Приобретая квартиру на вторичном рынке, мы нанимаем риелторов и юристов для сопровождения такой сделки, которая включает в себя, помимо прочего проверку «юридической чистоты» квартиры.
Следует иметь ввиду, что ни один специалист в области недвижимости не может дать стопроцентной гарантии юридической чистоты сделки при покупке квартиры на вторичном рынке, что говорит о большом количестве пробелов в российском законодательстве в данной области.
Попытаемся рассмотреть основные актуальные правовые вопросы в области покупки квартиры на вторичном рынке:
I. Основные риски при покупке квартиры на вторичном рынке и методы их снижения.
II. Общие правила проверки юридической чистоты сделки купли-продажи квартиры на вторичном рынке.
Основные риски при покупке квартиры на вторичном рынке и методы их снижения.
Выделим восемь основных рисков при покупке квартиры:
1) нарушение прав несовершеннолетних;
2) нарушение прав наследников;
3) нарушение прав супруга;
4) нарушение правил торгов;
5) приобретение квартиры с обременением;
6) незаконная перепланировка;
7) приобретение квартиры по доверенности;
8) банкротство продавца.
1. Риски нарушения прав несовершеннолетних при покупке квартиры на вторичном рынке
При покупке квартиры со стороны покупателя необходимо осознавать риск ущемления интересов несовершеннолетнего путем нарушения действующего законодательства.
Действующим законодательством РФ предусмотрено, что опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель давать согласие на совершение сделок, влекущего уменьшение имущества несовершеннолетнего.
Отметим, что законодательством РФ порядок и критерии выдачи такого разрешения не определены.
Орган опеки и попечительства при выдаче разрешения на совершение сделки с недвижимостью несовершеннолетнего руководствуется следующими рекомендательными письмами:
- от 20 февраля 1995 года N 09-М "О защите жилищных прав несовершеннолетнего";
- от 9 июня 1999 года N 244/26-5 "О дополнительных мерах по защите жилищных нрав несовершеннолетних".
Согласно этим письмам, в обязательном порядке должно быть закреплено право семьи несовершеннолетнего на проживание и пользование вновь приобретенным жилым помещением путем выдачи предварительного разрешения на совершение сделки по продаже жилых помещений с приобретением жилья после его продажи.
На основании такого предварительного разрешения договор продажи жилого помещения оформляется с условием.
Так, приобретая квартиру на вторичном рынке, необходимо понимать, что сделка с недвижимостью несовершеннолетнего обременена до момента покупки продавцом иной квартиры, которая не ущемит права несовершеннолетнего.
Для того чтобы обезопасить покупателя, продавец квартиры может предоставить покупателю квартиры предварительный договор купли-продажи иной квартиры согласно предварительному разрешению органа опеки и попечительства.
Еще одним способом защиты от риска нарушения прав несовершеннолетних при покупке квартиры на вторичном рынке является альтернативная сделка.
Альтернативная сделка купли-продажи квартиры — это продажа собственником своей квартиры и покупку новой в один день: два договора купли-продажи подписываются одновременно, а сделка на обе квартиры проходит в один день. Таким образом, предварительное разрешение на продажу квартиры реализуется в день покупки новой квартиры.
Распространенной проблемой при покупке квартиры на вторичном рынке является отсутствие осведомленности покупателя об использовании материнского капитала продавцом.
Нецелевое использование материнского капитала, в связи с тем, что небыли выделены доли в квартире несовершеннолетним, также относится к риску нарушения права несовершеннолетнего.
Еще одним распространенным вопросом является нарушение прав несовершеннолетних при приватизации квартиры.
Так, лицо, право на приватизацию которого было нарушено в несовершеннолетнем возрасте, может обратиться в суд за зашитой нарушенного права.
2. Риск нарушения прав наследников при покупке квартиры
В судебной практике не редки случаи признания договора купли-продажи недействительным в связи с нарушением прав наследников.
Данная ситуация вызвана отсутствием надлежащего способа проверки потенциальных наследников при покупке квартиры.
Признание сделки недействительной и включение квартиры в наследственную массу в связи с отчуждением квартиры лицом, которое не понимало значения своих действий, являются одной из самых популярных категорий споров.
Речь может идти о целой цепочке предыдущих сделок, которые могут быть признаны судом недействительными.
Не менее интересной категорией споров являются споры об установлении факта принятия обязательной доли в наследственном имуществе, признании права собственности в порядке наследования по закону.
Кто имеет право на обязательную долю:
- несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители, а также нетрудоспособные иждивенцы наследодателя, подлежащие призванию к наследованию на основании п. п. 1 и 2 ст. 1148 ГК РФ, в силу ст. 1149 ГК РФ наследуют независимо от содержания завещания не менее половины доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону;
- переживший супруг имеет право на 1/2 долю от совместно нажитого имущества, находящегося в собственности умершего.
Важно понимать, что право на обязательную долю в наследстве не позволяет полностью исключить появление в будущем исков о восстановлении нарушенных прав наследников даже при наличии завещания. Можно говорить лишь о большей или меньшей вероятности возникновения таких исков с учетом конкретных обстоятельств.
3. Риск нарушения прав супруга продавца на продаваемую квартиру
В соответствии с п. 2 ст. 35 Семейного кодекса РФ при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.
Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.
