Последние новости о том, что из-за очередного витка пандемии и введенных ограничений россияне могут лишиться не только зарубежного отдыха, но и отелей на любимых курортах Краснодарского края, шокировала многих. Впрочем, у тех, кто задумывался не только об отдыхе, но и об инвестициях в недвижимость, сейчас имеется, пожалуй, последняя возможность совместить приятное с полезным, и приобрести в Сочи собственную квартиру в новостройке. Почему мы назвали эту возможность последней? Объясняем!
Ценник: за 10 лет – в три раза
Итак, при всем богатстве выбора еще те же пять лет назад многие эксперты отговаривали инвесторов от приобретения недвижимости в Сочи, считалось, что рынок недвижимости главной здравницы страны перегрет, и его ожидает стагнация. Тогда это выглядело логичным, ведь оживали и другие города-курорты черноморского побережья, да и вернувшийся в родную гавань Крым буквально «наступал на пятки». Но жизнь показала, что специалисты ошибались.
Цены на недвижимость, причем как на вторичном рынке, так и на первичном, продолжали уверенный рост. По оценкам экспертов компании MACON, серьезнее всего подорожали именно новостройки: за десять лет цены на них выросли в три раза. Причем основное увеличение прайсов пришлось именно на последние четыре года, когда средняя цена «квадрата» выросла с 90 почти до 211 тыс. рублей. Кстати, даже в столице за это время новое жилье, в среднем, подорожало на 35% (по данным RealtyMag.ru средняя цена кв. м выросла с 161 212 до 246 047 руб.). А пандемийном 2020 году темпы прироста в Сочи достигли рекордных величин: в целом по рынку – на 36%, а в бизнес-классе годовой прирост даже превысил 60%.
Почему так резко выросли цены во всероссийской здравнице? Нестабильность в экономике, да и вообще в мире, который столкнулся с серьезным испытанием, и льготная ипотека от российских властей сделали свое дело: клиенты понесли деньги застройщикам. И, естественно, в первую очередь выбор инвесторов пал на Сочи. Осознав, что границы закрыты и вывести семью на отдых не получится, пережив один жесткий локдаун в столице, а также перевод многих сотрудников на удаленку, об инвестициях именно в курортную недвижимость задумались даже те, кто ранее об этом и не помышлял.
По словам риэлторов и девелоперов, около 90% покупателей сочинских новостроек живут в других регионах, в основном в Москве и Санкт-Петербурге, при этом около трети покупок совершают сибиряки и жители Урала. Понятно, что эта категория покупателей привыкла к достаточно высокому уровню комфорта, поэтому они выбирают именно Сочи с его хорошо развитой инфраструктурой, а не другие города на черноморском побережье. Кто-то собирается использовать эту недвижимость для собственного отдыха или даже проживания, кто-то – сдавать.
Сколько можно заработать?
Рассказ о росте цен на новостройки в Сочи будет более нагляден, если привести пример. Итак, возьмем ЖК «Министерские озера» от известного сочинского девелопера AVA Group (Группа компаний «АВА»), который имеет в своем портфеле три масштабных проекта в разных стадиях строительства.
«Министерские озера» - жилой комплекс комфорт-класса, который уже возведен в Хостинском районе Сочи, буквально в 15 минутах от моря. Этот комплекс вполне соответствует запросам взыскательной целевой аудитории, т.е. речь идет о комплексной застройке с собственной инфраструктурой, в том числе и социальной (школа и детский сад). Более того, в отличии от многих других компаний, девелопер обустроил пространство рядом с жилыми корпусами: территория рядом с самим Министерским озером и набережной вдоль реки Бзугу уже благоустроена.
Продажи в этом комплексе стартовали в 2018 году, стоимость квадратного метра тогда составляла 55000 рублей, а цена самого доступного лота начиналась от вполне демократичных 1,83 млн рублей. Сейчас в ЖК «Министерские озера» покупателям предлагаются лоты площадью от 48 до 87 «квадратов», а минимальный прайс – от 13,7 млн рублей. То есть инвестор, который приобрел квартиру в этом ЖК на старте продаж, заработал почти 12 млн рублей меньше, чем за три года. Впечатляет, согласитесь? Учитывая, что комплекс уже введен в эксплуатацию, этот проект сейчас может быть интересен тем, кто не хочет пропускать это лето, и либо собирается отдыхать сам, либо планирует сдавать недвижимость в аренду.
