Выбирая недвижимость, покупатель может найти огромное количество вариантов жилья, особенно на вторичном рынке. Казалось бы, что может быть лучше: построенный дом, оборудованная квартира, развитая инфраструктура. Эксперты рекомендуют покупателям относиться к делу серьезно: найти информацию о бывших жильцах, учесть количество прописанных лиц, однако и этого бывает недостаточно.
В статье мы рассмотрим тонкости покупки квартиры на вторичном рынке, как обезопасить себя при покупке вторички, что учесть покупателю, чтобы избежать неприятностей.
Правила безопасной покупки квартиры на вторичном рынке
При оформлении договора на квартиру нужно обращать внимание на каждую деталь: поведение риелтора, стоимость объекта недвижимости по сравнению с другими и т. д. Если покупатель чувствует что-то неладное, лучше отказаться от квартиры намного раньше, чем появятся реальные проблемы. Чтобы обезопасить себя и своих клиентов, опытные юристы разработали правила, которым необходимо следовать при покупке жилья на вторичном рынке. Прислушиваясь к мнению экспертов, люди смогут вовремя предотвратить катастрофу и сохранить деньги на достойную квартиру. Эти правила являются своего рода подсказками, с помощью которых можно провести успешную сделку или расторгнуть договор при обнаружении проблем.
4 главных совета при покупке квартиры на вторичном рынке:
- Проверка объекта недвижимости. Зачастую людям просто не хочется искать собственника квартиры и узнавать нюансы из его жизни, а зря. Обязательно стоит проверить, не числится ли этот человек в должниках государству, не является ли он участником судебного процесса, не выплачивает ли алименты. Из-за упущенной мелочи покупатель квартиры может наткнуться на мошенников и потерять деньги, поэтому нужно всегда анализировать ситуацию. По возможности специалисты также рекомендуют познакомиться с бывшим хозяином квартиры лично, узнать о его желании продать недвижимость. Перед оформлением договора проверить документы на квартиру: оригинал свидетельства о праве собственности, технический паспорт на объект недвижимости и по возможности справку из Единого государственного реестра недвижимости. Следующий шаг – проверка квартиры в суде и центре предоставления административных услуг. Необходимо узнать, не является ли объект недвижимости предметом спора, есть ли долги за коммунальные услуги, каково количество прописанных лиц (сюда же относят несовершеннолетних и с временной регистрацией). Хорошо будет узнать о состоянии жилого здания и квартиры (электричество, трубы, вода в кране). По мнению экспертов, получить нужные данные можно через соседей или интернет.
- Проверка договора через нотариуса. При анализе документа стоит обращать внимание на предмет договора, указанную стоимость объекта, наличие условий возврата и залога. Проводить данную процедуру рекомендуется с опытным юристом, который сможет уточнить возникшие вопросы у нотариуса. Важно перепроверить собственника: если квартира находится во владении у нескольких лиц, тогда для оформления договора потребуется согласие всех граждан. Если хозяином окажется несовершеннолетнее лицо, для сделки обязательно разрешение местного органа опеки.
- Перевод денежных средств за квартиру. Чтобы не возникло проблем, юристы советуют клиентам перечислять сумму через банковский счет в национальной валюте. Обычно с переводами проблем у покупателей не возникает, однако на всякий случай лучше подстраховаться.
- Проверка собственника. В последние годы участились случаи мошенничества при продаже квартиры через недееспособного владельца. Специалисты рекомендуют обращать внимание на собственников, которые состоят на учете в психоневрологических центрах. На вторичном рынке жилья преступники работают по стандартной схеме: заключают сделку с покупателем, а после сразу расторгают ее. В ходе разбирательства суд оказывается на стороне владельца недвижимости, так как он может заявить, что не помнит факт заключения сделки и внесения оплаты за квартиру. По итогу договор признается недействительным, а доказать перевод денег собственнику с инвалидностью и без работы очень сложно. Опытные юристы советуют клиентам избегать подобного рода сделок.
