Рассказывая про наш опыт проведения экспертизы некачественных и/или неполных ремонтных работ, выполненных сторонним подрядчиком, мы упоминаем, что разрешение конфликта возможно как во внесудебном, так в судебном порядке. Но реально ли выиграть дело с заключением строительного эксперта? Ответим на вопрос позднее, сначала же разберёмся с предысторией сложившейся ситуации.
ОБЪЕКТ СТРОИТЕЛЬНОЙ ЭКСПЕРТИЗЫ
Однокомнатная квартира площадью 42 квадратных метра находится в ЖК «Ультрамарин», расположенном в городе Лосино-Петровский Щелковского района Московской области. Монолитно-кирпичный дом эконом-класса был построен в 2015 году девелопером ГК «Кортрос» (бывшая ГК «РЕНОВА-СтройГруп») в нескольких километрах от железнодорожной платформы Монино. Кстати сказать, варианта чистовой отделки от застройщика не предусматривалось.
В середина лета 2020 года владелец квартиры выбрал подрядчика (по рекомендациям) по оказанию услуг ремонта недвижимости. Между сторонами (в данном случае – физическими лицами) был заключён договор, по которому должны быть проведены определённые работы по потолку, стенам, полу, сантехнике и электрике. В документе также были указаны этапность выполнения с суммами предоплаты и постоплаты, приложена общая смета на 660 000 рублей. По сути, исполнителю предстояло реализовать ремонтные работы «под ключ» (410 000 рублей) с черновыми (250 000 рублей) и чистовыми материалами на площадь однушки. Последние закупались заказчиком самостоятельно.
ОСНОВАНИЯ ПРОВЕДЕНИЯ ЭКСПЕРТИЗЫ
Подрядчик, получив 100% предоплату, приступил к выполнению ремонта, но в определённый момент владелец 1-комнатной квартиры начал наблюдать некоторые признаки некачественной реализации работ на объекте, т.к. всё-таки это не строительство загородного дома из бруса или полиблока, а более привычная обывателю сфера. Исполнитель же, получая неудобные вопросы от клиента, при отсутствии внешнего контроля и приёмки этапов уходил от прямых ответов до определённого момента.
Осенью того же года, когда ремонтные работы квартиры в Московской области близились к завершению, подрядчик по WhatsApp (о, дивный мир современных коммуникаций) сообщил, что вынужден расторгнуть договор в одностороннем порядке и прекратить выполнение взятых на себя обязательств в связи с отсутствием бригады рабочих. Следует отметить, что ни одного акта сдачи-приемки работ (ни общего, ни по отдельным этапам) заказчик не получил ни письменном виде, ни в электронном. При этом, владельцу недвижимого имущества было очевидно, что ремонт выполнен не полностью, а часть ремонтных работ явно проведена некачественно.
Следовательно, заказчику первоначально требовалось провести независимую строительно-техническую экспертизу, чтобы получить акт осмотра квартиры, который имеет юридическую силу. При наличии подобного документа есть шанс урегулирования ситуации во внесудебном или досудебном порядке, поскольку в противном случае договором и законодательством России подразумеваются прописанные последствия и привлечение подрядчика к ответственности.
СТРОИТЕЛЬНО-ТЕХНИЧЕСКАЯ ЭКСПЕРТИЗА
Помимо стандартной проверки соответствия работ нормам (СНиП, СП, ГОСТ, ТР и т.д.), фиксации дефектов, определения бюджета на их устранение независимому эксперту требовалось также рассчитать стоимости законченной части ремонта и невыполненных, но указанных в договоре, позиций.
В ходе визуального-инструментального обследования стен были обнаружены повреждения наружного слоя полотна обойного покрытия (вздутия, загрязнения, надрывы, расхождение швов), что свидетельствует о ненадлежащей подготовке поверхности перед оклейкой. На последнее намекает и отклонение от плоскости уровня вертикали от 5 до 9 мм на 2 погонных метра. В помещениях, где на стенах использовалась керамическая плитка, нарушена технология её укладки (выявлены 5 мест с пустотами под облицовочным покрытием), присутствует разноразмерность швов до 6 мм и уступы между смежными элементами до 3 мм.
Кстати, пустоты были также обнаружены и под напольным керамогранитом (таких мест было примерно 8-12 штук) с внешними повреждениями лицевой поверхности в виде сколов. Уступы, разноразмерность и неравномерность толщины швов, отклонения уровня пола от плоскости горизонтали присутствуют и сравнимы по значениям с предыдущим абзацем.
