Да, теперь такое становится возможным. Вложение денег в недвижимость, как и любые другие инвестиции, всегда риск. Инвестиции это бизнес, а любой бизнес развивается, обновляя или модернизируя свои инструменты и услуги. Обратный выкуп (buy-back) или продажа с возвратом (sale-pay-back) — пример элемента новаторства в сфере недвижимой «первички».
Что это такое
Назвать креативом в чистом виде эту покупку жилья на начальных этапах возведения здания нельзя. Потому что это — то же долевое участие с подписанием ДДУ. С единственным добавлением: покупатель может вернуть уже готовое жилье тому же продавцу, у которого его покупал. С доплатой, разумеется. Маржа, как правило, составляет около15 процентов. Вот такое право (но не обязанность!) — и есть главная фишка механизма, производного от привычного долевого участия.
Дольщик вполне может этой возможностью не воспользоваться, если к моменту готовности объекта спрос на рынке обещает получение большей прибыли. Так же возможна его продажа до окончания строительства или вовсе приумножение личной собственности.
Выгода для сторон. Казалось бы, незначительный нюанс оказался взаимовыгодным
Интерес застройщика
Фирма-застройщик получает дополнительные поступления для возведения сооружения. Гарантия выкупа недвижимости снижает инвестиционные риски, что, в свою очередь, увеличивает привлекательность инструмента и приток средств.
Такое привлечение капитала оказывается более целесообразным, чем использование займов или вложение собственных накоплений.
Используя побуждающий к сотрудничеству фактор, застройщики стараются «протащить» условия, аккуратно сужающие рамки возврата. Порой этим правом наделяется только откровенный «неликвид». Иногда его наличие зависит от величины взноса и идет бонусом только к полной предоплате. Можно сделать выкуп зависимым от количества приобретаемых квартир. Инвестор часто покупает квадратные метры оптом, что тут же используется в корыстных целях строителями. В итоге такие уловки отлично экономят возвратные затраты.
Доход, гарантированный дольщику таким механизмом, закладывается на уровне банковского депозита. Цены же готового метра и на стадии котлована отличаются гораздо больше. Поэтому, даже выкупая недвижимость, застройщик получит доход после дальнейшей перепродажи.
Привлекательность для инвестора
Прежде всего, это — надежность. Никто не поручится, что за время строительства не случится экономический спад и обрушение всех рынков. Поэтому рассудительный бизнесмен предпочтет покупку с возвратом проекту сверхдоходному, но рискованному.
Доходность, которая присутствует всегда. Возврат — это возможный вариант, но его легко игнорируют при высоких ценах на недвижимость, и самостоятельно удачно продают квартиру. Чаще всего так и происходит: даже при неблагоприятном ценовом раскладе, свободная продажа на рынке прибыльнее возврата по договору.
Как это работает
Уже упоминалось, что это — обновленное долевое участие. Поэтому и оформляется бай-бэк обычным ДДУ с введением новой опции. Указывается конкретный срок и порядок расчета добавленной стоимости. Тут же оговариваются условия и процедура возврата. Иногда это выносится в отдельный документ, прилагающийся к основному.
Описание добавленной опции необходимо внимательно изучить, потому что:
- срок возврата квартиры ограничен, и в него нужно «вписаться»;
- цена выкупа рассчитывается по специальной формуле, зафиксированной в соглашении;
- в ряде случаев может быть предусмотрен штраф за выкуп ранее срока;
- компанией, обязанной выкупить недвижимость, должен быть назван именно тот застройщик, что фигурирует в ДДУ.
Помимо этого, исключаются из перечня условий такие, которые оставят продавцу лазейку отсрочить или уменьшить «выкупные» обязательства. Это может достигаться привязкой к изменению учетной ставки либо введением комиссий за какие-либо дополнительные услуги.
Так же требуется убедиться, что условия продажи с возвратом не ущемляют права дольщика, которые предоставляет ему ДДУ. В частности, должна сохраняться возможность реализации сооружения до его готовности, в процессе возведения. Для этого существует утвержденный алгоритм: оформление Договора по уступке прав требования.
Резюмируя, можно сказать, что модернизированный вариант обладает расширенными возможностями. Но риски, конечно, все равно остаются: банкротство строительной фирмы, нарушение сроков возведения дома. Поэтому и рекомендации не изменяются: до принятия решения о таком способе инвестиций нужно изучить финансовое положение и репутационную надежность будущего партнера.
А Вы как думаете, дорогие читатели, стоит рискнуть? Жду Ваши отклики и комментарии. Подписывайтесь на канал , чтобы не пропустить самое важное и интересное. Для связи: dzenrealty@yandex.ru или чат .