Пункт 3 ст. 35 СК РФ прямо указывает, что в случаях совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимым имуществом, находящимся в совместной собственности супругов, и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Таким образом, при покупке квартиры на вторичном рынке необходимо проверить:
- Состоит ли продавец в браке. Если состоит в браке, то необходимо запросить нотариальное согласие на продажу квартиры;
- При расторжении брака продавцом необходимо проанализировать период приобретения квартиры в собственность последнего. Если квартира была приобретена в браке, то следует запросить согласие на продажу бывшего супруга в целях избежания судебного спора с его стороны. Если речь идет о дарении или наследовании, то супруг на такое имущество прав не имеет. Так же, как и на имущество, приобретенное до брака.
Проверить, состоит ли человек в браке, расторгнут ли брак, можно по паспорту. На практике при заключении договора купли-продажи, если человек не состоит в браке, требуют нотариальное заявление об отсутствии брачных отношений с кем-либо.
4. Покупка квартиры на публичных торгах
Действующим законодательством РФ предусмотрена возможность покупки квартиры через торги. Продавцами такой недвижимости являются государственные организации и банки.
Рассмотрим в каких случаях квартиры выставляют на торги.
В связи с невыплатой ипотечного кредита между банком и заемщиком заключается соглашение о реализации недвижимости во внесудебном порядке, согласно которому должник продает заложенный объект и полностью гасит кредит. При покупке такой квартиры риски минимальны в связи с добровольными договорными отношениями между банком и заемщиком.
По решению суда по иску банка к должнику об обращении взыскания на квартиру, заложенную в обеспечение возврата долга по кредитному обязательству, после того, как суд принимает решение о реализации заложенного имущества с торгов, судебные приставы-исполнители описывают такое имущество и реализовывают его через торги. После проведения торгов существует риск признания таких торгов недействительными.
Так, при анализе судебной практики выявлены споры по обжалованию судебных актов должниками и по обжалованию в судебном порядке публичных торгов в связи с нарушениями, допущенными организаторами.
5. Риск приобретения квартиры с обременением
Ограничение на свободное распоряжение приобретенной квартирой является одним из скрытых рисков при покупке квартиры на вторичном рынке. Рассмотрим более подробно виды ограничений.
1. Ипотека;
2. Аренда;
3. Сервитут;
4. Доверительное управление;
5. Рента;
6. Арест;
7. Наем;
8. Наличие лиц, помимо собственника, имеющих право на проживание в квартире.
Разделим вышеуказанные виды на две категории.
К первой категории отнесем: ренту, наем, доверительное управление имуществом, сервитут, ипотеку (иной вид залога), арест. Сведения о них подлежат регистрации в реестре недвижимости, следовательно, проверить их можно, заказав выписку из ЕГРН.
При проверке рисков по первой категории необходимо понимать, что обременение, которое должно быть отображено в реестре недвижимости к моменту совершения сделки купли-продажи, может быть не отражено в реестре. Например, стороны не подали заявление на регистрацию обременения или определение суда, на основании которого наложен арест, не поступило в Росреестр или находится на стадии рассмотрения.
Минимизировать риск можно проверив картотеки судебных дел по месту нахождения имущества с участием потенциального продавца и проверить на сайте Федеральной службы судебных приставов информацию о наличии исполнительного производства, получить заверение от продавца, что правами третьих лиц имущество не обременено, квартира не арестована.
Сведения о наличии лиц, имеющих право на проживание, не отображаются в ЕГРН.
Так, на сегодняшний день отсутствует реестр, с помощью которого можно узнать о наличии прав третьих лиц на проживание в приобретаемой квартире.
6. Риск покупки квартиры с незаконной перепланировкой
Несогласованная перепланировка квартиры является одной из актуальных проблем жилищного законодательства РФ в связи с отсутствием какого-либо планового порядка проверки квартир на наличие такой перепланировки.
Так, согласно п. 2 ст. 7.21 КоАП РФ самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей.
Кроме того, согласно п. 3 ст. 29 ЖК РФ собственник жилого помещения, которое было самовольно перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
Квартиры с незаконной перепланировкой активно продаются на вторичном рынке.
Приобретая квартиру на вторичном рынке, необходимо проверить соответствие существующей перепланировки правоустанавливающим документам и кадастровому паспорту.
7. Риск покупки квартиры по доверенности
На сегодняшний день продажа квартиры по доверенности подразумевает повышенный риск признания сделки купли-продажи квартиры недействительной. Специалисты в области недвижимости не рекомендуют покупать квартиру у доверенного лица, не имея личного общения с продавцом квартиры, в связи с тем, что продажа квартиры по доверенности дает широкие возможности для мошеннических действий.
8. Риск покупки квартиры у лица, в отношении которого возбуждено дело о банкротстве
Вопрос оспаривания сделок с недвижимостью в связи с признанием гражданина банкротом становится все более популярным.
Сложность проверки продавца квартиры по вышеуказанному риску заключается в том, что законодательство о банкротстве достаточно специфично и не каждый специалист в области недвижимости знаком с процедурой признания гражданина банкротом.
Так, Закон о банкротстве регулирует процесс реализации недвижимого имущества должника в целях удовлетворения прав кредиторов и иных лиц.
При покупке квартиры необходимо проверять продавца по вопросу наличия дел о несостоятельности (банкротстве) на сайте арбитражного суда.