Мы продолжаем нашу серию статей на канале AFGroup. На этот раз мы затронем тему инвестиций в недвижимость. Поговорим о: видах инвестиций в недвижимость, жилой и коммерческой недвижимости и про фондовый рынок.
Жилая недвижимость.
Какой она бывает? Какую доходность приносит? Я думаю, что каждый сталкивался с вопросом: куда деть дополнительные деньги (от различных накоплений, бонусов, наследования и т.д.)? Исторически так сложилось, что люди в России (да и в принципе 60 % населения мира) предпочитают инвестировать жилую недвижимость для того, чтобы в последствии её сдавать. Квартиры редко пропадают, их редко отжимают и в принципе потерять её очень сложно. «Куплю квартиру - это надёжно, безопасно. Буду пересдавать, доходность не важна. Передам своим детям, внукам». Из таких побуждений люди начинают инвестировать в жилую недвижимость. Что в итоге происходит? Покупая квартиру, вы приобретаете актив, который потом не так просто продать. Конечно, бывают варианты, когда можно купить квартиру по низкой цене на этапе строительства. Дом достраивается (через год, 2, 3) и жилая недвижимость дорожает. Однако, здесь важно учесть, что она должна дорожать не только относительно рубля (если мы говорим про Россию), но и относительно всех мировых валют. В этом случае мы можем сказать, что недвижимость действительно подорожала. Если же подорожание идет только на уровне рубля, то это всего лишь компенсация курсовой разницы и инфляции. Как правило, повышение цен на недвижимость не опережает инфляцию курсовую разницу (создается иллюзия: цена на квартиру в рублях выросла, а в пересчете на доллары оказывается, что она не только не выросла, но ещё и просела). Казалось бы, мы инвестировали в актив, ждали несколько лет и видим, что цена в рублях повысилась, но покупательская способность понизилась (мы покупали квартиру за 5 миллионов, сейчас она стоит 6-6,5 миллионов, но так как цены на порядок выше и даже если мы сейчас продадим за 6,5 миллионов, то мы не сможем купить те продукты или товары, которые мы могли купить раньше). На это необходимо обращать внимание, поскольку жилая недвижимость - это хорошо, зависит от того какая цель. Если цель инвестиционная, то очень чётко нужно понимать именно реальную покупательскую способность тех денег, который вы получите. Бывают случаи, когда элитная недвижимость действительно дорожает настолько быстро, что опережает инфляцию и курсовую разницу, но как правило — это чаще всего исключение.
Доходность в жилой недвижимости.
В жилой недвижимости доходность в среднем 3-6 % годовых в рублях. Если брать любую квартиру стоимостью от 5 до 10 миллионов рублей, то как правило доходность у них в этом диапазоне. Сдают их примерно за 30-60 тысяч рублей в месяц. С учётом амортизации, ремонтов, обновления мебели и всего прочего. Выходит так, что или не окупается инфляция или выходит в ноль. Как правило, недвижимость тает в цене. Если посмотреть на график стоимости недвижимости в Москве с 2008 г. в долларах она просто тает, как лёд на руке. К сожалению, это правда. Проверить мои слова можно на сайте https://www.irn.ru/gd/s-1991-goda-v-dollarah/#begin - это сайт, который показывает реальную стоимость квадратного метра по России. Там есть график, с помощью которого можно посмотреть стоимость в валюте квадратного метра по России. Действительность такова, что эти цены идут вниз валюте, а в рублях дорожают, потому что рубль обесценивается.
Причина всему этому зависимость Российской экономики от нефти. Падает цена на нефть, страдает экономика России а следом за ней падает стоимость жилья. Как вы можете заметить, графики очень похожи. Вывод простой, инвесторы идут в те страны где отмечается экономический рост и минимальны политические риски, санкции и войны.
Риски жилой недвижимости.
Они небольшие, купить квартиру не так сложно, можно просто прийти оформить документы. Но даже на этом этапе может возникнуть проблема, если вы покупаете вторичку. Можно столкнуться с рядом проблем касаемо: тех людей, которые там уже зарегистрированы; судебных обременений; несовершеннолетних людей и т. д. Покупка первички в этом плане более безопасна, но бывают случаи, когда застройщик обанкротился и дом не достроили. Сейчас эти вопросы решаются на уровне государства, однако риски все еще сохраняются. Поэтому нужно или чуть дороже покупать у проверенных застройщиков или на своем уровне анализировать.
Коммерческая недвижимость.
