Приведенные ниже вопросы, которые следует задать при покупке квартиры в #ТСЖ, — это то, что каждый покупатель должен учитывать при покупке этого типа жилья. Мы готовы поспорить, что многие из этих вопросов не столь очевидны для многих покупателей. Купить квартиру в ТСЖ намного сложнее, чем купить #дом. Есть определенные детали, о которых вам не нужно беспокоиться при покупке дома, например, однако после прочтения вы согласитесь, что при покупке квартиры в ТСЖ они очень важны.
1. Каковы правила ассоциации?
Без сомнения, покупка квартиры сильно отличается от покупки дома. Каждый покупатель сталкивается с огромным количеством деталей при покупке дома, от осмотра дома до получения ипотеки, покупки страхования жилья и принятия решения о том, является ли страхование титула на недвижимость хорошей идеей. Покупка #квартиры обычно включает в себя все это, а также многое другое. Есть вопросы, которые следует задать каждому покупателю перед покупкой квартиры в товариществе.
Одна из самых важных вещей, которую клиенты не совсем понимают при покупке квартиры, заключается в том, что они обычно покупают жилье в товариществе, где необходимо соблюдать некоторые правила и нормы.
Это не то же самое, что владеть домом, где большую часть времени вы можете вносить улучшения, высаживать кусты и деревья, организовать собственный сад или установить забор по периметру по своему усмотрению. В отличие от дома, имея квартиру в ТСЖ, вы владеете лишь тем, что находится между четырех стен. Снаружи вся территория находится во владении демократии, где вы должны соблюдать правила.
Дело в том, что вы не король своего замка, когда дело касается владения квартирой в ТСЖ. Многие квартиры имеют либо внешнюю ассоциацию ТСЖ с управляющей компанией, либо прямую ассоциацию домовладельцев, где последние решают, что можно, а что нельзя. Изучение правил и положений ТСЖ — важное соображение, особенно если вы привыкли принимать решения вопреки всем.
Наверняка вы слышали множество историй о некоторых жилых кварталах, где люди, составляющие правила, делают это только для того, чтобы сделать жизнь жильцов несчастной. Представьте себе капризного пожилого взрослого, для которого нет ничего лучше, чем жаловаться на каждую мелочь, которую он видит. Самомнение такого человека проявляется на каждом шагу. Хотели бы вы жить под руководством подобных индивидов? Нельзя сказать, что каждое ТСЖ такое, но обязательно стоит навести справки перед покупкой квартиры.
Если для вас важно посадить сад, постарайтесь узнать об условиях перед покупкой. Обязательно выясните, возможно ли это вообще. К слову говоря, многие покупатели квартир чрезмерны удивлены строгостью правил в ТСЖ.
Помимо выяснения того, что можно сделать с эстетической точки зрения в вашей квартире, одним из основных соображений для многих является политика ТСЖ в отношении домашних животных. В некоторых товариществах вообще не допускается размещение с домашними животными. У некоторых есть ограничения на количество и размер питомца, которого вы можете завести. Навряд ли вам захочется услышать, что находиться в квартире вашему пушистому другу категорически запрещено.
Наконец, вы должны убедиться, что в ближайшее время не будет внесено никаких поправок в подзаконные акты о ТСЖ, которые могут помешать вам совершить покупку.
2. Сколько стоит квартира в ТСЖ?
Еще один важный вопрос, который следует задать при покупке квартиры, — это плата за нее и что именно покрывает эта плата. Сборы ТСЖ обычно зависят от количества домов, затрат на содержание товарищества, наличия профессиональной управляющей компании и наличия средств, зарезервированных на капитальный ремонт или непредвиденный судебный процесс.
Плата за квартиру от товарищества к товариществу также может охватывать самые разные вещи. Некоторые из этих вещей могут быть важны для вас, а могут и не иметь значения. Возможные соображения относительно того, что может быть включено в плату за квартиру, следующие:
• Внешнее #обслуживание здания.
• Уход за территорией, включая озеленение, стрижку газонов и уборку снега.
• Страхование мастера.
• Услуги водоснабжения и канализации.
• Дорожное обслуживание.
• Вывоз мусора.
В некоторых районах ТСЖ платить нужно и за излишества, которые могут вам не понадобиться или которые вам явно не нужны, например, бассейн, теннисные корты или центр отдыха, который также может включать тренажерный зал. Если у вас нет необходимости во всем этом, это может повлиять на ваше решение о покупке.
