.
На обновленные правила, установленные Жилищным кодексом, можно ссылаться в следующих случаях:
- при получении компенсаций и льгот;
- в целях получения муниципального жилья;
- для определения размера коммунальных платежей;
- чтобы определить стоимость объекта по договору долевого участия;
- для расчета налоговой базы.
Как узнать общую и жилую площадь квартиры
Неправильный расчет площади квартиры может сыграть злую шутку. От этого параметра во многом зависит цена объекта. Если неточность в документах будет обнаружена на этапе заключения договора купли-продажи, Росреестр ее не зарегистрирует.
Существует несколько вариантов, как узнать площадь квартиры. Самый простой способ – посмотреть сведения на сайте Росреестра. Это можно сделать в режиме онлайн, не предоставляя никаких документов. Достаточно знать точный адрес или кадастровый номер объекта недвижимости.
Второй способ предполагает самостоятельный расчет. Для этого нужно знать площадь всех отдельных помещений, кроме лоджии и балкона. Можно определить ее и самостоятельно, перемножив длину двух стен комнаты. Для определения общей площади нужно сложить площадь всех имеющихся помещений. Для определения жилой площади из получившейся суммы нужно вычесть площадь помещений, не предназначенных для проживания.
Как не переплачивать при покупке жилья за лишние метры
Несоответствия в формулировках заставляют людей задумываться о том, как избежать переплаты при покупке квартиры. Главное в этом случае – не заключать договор купли-продажи до полного прояснения ситуации. Нужно узнать у продавца, входят ли различные пристройки в общую площадь объекта недвижимости. Если продавец изначально планирует обмануть покупателя, он будет отвечать обтекаемо, уходя от ответа. Застройщик может сослаться на невозможность точного расчета ввиду неоконченного строительства.
Важно внимательно изучить заключение БТИ. Когда государственная комиссия принимает от застройщика готовый объект, точная площадь застройки должна быть известна. На каждую отдельную квартиру сотрудники БТИ выдают справку, где указана информация о применении коэффициента понижения, если в этом есть необходимость.
Если застройщик включил в правовые акты собственные коэффициенты, это считается серьезным нарушением. В этом случае можно обратиться в суд за компенсацией ущерба, так как сведения в документации не соответствуют нормам CHиПов. В суде также можно опираться на Жилищный кодекс, а именно на ст. 15. Виды жилых помещений, их различия и характеристики описаны в ст. 16 ЖK PФ.
Каждому собственнику важно знать, какая площадь в квартире считается жилой, а какая – общей. Эта информация необходима для корректного расчета коммунальных платежей, установления стоимости объекта и совершения различных регистрационных действий. Именно поэтому нужно проявлять особую внимательность при ознакомлении с документами. В случае обнаружения ошибки нужно незамедлительно обратиться в Росреестр.
Больше статей по недвижимости вы можете найти в нашем блоге.
Подобрать недвижимость или разместить свое объявление о продаже квартиры можно здесь.