Здесь доходность выше. Коммерческая недвижимость считается экономически более выгодной. Но нужно учитывать, что коммерческая недвижимость это уже бизнес и она не подходит для пассивного заработка. Так как здесь идет большое количество операционки. Доходность будет выше, чем у жилой недвижимости, около 10-25% годовых в рублях, иногда бывает до 30%, но это 1 случай на сотню. В некоторые годы вы реально можете быть в плюсе, если доллар не сильно растёт и инфляция в районе 10-15%, тогда вы можете быть +10% в рублях. Но в большинстве случаев (если брать последние 20 лет), то инфляция и курсовая разница в среднем были 15-17.%. Стоит отметить, что инфляция у каждого своя. Если вы пользуетесь классической потребительской корзиной, то возможно у вас инфляция действительно где-то 5-7 %. Если вы смотрите сериалы на netflix, имеете подписку на YouTube или иные зарубежные подписки или пользуетесь услугами зарубежный компаний, например Макдональдс, путешествуете, обмениваете валюту, то для вас инфляция будет в районе 15-20%.
Вход на рынок. Чтобы войти на рынок жилой недвижимости нужна сумма от 5 000 000 в среднем. Вход же на рынок коммерческой недвижимости от 10-15 миллионов рублей. Да, в коммерческой недвижимости порог входа выше, но и доходность выше, однако и риски выше. Поскольку. коммерческую недвижимость первичкой не так просто купить и редко она бывает хорошей. Выгодную коммерческую недвижимость (как правило) покупают либо со вторички, либо с торгов по банкротству. Вот здесь уже начинается головная боль. Поскольку, чтобы купить выгодно коммерческую недвижимость за неё нужно бороться: учувствовать в торгах по банкротству, в судебных разбирательствах, иногда выселять старых арендаторов. Я знаю кейсы, где ребята несколько лет ведут судебные разбирательства и отжимают (а по-другому это не назовёшь) выгодный для себя объект, и цена вопроса 10% годовых в рублях. Но на самом деле, порою это даже смешно, так как стоимость самого объекта уменьшается. Потому что, если он на территории России, то рубль обесценивается уже на протяжении последних 30 лет (начиная с 90-тых). Получается, что вы боретесь за объект, который раз в пятилетку даст доходность +10%, но цена на этот объект будет уменьшаться. Стоит ли игра свеч? Однозначно ответить нельзя. Да, у вас будет объект, который будет принадлежать вам, но не более. Есть множество кейсов, когда люди, наоборот, отказываются от собственных объектов недвижимости для того, чтобы инвестировать в более ликвидные инструменты (где есть валютная доходность и нет такого сильного обесценивания активов).
Диверсификация.
Насколько вы можете диверсифицировать свои объекты недвижимости? Если вы ходите диверсифицировать, то вам необходимо минимум 5-10 объектов. В жилой недвижимости на это необходима сумма минимум 25 миллионов. В коммерческой же, от 50 миллионов. То есть, защититься от рисков в недвижимости намного сложнее, а вот приобрести риски здесь достаточно просто (конфискация имущества, проблемы с предыдущим владельцем и т.д.). С маленькой суммой создать диверсификацию в недвижимости достаточно, если же это сумма от 500 000 $, тогда это возможно.
Ликвидность активов.
Насколько вообще ликвидна недвижимость? Ликвидность - это производная от слова «liquidus» жидкий. То есть вы в любой момент можете «отлить» себе какую-то долю. Например, взять жилую недвижимость и из 10 000 000, которые она стоит забрать 1 000 000. На самом деле это практически невозможно. Недвижимость продается долями очень редко и очень сложно (если она заранее не поделена между собственниками). В связи с этим недвижимость считается низко ликвидным активом. Так как продать долями недвижимость нельзя, а вам нужен 1 000 000, то вы продадите всю квартиру. Поскольку ликвидность низкая, возникает еще такой вопрос: как быстро вы можете продать недвижимость? Как правило продажа квартиры занимает от месяца до полугода. Всё зависит от квартиры: есть объекты, которые разбирают и за несколько недель; есть объекты, которые реально не могут продать даже за год. Все зависит от того, насколько дешевле рынка вы предлагаете и насколько интересен объект. Если вы предлагаете дешевле рынка, то вы теряете и в стоимости и в доходе. Поэтому по ликвидности недвижимость не очень выгодна.