3. Профессионально ли управляется комплекс?
Некоторые квартиры находятся под профессиональным управлением, а другие находятся в ведении ассоциации домовладельцев. Вы должны выяснить, что происходит в районе, который вы рассматриваете.
Если он находится под профессиональным управлением, вам следует получить контактную информацию и позвонить туда. Часто управляющие компании являются отличным источником информации обо всем, что вам нужно знать о районе. Если район находится не под профессиональным управлением, вам следует поговорить с главой ассоциации домовладельцев. Этот человек также будет хорошо разбираться в происходящем в комплексе.
4. Сколько денег в резервном фонде?
Один из наиболее важных вопросов, которые следует задать при покупке квартиры, — это сколько денег находится в резервном фонде. Выяснение суммы, находящейся в резерве, важно, потому что это устанавливает финансовое благополучие ассоциации. Вам необходимо знать, заложила ли ассоциация достаточно денег, если возникнут непредвиденные расходы.
Как правило, ремонтный / резервный фонд должен содержать около 10% годового бюджета доходов, если району меньше десяти лет. Если район старше десяти лет, бюджет должен быть ближе к 25% или более для значительных расходов. Как и все остальное, чем старше здания, тем больше они требуют обслуживания.
В то время как в некоторых районах ситуация с финансами ТСЖ может показаться плачевной, вам нужно выяснить, адекватно ли они финансируют свои резервы, чтобы вы не застряли со значительными расходами в какой-то момент в будущем. Выяснение того, сколько денег находится в резервном фонде, поможет частично определить финансовое состояние района. Есть также пара других вопросов, которые вам также нужно будет задать, рассматривая возможность покупки в конкретном товариществе.
Один из них — каков уровень просрочки платежей владельцев квартир? Очевидно, вы не хотите проживать в районе, где значительное количество владельцев не вносят плату за жилье. Еще один финансовый вопрос, требующий исследования, заключается в том, находится ли комплекс квартир в одобренном жилищным управлением списке на соответствие критериям финансирования.
Жилищное управление — государственное учреждение, обеспечивающее ссуды. Программа ссуды является одной из самых популярных среди покупателей жилья из-за сниженных требований к первоначальному взносу, которые составляют всего 3,5%. Это фундаментальный вопрос, который следует задать при покупке квартиры в ТСЖ, потому что для комплекса очень важно получить одобрение жилищного управления. В сегодняшней среде недвижимости это путь финансирования, который предпочитают многие покупатели.
5. Будут ли какие-то специальные оценки?
Специальная оценка, как правило, представляет собой единовременную плату, которая покрывает значительные расходы, необходимые для проживания по соседству. Например, возможно, нужно заменить все крыши на всех зданиях. Очевидно, это были бы огромные расходы.
Иногда вместо того, чтобы изымать их из резервного фонда, проводится специальная оценка, которая превращается в краткосрочные расходы. Если плата за квартиру обычно составляла 350 долларов в месяц, на определенное время она может подскочить до 400 долларов. Конечно, если вы подумываете о покупке собственности в ТСЖ, вам понадобится эта информация для целей составления бюджета. Это вопрос, который необходимо задать именно перед покупкой квартиры, а не тогда, когда вы уже купили квартиру и неожиданно получили огромный счет.
6. Есть ли судебные иски против ТСЖ?
Еще один важный вопрос, который следует задать перед покупкой квартиры, — имеются ли в ТСЖ какие-либо юридические проблемы? Было бы лучше, если бы вы убедились в отсутствии незавершенных судебных процессов, которые могут каким-либо образом повлиять на вас финансово где-то в будущем. Есть огромное количество причин, по которым может быть подан иск.
Может быть, у домовладельцев есть иск против застройщика за то, что тот не достроил что-то по соседству, или за плохое строительство, приведшее к некоторым проблемам. В большинстве случаев это не главное соображение, но, по крайней мере, этот момент стоит изучить.
7. Что подразумевает политика аренды квартир?
Определение системы аренды — важный вопрос, который нужно задать при покупке квартиры в ТСЖ по нескольким причинам. Большое количество арендаторов в комплексе может иметь несколько неблагоприятных последствий. Арендаторы, которые не используют квартиры в товариществе в качестве основного места жительства домовладельца, с большей вероятностью не смогут погасить ссуду, чем, например, жилые дома, занимаемые владельцами.
