После окончательного принятия новой редакции закона 214-ФЗ о долевом строительстве схема финансирования новостроек и взаимоотношений покупателя с продавцом приобрела новый смысл и воплощение.
Изменения в в ДДУ и регламентирующем законодательстве коснулись всех аспектов долевого строительства. Что это означает для покупателя в реальности? Какие вопросы требуют полного раскрытия? Мы собрали в один список, чтобы прояснить ситуацию.
Что такое эскроу-счет и проектное финансирование?
Эскроу-счет — это особый вид аккредитива, который открывает застройщик проекта в одном из 96 банков (официальный список), получивших специальные разрешения от Центробанка. Средства с этого счета недоступны никому, ни банку, ни застройщику, ни дольщику. Они служат гарантией того, что проект будет реализован, и только после сдачи этапа (очереди) или всего проекта по декларации застройщик сможет их получить.
Где застройщик будет брать деньги на строительство?
Вариантов несколько, и каждый из них по-своему эффективен.
- Кредит выдает тот же банк, где открыты эскроу-счета. Он же получает право контролировать весь процесс и требовать от застройщика соблюдения порядка использования денег, так как кредит целевой, проектный. Застройщик может использовать не на строительство только 10 % от выделенных средств. При этом банк вправе разделить финансирование на транши по этапам, чтобы еще жестче контролировать расходы.
- Финансирует строительство девелопер проекта, который и создает компанию-застройщика. Но обязанность открытия эскроу-счета остается, если застройщик намерен продавать квартиры по ДДУ.
- Строительство ведется на собственные средства, продажи происходят на основании положений ГК РФ, поэтому застройщик продает квартиры либо за полную стоимость либо в рассрочку, но он не может привлекать средства покупателей на строительство.
Никто не отменял строительство по схеме ЖСК, но она тоже не дает надежной гарантии сохранности средств.
С учетом последних изменений в схеме долевого строительства можно сказать, что именно она теперь дает максимум уверенности в том, что проект будет реализован, а деньги не пропадут.
Может ли дольщик сам выбрать банк для размещения средств на эскроу-счете?
Нет, этот вид счетов может открыть банк, кредитующий проект. Таким образом создаются условия для обязательного участия банков в долевом строительстве — впоследствии это станет основой для полного проектного финансирования.
Что делать покупателю? Либо принимать условие, либо искать другую новостройку.
Что будет, если застройщик сорвет сроки или не достроит дом?
Деньги с эскроу-счета вернутся дольщикам. Этот механизм работает и для случаев, когда нарушены указанные в договоре долевого участия сроки строительства. Бесконечно оттягивать сдачу объекта не получится, уйти с деньгами в банкротство тоже невозможно — деньги не вывести. Банк не даст покоя застройщику, поскольку в проект уже вложены кредитные средства. А у банка гораздо больше средств воздействия, чем у дольщиков.
Можно ли вернуть деньги с эскроу-счета дольщику?
Просто так, без веских оснований — нет. Возврат осуществляется только при срыве проекта или нарушении застройщиком условий договора. Дольщик должен привести веские причины, чтобы расторгнуть договор по ДДУ и вывести свои вложенные деньги.
Что будет, если обанкротится банк — держатель эскроу?
Механизм гарантий для дольщиков доведен почти до совершенства — при проблемах у банка, который, кстати, тоже не может распоряжаться средствами на эскроу-счете, деньги вернет государственное Агентство по страхованию вкладов. Вернет полностью, если сумма не превышает 10 миллионов рублей. Таким образом максимальной защитой обеспечивают дольщиков в эконом-классе и в категории новостроек "комфорт", то есть в массовом сегменте, где больше всего покупателей, для которых эта покупка весьма серьезна. Гарантия распространяется и на тех, кто вложил средства в несколько новостроек — по каждому проекту максимальная сумма составляет 10 миллионов рублей.
Можно или использовать материнский капитал по новому ДДУ?
Да, можно. Средства материнского капитала будут переведены на эскроу-счет после заключения и регистрации ДДУ в Росреестре. Это тоже новая степень защиты дольщика — пока нет регистрации договора, возможны двойные продажи. Поэтому деньги переводятся только после завершения этой процедуры, а сам дольщик может проверить регистрацию на сайте Росреетра (официальная страница).
Можно ли получить ипотеку в другом банке?
Да, дольщик вправе сам выбрать банк для ипотечного кредитования. Это не обязательно тот банк, где открыты эскроу-счета. Перевод средств по ипотеке будет производиться на эти счета, но опять же, при условии, что договор долевого участия зарегистрирован.
Не будет ли проблем с переуступкой прав до новому ДДУ?
Механизм переуступки прав на квартиру в новостройке остается прежним. Как и раньше, нужно согласие застройщика, что обычно прописано в ДДУ. Как и раньше, требуется согласие банка-кредитора по ипотеке, но теперь необходимо согласовать действия с банком-кредитором проекта. Средства с эскроу-счета будут возвращены первому дольщику, а второй внесет их по переоформленному договору.
Выводы и заключение
Механизм гарантий и защиты дольщика проработан в деталях. Закрыты ранее болезненные дыры, позволяющие уходить с деньгами дольщиков и не нести ответственности. Создана система возврата средств — это очень важно для тех, кто вкладывает в покупку квартиры деньги, которые можно назвать "кровными".