Вы знали, что в 2020 году, по подсчётам Knight Frank, Петербург попал в топ-5 городов мира с самым быстрым ростом стоимости квадратного метра? Подорожание жилья стало притчей во языцех, но не отпугивает желающих: аналитики говорят, что спрос по-прежнему хороший. Что нового принёс нам 2021-й? Половина года уже позади, подводим промежуточные итоги с экспертом рынка и разбираемся, будут ли новые ценовые рекорды.
Почему произошёл 2020-й?
То, что цена квадратного метра в Петербурге, хоть в многоэтажке на Парнасе, хоть в элитном «особняке» на Крестовском острове, может заметно «подрасти» буквально за считанные месяцы, никого уже не удивляет. Для сравнения, Москва в том же самом рейтинге Global Residential Cities Index 2020 заняла лишь 92 место. Повторится ли сценарий в 2021-м? Может ли рост цен вновь преодолеть планку +30% за год?
Эксперты сразу говорят: точно нет. В прошлом году сошлось слишком многое разом: низкие ставки льготной ипотеки (6%), стремление людей инвестировать на фоне коронавирусного кризиса, дефицит предложения в Петербурге и, конечно, инфляция и рост себестоимости стройки. Сейчас картина меняется: новые проекты появляются на рынке куда активнее, чем в 2020-м, ставки ипотеки растут. Факторов роста цен становится меньше.
Снова есть из чего выбрать
«Во втором квартале застройщики достаточно активно выводили в продажу новые проекты как в элитном, так и в массовом сегменте. На рынке появилось 5 новых элитных проектов общей площадью 65 тыс. кв. метров. В массовом сегменте новый вывод составил 25 проектов на 542 тыс. кв. метров. Кстати, для обоих сегментов характерен стабильный спрос в течение всего квартала», – отмечает руководитель аналитического центра Группы RBI Елена Петропавловская.
Много это или мало? Точно больше, чем за аналогичный период 2020-го! Год назад в это время был «штиль», новых проектов на рынке появлялись единицы, а спрос уже «пошёл в гору». Тогда и заговорили о «дефиците». Сегодня застройщики уже не боятся «стартовать»: востребованность жилья в эпоху COVID проверена временем.
Так что там с ипотекой?
С 1 июля государство не перестало субсидировать сниженные ипотечные ставки для покупателей новостроек, как многие того ожидали. Но всё-таки существенно изменило условия программы, сделав ее более консервативной. Максимальная сумма кредита теперь ограничена всего 3 млн рублей, выросла и ставка – с 6 до 7% годовых. То есть для покупки даже 1-комнатной квартиры в новостройке Петербурга по «государственной» ставке теперь нужен, как правило, как минимум 50-процентный первый взнос. Простая математика: 35 метров х 170 тыс. рублей за метр = около 6 млн. Итого к ипотечным 3 млн нужно добавить ещё столько же своих, а у всех ли они есть?
«Поэтому покупателям с детьми стоит обратить внимание на новый формат «семейной ипотеки», которая выдается под 6%, максимальная сумма кредита по ней увеличена до 12 млн рублей. Также застройщики совместно с банками начинают предлагать новые субсидированные процентные ставки по кредиту. Так, при покупке квартиры в строящихся корпусах ЖК Ultra City у RBI можно воспользоваться ипотечной программой от Альфа-Банка со ставкой 6,79% на весь срок действия кредита вместо стандартной ставки 8,29%. Сумма кредита здесь не имеет тех ограничений, как у ипотеки с господдержкой», – подчеркивает Елена.
185 000 к концу года?
Почему фактор ипотеки имеет такое значение? Это азы экономики: повышая доступность покупки, стимулируем спрос, а значит, чем ниже ставка, тем более действенным «триггером» роста цен она может стать. С 1 июля этот механизм перестал работать, не случайно эксперты говорят, что ожидают дальнейшего замедления роста цен в 2021 г.
«К концу года мы ожидаем цену 185-187 тысяч рублей за кв. метр на рынке комфорт-класса в Петербурге. За последние пару месяцев мы уже наблюдали снижение темпов роста цен, а продление ипотеки – это скорее формальность, ограничения по сумме кредита при текущих ценах достаточно жесткие, на рынке мало подходящих вариантов при условии небольшого первого взноса», – отмечает Елена.
То есть рост уже замедлился?
Да, если посмотреть на данные за второй квартал, увидим, что «первичка» уже не лидер по темпам роста. Активнее рос вторичный рынок Петербурга (+8%), в результате средняя цена здесь превысила даже цену в новостройках массового сегмента. Сегодня купить жилье на вторичке можно, в среднем, по 176 тыс. рублей за метр. На рынке новостроек, например, в комфорт-классе, рост составил +6%, средняя цена здесь сегодня – почти 200 тысяч. В бизнес-классе имеем +4%, средняя цена – 290 тысяч за метр.
То есть недвижимость, конечно, дорожает (чтобы было по-другому, сейчас уже трудно представить), но в сравнении с такими же цифрами за первый квартал видно, что темпы роста заметно замедляются. Вспомним, что за первые 3 месяца 2021 года бизнес-класс «прибавил» 11%, комфорт – 10%, «стандартное жильё» – 7%, вторичка – 11%.
Загород как альтернатива
Что ещё может «потянуть» цены вниз и компенсировать уже привычный рост? Специалисты отмечают, что в 2021 г. активно выводятся на рынок новые жилые комплексы не только в «традиционной черте» Петербурга, но и в пригородах. Там цены ниже, и для многих покупателей это может стать альтернативой, «перетянуть» на себя часть спроса.
«Стартуют проекты за городом, и среди них уже есть довольно масштабные – в Пушкинском, Петродворцовом районах. Девелоперы начинают активно рассматривать и покупать новые подобные участки – в Новоселье, Пушкине, Новосаратовке», – говорит Елена Петропавловская.
Так что, если сегодняшние 170-180 тысяч за кв. метр кажутся неподъёмной ношей, возможно, не стоит зацикливаться на контуре КАД?
Фотографии: RBI