"Вы не любите кошек? Да вы просто их готовить не умеете!" - помните крылатую фразу из сериала "Альф"?
Она отлично подходит и к теме ипотеки, а именно - бизнесу на ипотечных квартирах.
Cхема «купить и сдавать» - это бизнес на все времена. Такой способ получения дохода достаточно прост, не требует особых усилий, и, к тому же, квартира – это реальный, осязаемый объект для инвестиций, который всегда можно продать.
Это все понятно – скажете вы - вот только где ж деньги взять на такие инвестиции?
Да, деньги должны работать, и зачастую свободные финансы семьи вкладывают именно в недвижимость. А если денег пока нет, но очень хочется – ипотека. Да-да, брокеры и риэлторы в один голос твердят, что ипотека не только решает квартирный вопрос, но и позволяет зарабатывать! Особенно сейчас, когда действуют льготные ипотечные программы с господдержкой. По статистике, более 50 % россиян, у которых есть свое жилье, готовы снова взять ипотеку, чтобы как раз «купить и сдавать». И, как показывает практика, семьи, у которых 2-3 ипотеки, ловко с ними справляются и далеко не бедствуют.
Деньги на рынке недвижимости всегда водились. И бурное развитие ипотеки позволяет извлекать доход из собственной недвижимости, не владея миллионами. Достаточно получить одобрение в банке и, главное, все просчитать и грамотно распорядиться ипотечными средствами.
Давайте разбираться.
Есть несколько вариантов заработать на ипотеке.
· Купить новостройку и перепродать
Что делаем:
- Выбираем надежного застройщика;
- Ищем район новостройки с развитой инфраструктурой;
- Отправляем заявку на ипотеку и получаем одобрение;
- Покупаем квартиру в строящемся доме (с использованием безопасного эскроу-счета)
- Ждем сдачи дома в эксплуатацию, продаем квартиру дороже цены приобретения на процентов 20-40 (обычно примерно на столько вырастает цена на жилье после сдачи дома);
- Закрываем ипотеку досрочно.
НЮАНСЫ:
1) При приемке квартиры владелец может обнаружить серьезные недочеты по качеству строительства и отделки, устранение дефектов застройщиком может занять несколько месяцев и принести убытки владельцу. Поэтому и выбор надежного, порядочного застройщика – это первая задача. Чтобы свести риски недоделок к минимуму.
2) Если между датами покупки и продажи квартиры будет промежуток меньше 3 лет, придется заплатить налог 13% на разницу между изначальной стоимостью квартиры и суммой в договоре купли-продажи. Можно конечно подождать 3 года и потом продать, но здесь нужно просчитать. Чтобы не платить налог, можно прибегнуть к другому способу – купить новостройку, сделать ремонт и сдавать (подробнее об этом чуть ниже).
· Дешево и сердито – купить «убитую» вторичку, сделать ремонт и сдавать
Сразу скажем, рисков при покупке старой «бабушкиной» квартиры больше, чем в случае с новостройкой. Здесь надо выбирать объект особенно тщательно.
Что делаем:
- Находим подходящий объект, недорогой, но чтобы подходил под требования кредитора;
- Оформляем договор купли-продажи.
- Расчищаем квартиру, убираем мусор, делаем ремонт.
- Продаем жилье дороже, по рыночной цене.
- Закрываем ипотеку досрочно.
Либо
- Заселяем порядочных жильцов и получаем ежемесячную арендную плату
А теперь о рисках покупки старой вторички:
1) Квартиру удалось купить недорого, но в районе с низким спросом. Даже после ремонта ее можно долго продавать или искать арендаторов, возможно, придется снижать цену.
2) Не хватило денег на ремонт, а банк кредит больше не дает. Придется сдавать с «недоделанным» ремонтом и дешевле.
3) Захотелось сделать перепланировку, но с банком не согласовали, разрешение из БТИ не получили – штраф!
4) Ну и, наверное, самый страшный страх при покупке вторички – неожиданные наследники или претендующие на уже вашу жилплощадь. Суд, нервы… и вы остались без квартиры и с долгом перед банком. Кстати, можно оформить титульное страхование квартиры на 3 года после приобретения. В этом случае даже если объявившиеся наследники отсудят у вас квартиру, у вас не останется задолженности перед банком.
Еще совет: пока квартира выставляется на продажу, ее можно сдавать на короткий срок. А еще можно зарабатывать побольше – оборудовать квартиру всем необходимым и сдавать ее посуточно.
· Сдаем ипотечную квартиру в аренду
А это вообще законно? Да. Владелец ипотечной недвижимости может спокойно сдать залоговую квартиру внаем. Да что греха таить, многие ради этого и покупают квадратные метры в кредит – сдавать и выплачивать ипотеку за счет жильцов. И если все просчитать, квартира может окупить ипотеку с помощью арендных денег (получается квартира в собственность по цене первоначального взноса). НО! Очень важный пункт – вы не сможете сдать квартиру в аренду, если такое условие прописано в кредитном договоре.
Что делаем:
- Получаем одобрение банка.
- Подыскиваем квартиру в районе с развитой инфраструктурой.
- Берем ипотеку, покупаем объект.
- Готовим квартиру для сдачи внаем (ремонт, мебель, бытовая техника и т.д.)