Каково личное участие? Насколько инвестиции пассивные? Все зависит от того, в каком формате вы приобретаете этот объект и как его используете. Недвижимость пассивным доходом назвать сложно, что коммерческую, что жилую. Поскольку там регулярно требуется контроль, некоторые сотрудничают с управляющими компаниями (для того, чтобы они обслуживали эти объекты недвижимости). В идеале, вы находите арендаторов и заключаете с ним такие договора, по которым они полностью берут весь контроль, либо же управляющая компания всем этим занимается. Вы отчисляете управляющей компании какую-то часть дохода и понимаете, что объект недвижимости скорее просто числится на балансе, а не приносит доход. Да, это ваш актив, но если вы самостоятельно им не занимаетесь, то вероятность того, что он вообще будет доходным очень низка. Соответственно, окупаемость этого объекта увеличивается и (как правило) окупаемость: жилой недвижимости 10-20 лет, коммерческой же недвижимости 7-15 лет (все зависит от доходности). Если если вы готовы к такому, то почему бы и нет. Однако важно понимать, какую задачу вы решаете. Если у вас задача – инвестировать, чтобы приумножить свои активы, то инвестиции в недвижимость это не лучший вариант. Поскольку, (исторически и математически) инвестиции в недвижимость — это больше про сохранность, с готовностью даже терять в стоимости активов (в районе 20-30% при необходимости его экстренно продать или же курсовая потеря в цене).
Фонды недвижимости.
REIT (Real Estate Investment Trust).
Данные фонды недвижимости очень популярны в Америке и в некоторых странах Европы. Данные фонды позволяют (через биржу) инвестировать в недвижимость, но долями. То есть, вы можете купить акции управляющей компаний, которой принадлежит (например) 50, 100, 500 объектов недвижимости сдаваемых в аренду. Вы можете стать совладельцем: торговых комплексов, дата-центров (в них стоят сервера и оборудование), вышек мобильных операторов, жилой недвижимости, коммерческой недвижимости, офисов, госпиталей, клиник, домов престарелых, отелей и т.д. (видов около 10).
Суть в том, что управляющая компания, которая является собственником этих объектов недвижимости продает их доли и вы получаете официально бумагу, в которой вы являетесь совладельцем этого фонда. То есть владельцем этих объектов недвижимости и на правах владельца этого объекта недвижимости вы получаете ежемесячно (либо ежеквартально) пассивный доход с дохода этих объектов недвижимости в зависимости от того, сколько акций у вас куплено.
Самыми трендовыми являются дата-центры. Потому что IT сфера сейчас растёт и центров переработки информации все больше. Всё, что вы видите в компьютере, в приложении, в ноутбуках, всю эту информацию обрабатывают сервера дата-центров. Они находятся на складах, где много компьютеров. Яндекс, Google, Facebook, любое приложение основано на дата-центре. Именно поэтому эта недвижимость очень востребована. Стоимость на эту недвижимость растёт (в валюте), аренда на эту недвижимость тоже растёт. Вы можете быть совладельцем этих объектов недвижимости.
Какие бывают риски? Опять же отсутствие диверсификации. Если вы покупаете какой-то один вид акций, один вид управляющей компании, то может быть так, что эта управляющая компания плохо контролирует свои объекты недвижимости. Если вы купили доли в объектах недвижимости только торговых комплексов, началась пандемия и торговые комплексы закрылись и доходность у вас очень сильно сократилась (либо обнулилась), и стоимость также может упасть. Причём, в отличие от диверсификации в классическом виде недвижимости, в REIT можно в рамках 1000$ распределить активы по 5-10 управляющим компаниям. Стоимость одной акции (в среднем) варьируется в рамках 100-1 000$ (бывает больше, но меньше редко бывает).
Доходность варьируется (в среднем) в пределах 4-10% годовых в долларах. Для сравнения: банковский процент по валюте где-то от -1 до +1. REIT дает действительно хорошую доходность в валюте на перспективном рынке.
Ликвидность данного актива максимальна. По одному нажатию на брокерском счете можно продать любую долю своих активов. Для получения дохода ваше участие абсолютно не требуется: не нужно искать каких-то арендаторов, не нужно кого-то заселять и т.д. вы просто получаете прибыль на правах владельца акций.
REIT – это классная альтернатива, которая вполне доступна. Единственная проблема в России — это неосведомленность о финансовых инструментах, которые существует в мире.
Я надеюсь, что эта статья была для вас полезна и у вас сложилось понимание о том, как ещё можно использовать свои активы, для того чтобы более эффективно их наращивать, увеличить свой капитал и также получать пассивный доход, но более выгодно.
С чего начать инвестировать?
Специально для того, чтобы было проще начать,
мы подготовили бесплатный файл с видео инструкцией.
Узнайте как сохранить деньги в кризис и создать пассивный доход в долларах.
Получите на WhatsApp бесплатный файл
"7 первых шагов инвестора" с видео инструкцией
Листайте вниз или переходите на сайт
#инвестиции #инвестиции в недвижимость #недвижимость #недвижимость за рубежом #фондовый рынок #коммерческая недвижимость #инвестиции в акции #пассивный доход