Второй пример от этого же девелопера – ЖК «Летний» класса «комфорт-плюс» - находится в активной фазе строительства, сдать комплекс в эксплуатацию AVA Group собирается осенью 2022 года. Этот комплекс возводится в пяти минутах от пляжа в одном из самых зеленых районах Большого Сочи, буквально на границе с Сочинским национальным парком, на берегу реки Кудепста и рядом с заповедником Тисо-Самшитовой Рощи. Это удивительное место, в котором из-за специфического рельефа и большого количества зелени влажный климат субтропиков ощущается более комфортно.
Итак, продажи в ЖК «Летний» были открыты в прошлом году, и стоимость квадратного метра была уже выше - 98 000 рублей, а минимальная цена лота стартовала от 2,312 млн рублей. Сейчас там можно приобрести студии и однокомнатные квартиры площадью от 32 до 39 «квадратов», а самый доступный вариант обойдется покупателю в 9,3 млн рублей. Т.е. инвестор, который приобрел самую маленькую студию во время пандемии, за год заработал почти 7 млн рублей только на росте прайса. И это не предел, т.к. за следующие полтора года они подорожают еще, как минимум, на 50%. Почему? Сейчас объясним.
Прогноз: в Сочи заканчиваются новостройки
Для дальнейшего роста цен в Сочи имеется две серьезные причины. Начнем с самой очевидной – роста спроса. В ситуации, когда границы практически закрыты, в стране растет число заболевших, а власти пытаются ввести новые локдауны, у россиян практически не остается выбора, и поэтому все, кто может себе это позволить, в ближайшее время попытается «прорваться» в Краснодарский край. Отели уже обязали принимать только привитых туристов, коих немного, и у отпускников остается только вариант аренды частного сектора – квартир и апартаментов. Отдаляться от цивилизации, т.е. от инфраструктуры, многие побоятся, и весь этот поток «туристических беженцев» придется на Сочи. Сдана в аренду будет каждая койка. И этот спрос вряд ли куда-то денется в ближайшие годы, достойной альтернативы Сочи в стране нет.
Понятно, что на этом фоне количество желающих обзавестись собственным жилье в этом городе будет расти. Но беда в том, что в Сочи вот-вот закончатся новостройки, покупка которых на ранней стадии строительства может принести хороший доход. Проблема в том, что долгое время застройка велась хаотично, часто застройщики работали даже без получения разрешения на строительство. В итоге в Сочи за последние 10 лет было возведено около 4.5 млн кв. м жилья, а также появилось немало проблемных объектов и ЖК, которые не обеспечены инфраструктурой. Поэтому городские власти с 1 июля объявили двухлетний мораторий на выдачу новых разрешений на строительство многоквартирных домов. Чем это грозит? Резким снижением темпов строительства и очередным витком роста цен. Эксперты уверенны, что уже этой осенью цены на строящееся жилье вырастут еще на 30-40%.
На этом фоне понятно, что вышедшие на рынок объекты надежных застройщиков, имеющих на руках всю необходимую разрешительную документацию, будут пользоваться повышенным спросом. Особенно в свете того, что история со льготной ипотекой скоро закончится, и все это понимают. Так что каждый жилой комплекс, который сейчас появляется в Сочи, привлекает пристальное внимание покупателей. Кстати, AVA Group открыла продажи в своем новом проекте бизнес-класса – ЖК «Кислород».
Это комплекс более высокого класса, чем предыдущие проекты девелопера, и, помимо статусного местоположения, в ЖК «Кислород» предусмотрен весь необходимый набор инфраструктуры, начиная от подземного паркинга, закрытой территории и заканчивая детскими и спортивными площадками. Рядом с жилыми корпусами будет построена не только своя школа и детский сад, но и детская поликлиника, кроме этого AVA Group обещает благоустроить расположенный рядом парк Бытха. Да, и самое главное – это квартиры с видом на море, а от комплекса до престижного пляжа «Парус» можно добраться за 11 минут. Стоимость 6 052 000 руб мин площадь 17,8 м2.
