В этой статье я Вам расскажу о правовой позиции Верховного суда Российской Федерации, согласно которой Суд посчитал, что цена доли должника в праве общей собственности на нежилое помещение должна быть определена по результатам открытых торгов, победитель которых предоставляет преимущественное право покупки сособственнику.
Согласно ст. 250 ГК РФ, участники долевой собственности обладают преимущественным правом покупки доли в праве общей собственности. Иными словами, если один из сособственников намерен продать свою долю третьему лицу, остальные участники долевой собственности могут приобрести его долю на условиях, предложенных постороннему.
Вместе с тем, в законодательстве не решен вопрос о том, действует ли преимущественное право покупки, если один из сособственников признан банкротом и его имущество реализуется на торгах. Это породило споры как в теории, так и в судебной практике. Так, одни суды считают, что принудительный характер торгов в рамках конкурсного производства не исключает права иных участников долевой собственности на реализацию преимущественного права приобретения доли в праве общей долевой собственности (см., например, Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 07.08.2018 по делу № А12-71863/2016). Другие суды указывают, что не допустимо распространять нормы о преимущественном праве покупки на реализацию доли в рамках конкурсного производства (Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 15.06.2020 по делу № А14-7334/2018).
В июне 2020 г. Верховный Суд РФ поставил точку в дискуссиях о возможности осуществления преимущественного права покупки при продаже доли с публичных торгов (Определение от 04.06.2020 г. № 306-ЭС19-22343).
Давайте же рассмотрим, к каким выводам пришла высшая судебная инстанция.
Фабула дела. В собственности супругов Кучинских находилось нежилое помещение площадью 282 кв.м. Однако суд признал супруга банкротом и ввел процедуру реализации имущества гражданина.
Финансовый управляющий разработал Положение о порядке реализации имущества Кучинского. Согласно указанному Положению продажа нежилого помещения осуществлялась следующим образом: финансовый управляющий направлял сособственнику нежилого помещения предложение о возможности осуществить преимущественное право покупки. Цена определялась на основании экспертного заключения об определении рыночной стоимости. Если сособственник отказался от осуществления преимущественного права покупки, то нежилое помещение продавалось на аукционе.
В такой редакции финансовый управляющий просил утвердить Положение о порядке реализации имущества должника.
Позиция нижестоящих судов. Суды трех инстанций утвердили Положение о порядке реализации имущества должника, которое разработал финансовый управляющий. Они указали, что предложенная редакция соответствовала правовым нормам, позволяла реализовать преимущественное право покупки участника долевой собственности и обеспечивала соразмерное удовлетворение требований кредиторов.
Позиция Верховного Суда РФ. Верховный Суд РФ отменил судебные акты нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение.
Верховный Суд РФ согласился с тем, что преимущественное право покупки доли действует при продаже доли сособственника-банкрота в конкурсном производстве. Нет каких-либо законных оснований утверждать, что при банкротстве должника его сособственник лишается преимущественного права покупки доли.
Вместе с тем, нельзя определять цену реализации преимущественного права на основании экспертного заключения. При продаже доли должника – сособственника сталкиваются противоположные интересы кредиторов должника и участников общей собственности. С одной стороны, законодательство о банкротстве преследует цель как можно более полно удовлетворить требования кредиторов должника. С другой стороны, законодатель преследует цель ухода от долевой собственности как нестабильного юридического образования и охраняет интерес сособственника в укрупнении собственности путем осуществления преимущественного права покупки.
Разрешить указанное противоречие можно с помощью особого порядка реализации преимущественного права на торгах:
1. Финансовый управляющий проводит торги для того, чтобы определить цену доли должника в праве общей собственности;
2. После определения победителя торгов финансовый управляющий направляет сособственнику должника предложение о реализации преимущественного права по цене, которую назначил победитель торгов;
3. Если сособственник отказался от реализации преимущественного права или не выразил волю на заключение договора в течение определенного срока, имущество реализуется в пользу победителя торгов.
Такой подход позволяет определить справедливую цену для реализации имущества. Напротив, эта цель не достигается, если цена для реализации преимущественного права покупки определяется на основании экспертной оценки. Заключение эксперта носит предварительный, предположительный характер, не гарантирует качество используемых исходных данных, не исключает несовершенства методик оценки, субъективного фактора в оценке стоимости имущества и возможных злоупотреблений.
Таким образом, Верховный Суд РФ подтвердил, что преимущественное право покупки действует при реализации имущества на торгах. При этом цена реализации преимущественного права определяется по результатам торгов. Такой подход является взвешенным и позволяет защитить как интересы кредиторов, так и интересы иных участников долевой собственности.