В нынешних условиях, в связи с обесцениванием национальной валюты, те, кто планировал оформить ипотеку или приобрести свое жилье задаются вопросом - стоит ли? Как меняется рынок и не обвалится ли в цене приобретенная недвижимость?
Рассмотрим несколько факторов влияния на рынок недвижимости на примере Московского региона.
1. Снижение доходов населения и, как следствие, снижение потребительского спроса.
В период 2020-2021 года доходы населения не росли, а падали, если верить Росстату. Даже незначительный рост доходов не способен покрыть инфляцию. Грубо говоря, в 2019 году средняя заработная плата по Московскому региону составляла 40 000 рублей или 645 (по минимальному курсу 2019 года - 62 рубля) долларов. В лучшем случае, если у работника заработную плату не урезали, то на сегодняшний день заработная плата в 40 000 рублей составит всего 544 доллара по текущему курсу. Таким образом, Ваш доход невидимо сократился на 102 доллара или на 15,6%. Согласитесь, цифра не малая. Вы спросите - зачем считать мои доходы в долларах? Все очень просто. Большинство российских предприятий работают на импортном оборудовании, по импортным технологиям, которые покупают за импортные евро и доллары. А издержки входят в себестоимость товаров. То есть между колебаниями рубля и доллара, и ценами на продукты питания, технику, недвижимость и прочие радости жизни прямая зависимость. Чем выше доллар, тем дороже в рублях все товары.
2. "Перегретость" рынка.
По примеру Московского региона можно видеть следующую картину. Динамика строительства новостроек в московском регионе за период июль 2020 год - июль 2021 год составила +5,5% (по данным РБК). Не совсем понятно, зачем при снижении доходов населения вводится в эксплуатацию такое количество жилья при отрицательной динамике цен (цены за квадратный метр в среднем в Московском регионе в пределах 94 000). Это легко объяснить, если ознакомиться с требованиями городской программы "Жилье и городская среда", согласно которому до 2024 года планируется улучшить жилищные условия 5 млн. семей. На строительство городского жилья вкладываются бюджетные деньги. Следовательно, жилье будет реализоваться по государственным программам переселения, ренновации, покупок под материнский капитал и другие. Соответственно, востребованность ипотеки и других видов сделок с новостройками может значительно снижаться, что уже наблюдается на московском рынке. В 2021 году спрос на новостройки снизился, что также объясняется снижением процента по ипотечному кредитованию в 2020 году.
3. Ослабление национальной валюты.
Этот пример мы уже рассматривали выше, немного углубимся в подробности и постараемся проанализировать, как это может сказаться на рынке недвижимости. Итак, как обсуждалось выше, доходы населения падают, предложение по жилью в Московском регионе превышает спрос. Ослабление национальной валюты в итоге приведет к тому, что строить в ближайшее время станет не выгодно, поскольку рынок необходимым жильем обеспечен, доходов у населения нет, строительство в национальной валюте будет обходиться дороже, следовательно, ожидается дальнейшее снижение спроса и цен на уже построенное жилье. По моему мнению, в ближайшее время нас может ожидать заметное снижение цен на жилье в Московском регионе тех застройщиков, кто не сможет окупить свои затраты с хорошей рентабельностью и будет продавать жилье лишь бы вернуть свои средства. В этот момент можно будет приобрести свою недвижимость. Хотя даже при таких условиях есть немаловажные факторы, о которых следует подумать перед покупкой жилья:
- стоит ли брать недвижимость в ипотеку? В связи с нововведениями законодательства, которые позволяют забирать квартиру по суду, в случае отсутствия регулярных платежей, даже если это единственное жилье, я бы не решилась на ипотеку. Не стабильная ситуация на рынке труда, высокие темпы инфляции, отсутствие экономического развития могут привести к тому, что Вы практически выплатив ипотеку, но заболев (а такое может быть с каждым) или потеряв работу, по суду будете выселены из квартиры без возврата уплаченного взноса, так как первые годы вы платите исключительно проценты банку и только в самом конце ипотеки у Вас идет зачисление платежей в счет основного долга.
- каков рынок труда в том районе/регионе, где я буду жить? Смогу ли я найти заработок? Это тоже крайне важный вопрос. Иногда жители других регионов хотят переехать в Московский регион, мотивируя это тем, что здесь выше заработки. Однако, не учитывают специфику совей деятельности, образования и трудового опыта. Может возникнуть такая ситуация, что именно Вашей профессии не найдется здесь места и для того, чтобы выжить Вам придется идти на малопочетную работу, лишь бы прокормить себя и семью. Поэтому рассмотреть этот вариант крайне важно.
- какова инфраструктура района, где Вы будете жить? Учитывайте и узнавайте перед покупкой все важные мелочи - размер квартплаты, платы за парковку, посещение садика (есть государственный или только частные), какие магазины работают по близости - Пятерочки или Азбука Вкуса и Магнолия, оплата консьержа и другие скрытые платежи. Наличие государственных поликлиник и больниц и других медучреждений. Поверьте, это немаловажный вопрос. Узнайте транспортную доступность района - посмотрите, ходят ли автобусы, маршрутки, электрички или выезд только на автомобиле? То, что застройщик предъявляет в планах строительства, не значит, что в действительности это будет построено. лучше приобретать жилье с готовой инфраструктурой.
Итак, проанализировав самые важные факторы, если Вы пришли к выводу, что приобрести жилье Вам в 2021 году все-таки очень нужно, рассмотрите следующие варианты покупки:
- покупка жилья по программе трейд-ин;
- покупка жилья за материнский капитал;
- обмен своим жильем на более просторное с доплатой, если у Вас большая семья.
Спасибо за внимание дорогой читатель). И помни, ответственность принятия решения все равно остается на тебе). Если статья была интересной не поскупись на лайк)