Потенциал поддержания доступности жилой недвижимости путем снижения ставок по ипотеке серьезно исчерпан. В текущем же году основным трендом роста рынка жилья и жилищного кредитования станут динамика стоимости квадратного метра и изменение номинальных доходов россиян. Такой позиции придерживаются эксперты Банка России, что следует из последнего «Обзора финансовой стабильности».
Как отмечают авторы «Обзора», в последнем квартале прошлого года цены на новостройки росли быстрее, чем в 201-м. В первом же квартале текущего года они стали расти еще активнее. В результате динамика роста оказалась максимальной за последнее десятилетие и составила в годовом выражении 17.6%. Причинами такого стремительного удорожания стали нехватка предложений со стороны девелоперов и одновременно высокий спрос населения. Последний же, в свою очередь, подогревался рекордно низкими ипотечными ставками.
При этом эффект роста оказался комплексным. За удорожанием жилья на первичном рынке началось повышение расценок на вторичном. К началу 2021-го года рост цен на вторичку разогнался до 13.6% относительно результатов 2019-го.
Состояние жилищного рынка можно охарактеризовать как ожидание дальнейшего удорожания. Поэтому спрос отнюдь не снижается и по-прежнему остается на рекордных значениях. В результате сохраняется и высокая активность в ипотечном сегменте.
Представители ЦБ также отмечают, что 2-значный рост стоимости жилья в 2020-м году привел к снижению и без того невысокой покупательской способности доходов россиян. Если на начало прошлого года на 1 среднюю месячную зарплату можно было купить 0.76 жилого квадратного метра, то на 1 января-2021 уже только 0.67 кв.м. И это соотношение уменьшилось практически по всей стране.
В то же время площадь, которую можно было бы купить в ипотеку по средневзвешенной ставке с платежом не более 50% от зарплаты, выросла на 0.4 кв.м до 40.5. Это стало эффектом общего снижения ставок и действия программы льготного жилищного кредитования. Кроме того, на 7 месяцев (до 223 мес.) увеличился средний срок ипотечного кредитования – а это тоже оказало свое положительное воздействие. Нельзя не отметить здесь и в общем достаточно мягкую денежно-кредитную политику Центробанка.
Как поясняется в «Обзоре», если на 2 квартал-2019 ежемесячного взноса в 1 000 руб. было достаточно для погашения займа на 96 000 руб. , то на конец 2020-го года этой же суммы хватило бы для выплаты ипотеки на 121 000 рублей. Такой прирост за 1.5 года перекрыл динамику с 2010 года.
Теперь же возможность повышать доступность жилой недвижимости, снижая стоимость кредитов, практически исчерпана. Даже если средний срок кредитования возрастет с 223 до 240 месяцев, а ипотечная ставка снизится до 7%, той же номинальной 1 тысячи будет достаточно для обслуживания долга не более чем в 130 тысяч рублей. И эту прибавку со 121 тыс. до 130 тыс. полностью нивелирует уже 6%-ное удорожание жилья. А с учетом текущей ситуации оно может быть уже через 2 квартала.
Регулятор полагает, что повышать доступность жилья в условиях растущего спроса, не подвергая риску общую финансовую стабильность, можно лишь в условиях роста располагаемых доходов россиян. Более того, темпы такого роста должны опережать динамику цен на квадратные метры.
Читайте дальше:
Как продать кредитный автомобиль по закону
Выбраться из микрозаймов – задача выполнима
Опыт «ЛионКредит»: рефинансирование кредита ИП