Риски при покупке квартиры на вторичном рынке
По утверждению юристов, существует огромное количество подводных камней при покупке квартиры на вторичном рынке. Чтобы избежать обмана и зря потраченных денег, будущий владелец недвижимости должен знать о самых распространенных ситуациях, над которыми стоит задуматься перед оформлением договора.
Выделяют 8 основных рисков при покупке квартиры на вторичном рынке:
- низкая стоимость объекта недвижимости;
- продажа по доверенности;
- нарушения при приватизации;
- несогласованная продажа (несколько владельцев);
- в квартире прописаны посторонние лица;
- собственник получил квартиру по наследству или в дар;
- перепланировка жилья без согласия;
- неоплаченные коммунальные услуги или капремонт.
Подозрительно низкая цена недвижимости
Эксперты относят сюда случаи, когда на рынке жилья предлагаются аналогичные варианты с более высокой ценой (на 15−20% выше, чем предложенный вариант). Покупателю в данной ситуации стоит задуматься и обязательно проверить документы на жилье и связаться с хозяином.
Такого рода ситуации сопровождаются спешкой, когда риелтор настаивает на заключении сделки как можно быстрее. Опытные юристы отмечают, что покупателю никогда не стоит торопиться с оформлением договора, даже если собственник и риелтор не вызывают никаких подозрений. Мошенники пользуются главным оружием – доверием человека, поэтому при покупке квартиры нужно все проверять.
Продажа по доверенности
Приобретение недвижимости через второе лицо – опасная ситуация, которую лучше избегать. Распространенный случай: владелец квартиры находится в другой стране, поэтому заключить договор лично никак не может. Собственник оформляет доверенность на родственника, который продает жилье и уезжает из России. После этого выясняется, что хозяин жилья имеет инвалидность и ничего не помнит о продаже квартиры. Как и в предыдущем случае, суд признает договор о покупке недействительным, а вернуть деньги не представляется возможным.
Нарушения при приватизации
Проблемы с покупкой жилья могут возникнуть в случае приватизированной квартиры. Схема работает не только с нынешним продавцом жилья, но и с бывшими его владельцами.
Например, может сложиться такая ситуация: покупатель приобрел объект недвижимости, а через некоторое время объявляется один из родственников давнего хозяина квартиры, который требует свою долю. В результате расследования выясняется, что до приватизации здесь был прописан несовершеннолетний, которого на момент приватизации решили выписать. Достигнув совершеннолетия, он по закону может рассчитывать на часть квартиры, в которой был зарегистрирован. Поэтому нужно обращать внимание на нарушения в приватизации. Для этого можно попросить архивную выписку из домовой книги и убедиться в отсутствии претендентов на жилье.
Нет согласия других собственников на продажу
Одним из главных рисков при покупке квартиры на вторичном рынке является наличие нескольких собственников. При заключении сделки необходимо узнать, состоял ли хозяин жилья в браке на момент покупки недвижимости (если ответ положительный, тогда потребуется согласие супруга или супруги). Даже если собственник уже не состоит в отношениях, по закону необходимо разрешение на продажу от двух сторон (если на момент покупки недвижимости они были в браке).
Если хозяином является несовершеннолетний ребенок, договор должны одобрить органы опеки и попечительства. На практике ситуации с несогласованной продажей достаточно распространены. Главное − помнить, что необходимо согласие каждого владельца квартиры, если их более одного.
В квартире прописаны другие жильцы
Перед покупкой квартиры нужно проверить не только хозяина, но и прописку. Бывают случаи, когда после приобретения недвижимости появляется один из родственников собственника, который там прописан. Это могут быть бывшие супруги, наследники или дети. Перед покупкой рекомендуется согласовать вопрос прописки с хозяином, при необходимости выписать незнакомцев.
