Рассмотрим типичные проблемы получения земельного участка, находящегося в муниципальной собственности без проведения торгов, на территории Московской области.
Как правило, после регистрации права собственности на объект недвижимости, расположенный на земельном участке находящегося в муниципальной собственности, возникает желание выкупить данный участок, по цене равной 15% от кадастровой стоимости (ст. 39.20. ЗК РФ) т.к. уже не выгодно платить арендные платежи собственнику земельного участка, на основании договора аренда.
Будущий собственник, обязан обратить за услугой, через портал государственных и муниципальных услуг https://uslugi.mosreg.ru/services/16020
Результатом оказания услуги будет решение об отказе.
Типичные причина для отказа:
1. Земельный участок расположен в санитарно-защитной зоне.
2. Земельный участок находится зоне планируемого строительства дорог.
3. Нецелевое использование земельного участка.
4. Объект недвижимости менее 10%, от всего земельного участка.
Для понимания причин отказа, следуйте следующему алгоритму:
1. Проверьте Ваш земельный участок через сервис ГЕОПОРТАЛ ПОДМОСКОВЬЯ https://rgis.mosreg.ru/в разделе ГРАДПРОРАБОТКА.
На указанном сайте Вы сразу увидите, чем руководствовалась Администрация, при вынесении отказа.
2. Найдите Ваш земельный участок на Публичной кадастровой карте Росреестра https://pkk.rosreestr.ru В разделе СЛОИ, попытайтесь понять, находится ли Ваш земельный участок в Зоне с особыми условиями использованиями территории, либо иной зоне, которая бы пролегала частично или полностью на участке.
3. Закажите выписку из ЕГРН. Возможно обременения внесены в реестр.
4. Запросите сведения содержащиеся ИСОГД Московской области, на Портале государственных и Муниципальных услуг https://uslugi.mosreg.ru/services/18469
5. Обратитесь Комитет по архитектуре и градостроительству Московской области, за получение заключения, на основании которого Вам отказали в услуге.
Осуществив эти действия, Вам будет проще понять, что делать дальше.
Разберем каждое основание для отказа, более подробно.
Земельный участок расположен в санитарно-защитной зоне.
На территории города Москвы и Московской области действуют несколько актов Советского Союза и Российской Федерации, в области санитарно-защитных зон объектов водоснабжения города Москвы.
АКТЫ:
· СанПиН 2.1.4.1110-02 "3оны санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения", введен в действие постановлением Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 14.03.2002 № 10;
· Постановление Главного государственного санитарного врача РФ от 30 апреля 2010 г. № 45 "Об утверждении СП 2.1.4.2625-10;
· Постановление СНК РСФСР от 23.05.1941 № 355 «О санитарной охране Московского водопровода и источников его водоснабжения»;
· постановление Совета Министров РСФСР от 30.11.1971 № 640;
· Решение Исполкома Моссовета и Мособлисполкома от 17.04.1980 № 500-1143 "Об утверждении проекта установления красных линий границ зон санитарной охраны источников водоснабжения г.Москвы в границах ЛПЗП" (вместе с "Основными положениями проекта установления красных линий границ зон санитарной охраны источников водоснабжения г.Москвы в границах ЛПЗП");
Нам нужен последний Акт, Решение Исполкома Моссовета и Мособлисполкома от 17.04.1980 № 500-1143. Именно на этот Акт является причиной для отказа.
Сам Акт уже давно устарел и частично не применяется, содержит текстовую часть и графическую. Графическая часть засекречена и доступ к ней ограничен.
Интересная цитата из решения Арбитражного суда Московской области:
«Частью 4 статьи 18 Федерального закона от 30.03.1999 года № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» установлено, что проекты округов и зон санитарной охраны водных объектов, используемых для питьевого, хозяйственно-бытового водоснабжения и в лечебных целях, утверждаются органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации при наличии санитарно-эпидемиологического заключения о соответствии их санитарным правилам. Порядок организации и эксплуатации зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения определяется санитарными правилами и нормами.
***
П.1.2 Санитарных правил 2.1.4.1075-01 «Зоны санитарной охраны источников питьевого водоснабжения города Москвы» также указывает на необходимость разработки Проекта зон санитарной охраны Московского водопровода.
Таким образом, точные границы поясов зоны санитарной охраны водного объекта устанавливаются в Проекте зон санитарной охраны соответствующего водного объекта, утвержденном исполнительным органом субъектов Российской Федерации, а также в Положении о зоне санитарной охраны соответствующего водного объекта.
Как следует из представленных в материалы дела доказательств, Проект зон санитарной охраны Московского водопровода до настоящего момента в установленном законом порядке не утвержден.
Доказательств обратного заинтересованным лицом не представлено.»
