Заниженная стоимость в договоре на первый взгляд кажется не страшным явлением, но о рисках такой сделки можно узнать уже постфактум. И они неприятные.
На рынке недвижимости в России продолжают расти цены. Пока действует льготная ипотека, эксперты предупреждают, стоимость квартир не пойдёт на спад. Спрос при этом не падает: в попытке «запрыгнуть в последний вагон», люди выбирают инвестировать в жильё. Только вот налоги многие платить не хотят.
И продавцы, и покупатели порой пытаются сэкономить на НДФЛ в 13%. Взять на примере молодого развивающегося города Мурино – ближайший населённый пункт Ленинградской области, который граничит с Петербургом. Объявлений о продаже квартир по заниженной стоимости – хоть отбавляй. При этом в Кудрово и Новогорелово наблюдается аналогичная картина.
Online47 узнал, какой риск несёт сделка при покупке недвижимости по заниженной стоимости, а также, как это сказывается на налоговом вычете.
Откуда налоги растут
Объявлений о продаже квартир достаточно. Если брать варианты с ещё строящимися домами, то можно найти около 4 тысяч объявлений на любой вкус – и это только привычные всем студии от 3,3 миллионов рублей.
А, те, кто успели купить жилплощадь подешевле – ещё до скачка цен на рынке недвижимости, – сделали хорошую инвестицию. Ведь готовую студию с самым простым ремонтом можно продать по цене выше, чем средняя.
«Обычно в объявлении ставят фактическую сумму, сколько хотят получить с продажи квартиры. Но когда покупатели приходят на объект, то им продавец говорит другие условия сделки: в договоре может стоять кадастровая кадастровая, либо сумма, за которую изначально приобреталась квартира, – объяснила Online47 юрист и агент по недвижимости Ольга Сереброва. – А всё потому, что с продажи квартиры, если собственник владеет ею менее трёх лет, должен заплатить 13%. Не все хотят расстаться с N суммой денег. Приходится идти на хитрости».
Например, студию в Кудрово в 20 минутах от метро, которую приобрели в 2017 году условно за 2 млн рублей, сейчас можно продать примерно за 4,2 миллиона. Если платить полный налог с продажи, то он составит 286 тысяч рублей.
При этом специалист напоминает, что налог на покупку/продажу жилья не оплачивается, если квартира в собственности более трёх лет. Налог не платится также, если близкий родственник «подарил» квартиру: например, отец – дочке. Им просто нужно подтвердить родство в налоговой службе.
Плюсы, минусы, подводные камни
На рынке недвижимости случаи, когда продавец или покупатель просит прописать в договоре сумму, которая меньше реальной цены объекта недвижимости – частая ситуация. На первый взгляд нет ничего такого, но внутри – ряд рисков для каждой из сторон сделки.
Последствия для продавца:
Последствия для покупателя:
Мнения экспертов
Как прокомментировал Online47 риэлтор и агент по недвижимости Домклик Юрий Лесин, ситуация с занижением стоимости квартир в договоре – частая ситуация по всей России.
«Иногда занижение на квартиры незначительное, иногда достигает несколько миллионов рублей. Обычно такие квартиры стоят на продаже дольше, чем те, которые указываются в договоре по полной стоимости. Но и эти варианты находят своего покупателя», – отмечает он.
Юрист Ольга Сереброва, между тем, отмечает – подобные сделки потенциально опасны для покупателя:
«В договоре пропишут стоимость квартиры в четыре миллиона рублей, а по факту – платить нужно восемь. Продавец может обжаловать эту сделку, а суд обяжет вернуть уплаченную сумму по договору, – добавила наш эксперт. – В договоре стоимость недвижимости прописывается, как решат обе стороны. Оставшуюся сумму пишут в дополнительном соглашении об улучшении жилищных условий. Например, что сделан дизайнерский ремонт. Но если вдруг будет проведена экспертиза, которая покажет, что никакого ремонта не было, то суд признает сделку недействительной и вряд ли взыщет с продавца средства в пользу покупателя».
Что касается налогового вычета, то занижение стоимости жилья в договоре купли-продаже влияет на его сумму. По закону получить вычет можно на имущество до 2 млн рублей, до 3 млн рублей — при погашении процентов по ипотеке. Получается, что сумма имущественного налогового вычета может составить до 650 тысяч рублей: 260 тысяч и 390 тысяч соответственно
«На сумме налогового вычета, конечно, такие сделки отражаются. При его оформлении нужно будет приобщить договор купли-продажи, а также расписку о получении денег, которую пишет продавец. По данным документам граждане получают налоговый вычет, – добавила Ольга Сереброва. – Сделки с заниженной стоимостью недвижимости не приветствую, так как я – юрист, работала долгое время в суде. На моих глазах было много громких дел, поэтому своим заказчикам говорю все эти риски. Это и моя репутация, и безопасность клиента».
Поэтому перед покупкой квартиры, будь то Мурино или любой другой населённый пункт России, – потенциальным покупателям советуют взвесить все плюсы и минусы такой покупки. Русская рулетка с недвижимостью – может выстрелить совершенно в неподходящий момент.
Ксения Бондаренко