Поэтому многие кредиторы довольно неохотно предоставляют ссуду для ТСЖ, у которого высокий процент арендаторов. Арендаторы также не всегда гордятся своей собственностью. В результате собственность не может находиться в таком же хорошем состоянии, как если бы владелец присутствовал. Также существует вероятность, что арендаторы не будут соблюдать правила так же внимательно, как владельцы.
Обычно ипотечные гиганты не финансируют комплексы, в которых слишком много единиц, не занимаемых владельцами. Типичная заполняемость домовладельцев, которую ищут кредиторы, составляет не менее двух третей. За прошедшие годы ипотечные гиганты узнали, что в комплексах с высокой долей владения инвесторами, когда рынок недвижимости ухудшается, выкупается гораздо больше единиц.
Когда происходит отчуждение права выкупа, плата за квартиры часто не поступает, поэтому ассоциациям приходится откладывать техническое обслуживание. Невинные владельцы-жильцы могут затем оказаться в заложниках в квартирах, которые приходят в негодность, теряют ценность и подвергаются стигматизации в глазах риэлторов и покупателей жилья.
Возможность получить ипотеку на недвижимость важна, когда вы являетесь покупателем, а затем, когда вы пытаетесь продать свою собственность. Меньше всего вам хочется в будущем владеть недвижимостью, не подлежащей закладной. С другой стороны, что, если вы обнаружите, что вам нужно переехать, но квартира обесценилась с момента покупки. Вы можете сдавать ее в аренду вместо того, чтобы продавать, что частично смягчит финансовый удар.
8. Какова ситуация с парковкой?
Ситуация с парковкой от одного ТСЖ к другому может сильно различаться. Это важное соображение, особенно если вы раньше жили в доме и привыкли к тому, что у вас довольно много гостей. Есть несколько товариществ, где вам могут быть предоставлены одно или два «официальных» парковочных места, где вы становитесь законным владельцем такого места.
Это означает, что вы единственный, кто имеет право парковаться в указанном месте, а другой владелец не может законно парковаться там. Обычно они расположены прямо перед вашим жильем или поблизости от него. Есть и другие ТСЖ, где у вас нет места для парковки, и здесь это работает по принципу «первым пришел — первым обслужен».
Во многих ТСЖ также есть зоны с выделенной гостевой парковкой. Людей, которые приезжают сюда, направляют парковаться именно в этих местах. Это важный вопрос, который следует обсудить до того, как вы подпишете свое предложение о покупке квартиры в товариществе.
9. Кто отвечает за неисправности?
Вам стоит выяснить, за что вы несете ответственность в отношении расходов на техническое обслуживание. Например, одна из серых областей во многих застройках ТСЖ является ответственность за замену окон. Когда придет время, это, очевидно, будет дорого стоить. Так несет ли ТСЖ за это ответственность?
Еще один пример серой зоны — балконы и подъезды. В некоторых товариществах есть возможность иметь балкон или веранду. Изучите главный акт, а также все имеющиеся документы на квартиру, чтобы убедиться, кому именно принадлежит пристройка.
Веранда может быть пристроена к вашей квартире, но действительно ли она принадлежит вам? Другими словами, это вы будете платить за ремонт и обслуживание, или это ответственность ТСЖ?
10. Действительно ли вам так необходима квартира в ТСЖ?
Есть несколько веских причин, чтобы владеть квартирой в товариществе, например, доступность, небольшая площадь или, возможно, вы просто хотите избежать проблем, связанных с владением целым домом. Тем не менее, вы должны учитывать, что квартиры обычно не ценятся так же, как дома.
Рейтинг квартир в ТСЖ определенно не поспевает за домами на одну семью. Стоимость таких квартир сильно упала во время последних поправок к законам о недвижимости. Хотя может быть трудно предсказать, что произойдет в будущем, покупка квартиры в ТСЖ может быть плохим инвестированием, если вещи будут следовать прошлым тенденциям. Поэтому так важно понять, действительно ли вы хотите жить в конкретном товариществе.
Как видите, перед покупкой квартиры нужно задать множество вопросов. Имеет смысл собрать всю возможную информацию, чтобы вы были счастливы не только в день покупки, но и в дальнейшем.