Квартира получена в наследство или дар
Сложности могут возникнуть после покупки квартиры, когда на пороге появятся другие наследники недвижимости. До сделки покупатель должен проверить документы жилья, каким образом его получил бывший владелец. Можно представить ситуацию: на квартиру претендуют двое родственников, поэтому один из них оперативно продает объект недвижимости на вторичном рынке. В итоге деньги достаются одному, а второй остается без своей доли и квартиры. Конечно, он обратится в суд для получения своей доли, и проблемы появятся у покупателя.
Несогласованная перепланировка квартиры
При покупке жилья на вторичном рынке может возникнуть ситуация, когда в комнатах квартиры проводилась перепланировка. Пример: покупатель собирается приобрести недвижимость, где собственник решил добавить вторую ванную комнату, поменять местами кухню или санузел и т. д. Для потенциального клиента это должен быть тревожный звоночек, ведь перепланировку квартиры нужно согласовать с бюро технической инвентаризации.
Если покупатель все-таки серьезно настроился на покупку именно этой квартиры, юристы рекомендуют запросить у хозяина жилья техпаспорт помещения. В документе предоставлена информация о правильном размещении комнат. Если они не соответствуют реальности, от такого варианта лучше отказаться.
После проверки техпаспорта (при совпадении расположения комнат) необходимо проверить штамп «Разрешение на произведенное переоборудование/перепланировку в БТИ не предъявлено». Несложно догадаться, что хозяин квартиры решил схитрить и не согласовывать перепланировку с БТИ, потому такое жилье лучше не покупать.
Долги за коммунальные услуги или капремонт
Представим ситуацию: собственник нашел потенциального покупателя квартиры и объявляет ему о задолженностях в ЖКХ на сумму 10 000 рублей. Он отдает деньги новым владельцам недвижимости с просьбой погасить долг, а в итоге оказывается, что выплатить нужно 50 000 рублей. В таком случае поддаваться панике не стоит, ведь задолженность за коммунальные услуги закрепляется за человеком, а не за недвижимостью.
Перед покупкой квартиры нужно запросить у владельца документ из ЖКХ о том, что все услуги были оплачены. Даже если хозяин признается в наличии долгов, он может специально назвать неправильную сумму, хотя это можно легко проверить.
Чтобы максимально обезопасить себя от чужих долгов, логично будет попросить квитанцию за счета и сфотографировать дату выплаты и фамилию человека. Эти данные позволяют покупателю узнать информацию о долгах через МФЦ или управляющую компанию. Для дополнительной подстраховки можно узнать у соседей, не оплачивают ли квартиранты дополнительные услуги: видеонаблюдение, парковку, охрану или вывоз мусора. По фамилии и номеру квартиры можно попробовать узнать о задолженности, позвонив в каждую из компаний.
Другой вариант – зайти на сайт службы судебных приставов. Там можно найти информацию о владельце квартиры и проверить, не числятся ли за ним долги за коммуналку.
Случаи с капитальным ремонтом более опасны, ведь по закону долг закрепляется не за человеком, а за жильем. Юристы рекомендуют запросить у собственника справку из управляющей компании или фонда капремонта. Если по каким-то причинам он уклоняется от документов, скорее всего, задолженность за услуги не погашена, и он стремится скинуть ее на покупателей. Зафиксированы случаи, когда хозяин квартиры приносит фальшивую квитанцию. Для решения проблемы можно обратиться в суд – лишь в таком случае можно получить деньги назад.
Покупка квартиры – ответственное и серьезное мероприятие, к которому нужно подходить осмысленно. Если покупатель находит хороший вариант жилья на вторичном рынке, нужно обязательно следовать правилам и проверить каждую мелочь. На практике юристы выделяют более 100 рисков, с которыми может столкнуться клиент при покупке недвижимости, предугадать все просто невозможно. Специалисты рекомендуют проверить главные из них, которые помогут выявить подводные камни. Даже если квартира прошла «экзамен», все равно лучше воспользоваться услугами юриста и уточнить интересующие вопросы.
Больше статей по недвижимости вы можете найти в нашем блоге.
Подобрать недвижимость или разместить свое объявление о продаже квартиры можно здесь.