- Ищем порядочную семью (в идеале - на длительный срок).
- Заключаем договор аренды жилого помещения .
- Ежемесячно получаем арендную плату, направляем ее на погашение ипотеки.
НЮАНСЫ:
1) Изучайте внимательно кредитный договор. Помимо основных условий кредитования, в нем должно быть прописана возможность сдавать залоговое жилье в аренду. Если по договору вы не можете сдавать объект внаем, а по факту сдаете, можете попасть под санкции банка. Или вообще придется по требованию кредитора гасить ипотеку досрочно. Поэтому, еще до подачи заявки уточните, не запрещает ли этот банк сдачу квартиры в аренду.
2) Договор найма с жильцами – обязателен! И акт приема-передачи квартиры тоже. Без этих документов собственник рискует. Квартира со свежим ремонтом может превратиться в убогое жилище с испорченной мебелью + сбежавшие квартиросъемщики, прихватившие с собой бытовую технику с кухни, стиральную машину и телевизор из спальни. Брр, страшный сон для любого арендодателя. Советуем для составления договора найма пригласить риелтора, он поможет избежать подводных камней и негативных последствий при общении с жильцами.
Кстати, многие арендодатели не знают о таком факте - если заключен договор аренды на длительный срок, а вы вдруг решили продать квартиру, то квартиранты имеют право жить до окончания срока договора. Поэтому лучше пропишите условия одностороннего расторжения договора найма.
Вид жилья. Что лучше для ипотечного бизнеса – новостройка или вторичка?
У новой квартиры от застройщика очень весомое преимущество – ставка по льготной ипотеке. Меньше переплата – больше выгода! Стоит обратить внимание на недвижимость, возводимую в новых, удачно расположенных районах, которые активно застраиваются. По мере разрастания микрорайона, улучшения инфраструктуры, повышения узнаваемости такое жилье постепенно дорожает. В любом случае, если новостройка – то только у проверенного, надежного застройщика. Хорошо, если он работает по системе комплексной застройки (строит сразу и жилье, и дороги, и всю необходимую инфраструктуру), еще лучше, если уже успел в срок сдать хотя бы несколько объектов – в этом случае велика вероятность своевременной сдачи и вашего дома.
Огромный плюс квартиры на вторичном рынке — то, что ее можно сдавать сразу или почти сразу. Будьте готовы, что может понадобиться сделать мелкий ремонт или докупить что-то из бытовой техники и мебели. Неплохой вариант, когда предыдущий владелец продает квартиру уже с мебелью, и в идеале – с техникой. Тут вообще сразу можно начать получать доход и платить ипотеку. Но большой минус у вторички – история предыдущих жильцов. К сожалению, часто бывает, что появляются неучтенные наследники, или незаконно выписанные лица, претендующие на вашу уже жилплощадь.
Кстати, очень хороший вариант, когда застройщик сдает новую квартиру уже с ремонтом и мебелью. В последнее время крупные и прогрессивные строительные компании все чаще предлагают не только стандартную «стяжку-штукатурку», но и различные варианты готовности нового жилья. В этом случае будет и льготная ипотека, и отсутствие «хвостов» предыдущих владельцев, и сдавать сразу можно!
Количество комнат. Самые ликвидные и востребованные объекты под сдачу – это, конечно, однокомнатные квартиры. Цена однушки дешевле двухкомнатной на несколько сотен тысяч рублей, а цена аренды отличается не очень сильно. Также есть спрос на квартиры-студии. Двухкомнатные квартиры стоит рассматривать, если, например, вы хотите пока сдавать, а потом возможно самим там жить. Все-таки в двушке будет покомфортней, чем в однокомнатной. И у семейных пар с детьми больше предпочтение двухкомнатным квартирам в аренду. А вот 3-комнатные и более для покупки под сдачу — перебор.
Условия ипотеки. Сравниваем условия в нескольких банках, ищем наиболее выгодные. Начните с банка, где вы – зарплатный клиент, там возможна скидка по ставке и меньше документов понадобится, чтобы подтвердить доход. Просчитываем ставку по кредиту, ежемесячные платежи, первоначальный взнос, возможность досрочного погашения и использования материнского капитала, если есть. Чем длиннее срок кредита, тем меньше ежемесячная финансовая нагрузка, но и переплата в долгую больше. Обязательно узнать о возможности сдавать залоговое жилье! Проконсультируйтесь с ипотечным брокером, на какие льготы от государства вы можете претендовать (например, Молодая семья, или Военная ипотека), и как получить имущественный вычет.
Удобно ли это вам? И, наконец, подумайте, готовы ли вы работать с этим бизнесом, особенно если планируете приобрести несколько квартир. Это может быть утомительно, к тому же могут попасться конфликтные или недобросовестные жильцы. Если недвижимость в другом городе, это тоже может добавить сложностей – придется несколько раз съездить, чтобы показать квартиру потенциальным арендаторам, или же нанять риэлтора для этих целей, поделившись с ним частью дохода.
В целом, механизм бизнеса на ипотечных квартирах такой же, как и у любого другого – есть риски, сложности, но есть и серьезная возможность получить доход. Поэтому, все просчитайте, продумайте, реально оцените свои возможности и возможные результаты. И если готовы – действуйте.
Как считаете, ипотека - одна и на всю жизнь, или можно с ней заработать?