В помещениях сантехнического назначения ровно те же проблемами с керамической плиткой и уровнем плоскости, но ещё имеют место нарушение целостности межплиточных швов. Помимо прочего, были зафиксированы незакрепленные участки подводящих трубопроводов горячего и холодного водоснабжения.
ЭКСПЕРТОМ ВЫЯВЛЕНЫ ДЕФЕКТЫ
- отделки поверхности несущих и ограждающих конструкций,
- монтажа покрытия пола,
- работ в помещение сантехнического назначения.
НАРУШЕНИЯ ЗАКОНОВ И НОРМАТИВОВ
- ГОСТ 6810-2002 «Обои. Технические условия».
- СП 29.13330.2011 «Полы».
- СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия».
- СП 30.13330.2016 «Внутренний водопровод и канализация зданий».
- СП 73.13330.2016 «Внутренние санитарно-технические системы зданий».
- МДС 31-6.2000 «Рекомендации по устройству полов».
- МДС 12-30.2006 «Методические рекомендации по нормам, правилам и приемам выполнения отделочных работ».
ЗАКЛЮЧЕНИЕ ЭКСПЕРТА
В рамках подготовки заключения по экспертизе рассчитана смета со стоимостью полного комплекса работ и материалов, необходимых для устранения выявленных дефектов, которая составила чуть менее 416 000 рублей. При этом качественно выполненных ремонтно-монтажных операций на момент расторжения договора получилось на сумму около 312 000 рублей. Стоимость невыполненных ремонтных работ была оценена в 48 300 рублей. Проще говоря, подрядчик выполнил обязательств на 312 тысяч рублей, а заказчику требуется ещё примерно 465 тысяч рублей, что суммарно заметно отличается от изначально оговорённой суммы в 660 000 рублей.
Не стоит забывать, что простой в ремонте составил 68 дней, который превысил итоговый предполагавшийся срок окончания работ. Поэтому заказчику пришлось дополнительно продлевать аренду съёмной квартиры, стоимость коей также добавилась к сумме потенциального возмещения со стороны подрядчика. И всё это не из-за форс-мажора, например, в ходе капитального ремонта дома, а исключительно по причине халатного отношения исполнителя к своей работе.
ДОСУДЕБНАЯ ПРЕТЕНЗИЯ
В соответствии общечеловеческой логикой хозяин квартиры попытался решить вопрос с подрядчиком. Тот в ответ лишь возместил лишь часть суммы (32 000 рублей) переводом на Сбер, так оценив, судя по всему, нереализованные работы и полностью проигнорировав дефекты по выполненным. Совестливый ли это поступок или попытка уйти от большей ответственности, рассуждать не будем, потому пишите своё мнение в комментариях на Дзене.
Далее наступила очередь разрешения конфликта с юридической позиции путём отправки контрагенту претензионного письма. К сожалению, подрядчик проигнорировал данное обращение его клиента. К слову, затраты на юридическую помощь и сопровождение всего процесса составили порядка 70 000 рублей.
СУДЕБНЫЙ ПРОЦЕСС
Благодаря наличию у нашего специалиста профильного диплома, сертификатов соответствия судебного эксперта, поверки и калибровки оборудования его заключение может быть приобщено к делу в суде. Технически, если бы подрядчик был уверен в качестве выполненных работ (или пытался это имитировать), он мог также обратиться за помощью другого независимого специалиста. Однако, на стороннее заключение возможно составить рецензию, в т.ч. судебную, если экспертиза осуществляется в ходе рассмотрения дела.
Процесс занял у заказчика дополнительные время, деньги, эмоциональные и физические силы, но результатом стала победа над нечестным подрядчиком по ремонту квартиры. Суд принял сторону владельца недвижимости и вынес решение о возмещении исполнителем 775 000 рублей.
История для такой локации как Москва и область не новая и даже, можно сказать, обыденная. Хоть подробная строительная экспертиза в которой раз и обошлась владельцу квартиры в малый бюджет в сравнении с рассчитанным возмещением, её и большинства предшествовавших проблем можно было вовсе избежать привлечением независимого технического надзора. Как говорят владельцы некоторых компаний по ремонту квартир в столице: «Если у заказчика есть технадзор, то проще от такого клиента отказаться, чтобы не иметь проблем с приёмкой работ».