Решение вопроса:
1. Написать обращение в Роспотребнадзор http://50.rospotrebnadzor.ru/ и Московско-Окское бассейновое водное управление https://www.m-obvu.ru/, именно эти органы осуществляют мероприятия по санитарно-защитным зонам (ЗСО), с просьбой уточнить эти зоны.
2. Заказать экспертное заключение, в котором эксперт придет к выводу, что земельный участок не расположен в санитарно-защитной зоне источников водоснабжения города Москвы. Скорее всего Вы расположены во втором поясе ЗСО, и согласно пункту 3.2.1. СП 2.1.4.1075-01 (утратил силу?), Вам запрещено размещать склады ГСМ, осуществлять химическое воздействие на почву и т.п. Главное, что запрета на капитальное строительство, данный пункт не содержит.
Источник: https://www.iwp.ru/science/aktualnaya-analitika-i-kommentarii/
Земельный участок находится зоне планируемого строительства дорог.
Основным актом для данной причины является Постановление Правительства Московской области от 25.03.2016 № 230/8 "Об утверждении Схемы территориального планирования транспортного обслуживания Московской области»
В отказе будет указано, что земельный участок якобы расположен в зоне планируемого строительства железной или автомобильной дороги.
Интересная цитата из решения Арбитражного суда Московской области:
«На данный момент координаты ЗОУИТ трассы ВСМ "Москва - Смоленск - Красное" не установлены в соответствии с действующим законодательством. Земельный участок с кадастровым номером 50:20:0030106:3629 находится на расстоянии 157,02 м от края полосы отвода для обеспечения деятельности, эксплуатации и обслуживания железной дороги - земельный участок с кадастровым номером 50:20:0030106:121, расположенный по адресу: обл. Московская, р-н Одинцовский, о.п. Баковка - ст. Одинцово, ПК 217+38-ПК 220+30.
В соответствие со сведениями публичной кадастровой карты, размещенными в информационно-коммуникативной системе интернет (http:// pkk5.rosreestr.ru), земельный участок с кадастровым номером 50:20:0030106:3629 находится на участке от города Москвы до пл. Часцовская.
На основании изложенного, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что факт отнесения спорного земельного участка к землям ограниченным в обороте не доказан и не подтвержден документально, в связи с чем правомерно удовлетворил заявление общества.»
Решение вопроса:
1. Необходимо обратиться с запросом к РЖД (если речь о ж/д) и к Министерству транспорта Московской области (если речь о а/д), с просьбой уточнить расположение планируемой дороги.
2. Заказать экспертное заключение, в котором эксперт придет к выводу, что земельные участки не расположены в зоне планируемой застройки.
Нецелевое использование земельного участка.
Как правило, земельный находится в аренде, для конкретной цели, с которой он выдавался, например, «Для размещения ТЦ», и на нем расположена газовая котельная, для снабжения ТЦ.
Интересная цитата из решения Арбитражного суда Московской области:
«Между тем, из представленных в дело документов и пояснений заявителя, не оспоренных заинтересованным лицом, можно сделать вывод, что принадлежащее заявителю помещение является самостоятельным, изолированным от остальных помещений в здании, имеет отдельный вход/выход и его эксплуатация не затрагивает прав и интересов других лиц. Расположено на отдельном земельном участке с КН 50:45:0040305:17, на котором иные объекты, кроме торгового павильона № 4, отсутствуют.
Указанные обстоятельства подтверждаются пояснениями представителя заинтересованного лица, данными в судебном заседании, о том, что объект недвижимости имеет самостоятельный вход, отсутствуют общие коммуникации, конструктивно разделены (протокол с/з от 26.08.2019).
Таким образом, на земельном участке с КН 50:45:0040305:17 с видом разрешенного использования «под торговый павильон» расположен самостоятельный торговый павильон, что свидетельствует о том, что участок используется в соответствии с видом разрешенного использования.»
Решение вопроса:
1. Необходимо обратиться в Администрацию, для изменения вида разрешенного использования.
2. Заказать экспертное заключение, в котором эксперт придет к выводу, что земельный участок используется по целевому назначению.
Объект недвижимости менее 10%, от всего земельного участка.
На земельном участке, действительно расположен объект недвижимости, который занимает площадь земельного участка, менее 10%.
Интересная цитата из решения Арбитражного суда Московской области:
«Согласно заключению экспертов от 17.01.2020г. ответ на первый вопрос: общая площадь застройки зданиями земельных участков с кадастровыми номерами 50:29:0030106:21 и 50:29:0030106:4 составляет 1938 кв.м., из которых площадь застройки зданиями земельного участка с кадастровым номером 50:29:0030106:21 составляет 498 кв.м., земельного участка с кадастровым номером 50:29:0030106:4 — 1440 кв.м. При этом, здания с кадастровым номером 50:29:0030106:387 и кадастровым номером 50:29:0030106:388 располагаются на обоих земельных участках. Учитывая тот факт, что указанные земельные участки используются совместно в качестве единого складского комплекса, при определении фактически используемой площади земельных участков для обслуживания зданий в расчет целесообразно включать суммарную площадь земельных участков с кадастровыми номерами 50:29:0030106:21 и 50:29:0030106:4, которая 5 82_9472327 составляет 11802 кв.м., а также суммарную площадь застройки всех зданий, расположенные в границах указанных земельных участков. Суммарная площадь застройки всех зданий, расположенных на земельных участках кадастровыми номерами 50:29:0030106:21 и 50:29:0030106:4, составляет 1938 кв.м., что составляет 16% их суммарной площади земельных участков. Суммарная площадь земельных участков с кадастровыми номерами 50:29:0030106:21 и 50:29:0030106:4, не застроенная зданиями, но используемая для их обслуживания, а используемая в соответствии с видом разрешенного использования земельных участков, составляет 9 864 кв.м. Учитывая имеющиеся ограничения в виде охранных зон сооружений, а также минимальные отступы от границ земельного участка с кадастровым номером 50:29:0030106:21 величина его площади, пригодная для застройки, составляет 2211 Площадь застройки зданий, а также частей зданий, непосредственно расположенных земельном участке с кадастровым номером 50:29:0030106:21 составляет 498 кв.м., таким образом процент застройки зданиями земельного участка с кадастровым номером 50:29:0030106:21, определенный исхода из площади данного земельного участка, пригодной для застройки, составляет 22%.
Согласно заключению экспертов от 17.01.2020г. ответ на второй вопрос: положения действующего земельного, градостроительного, санитарно-эпидемиологического законодательства, законодательства о техническом регулировании не содержат обязательных к исполнению норм расчета площадей земельных участков, необходимых для использования зданий, расположенных в их границах. Исходя из указанных в СП 42.13330.2016 нормативов, площадь земельного участка, рекомендованная для использования зданий с кадастровыми номерами 50:29:0030106:164, 50:29:0030106:170, 50:29:0030106:387, 50:29:0030106:388, 50:29:0030106:177 и 50:29:0030106:400 общей площадью застройки 1938 кв. м. составляет 6609 кв.м. Полученная величина отражает рекомендуемую площадь земельного участка необходимого для использования исключительно зданий. Произвести расчет необходимой площади земельного участка с учетом необходимости подъезда, погрузки, разгрузки, размещения грузового, легкового автотранспорта и надлежащей эксплуатации не представляется возможным, в связи с отсутствием в действующем законодательстве соответствующих нормативов и методики расчета. Однако, по мнению эксперта, необходимость подъезда, погрузки, разгрузки, размещения грузового, легкового автотранспорта является обоснованной при эксплуатации складского комплекса, расположенного на земельных участках с кадастровыми номерами 50:29:0030106:21 и 50:29:0030106:4.
Иных доказательств, свидетельствующих о невозможности предоставления земельного участка в собственность заявителю, в том числе о том, что земельный участок изъят из гражданского оборота, в суд не представлено. На основании исследования и оценки относимости, допустимости, достоверности представленных доказательств в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности суд полагает доказанным факт наличия на земельном участке в кадастровым номером 50:29:0030106:21 находящихся в собственности заявителя зданий, а также использования заявителем спорного земельного участка и наличия права заявителя на право выкупа.»
Решение вопроса:
Необходимо обосновать, что на земельном участке расположены дороги и подъездные пути, для основного объекта недвижимости или что-то подобное. Лучше всего с этим вопросом справится эксперт.
ИТОГ
Указанные выводы сделаны на основе анализа судебной практики Арбитражного суда Московской области и каждый конкретный случай требует изучения вопроса и причин отказа.
Нужно помнить, что обращаться в суд нужно, только в случае, если все иные возможности решения вопроса исчерпаны.
Конечно есть и отрицательная практика, по данным вопросам и нужно реально оценивать свои шансы. Например, есть несколько решений, где из-за не квалифицированного экспертного заключения суды выносили отказ. Иногда эксперт «забывает» указать исследовательскую часть или не может сделать однозначных выводов. Поэтому при выборе эксперта и юриста уточните, участвовали ли они в подобных вопросах и не стесняйте просить ознакомиться с результатами их деятельности.
Если у Вас возникли вопросы или хотите получить квалифицированную юридическую консультацию, обращайтесь:
Тел: +7 925 384 7234
Email: sudpravo@gmail.com
Александр Шмидт